الرقم واحد هو الاساس هو الصك الصك هذا
اساسي
رقم اثنين نظام البناء او اذا اذا هو مبنى
رخصه البناء شوف الوسيط ليست مهمته انه
يكون مقيم عقاري
على قوتهم محنك لكن لازم يكون عنده الخبره
لانهم هم يتعاملون مع مقيمين عقاريين
معتمدين وفي نفس الوقت
انا شخصيا ما ارى ان المشكله في التقييم
المشكله في السوق في المقيم مع المطور من
قبل اتخاذ قرار شراء الارض للتطوير الى
عمليه البيع او التاجير قيمه التصفيه
تختلف تماما عن القيمه السوقيه طبعا
بتفاوت ش نوع العقار موقع العقار هل هو
مزاد اول مزاد ثاني فهي تختلف في تصدعات
مرتبطه
بالاساسات
وسوء في البناء هذا انا اقيمه كهدد
اهلا وسهلا انا فيصل المتعب الرئيس
التنفيذي لشركه خلد العقاريه وطل عليكم
اليوم عبر بودكاست عقار والمهتم بالشان
العقاري واللي من خلاله استضيف اصحاب
القرار ورجال الاعمال والمهتمين بالشان
العقاري استضيف اليوم ضيفي الاستاذ عبد
الرحمن بن راشد بن خنين المدير التنفيذي
لشركه بصمه للتقييم العقاري واللي تكلمنا
فيه اليوم عن محاور متعدده عن التقييم
العقاري محاور تم الوسيط والمطور
والمستثمر والمشتري النهائي مصطلحات في
التقييم اعجب القصص واعجب ما اقيم في قطاع
العقار في هالحلقه اتمنى ان شاء الله تكون
حلقه مفيده وتحوز على رضاكم واعجابكم
كونوا بالقرب يا مرحبا ابو راشد سعيدين
اليوم بتواجدك معنا في بودكاست عقار وان
شاء الله تكون حلقه مميزه وجميله باذن
الله
>> يا هلا والله وسهلا ابو مبارك
وعلى قوتهم جالسين نجهز ه البودكاست وان
شاء الله نطلع على قتهم ب معلومات سهله
ومفيده
ويتلقاها المتلقي حتى البسيط ان شاء الله
باذن الله انه يستوعبها ويكون لقاء بسيط
وخفيف ان شاء الله على الجميع
>> باذن الله انا ودي استفتح كذا بسؤال
>> ا
>> نشوف قطاع الوساطه وقطاع التطوير العقاري
والمزادات الكل يتكلم فيه والمواضيع فيه
يعني شبه مشبعه لكن اخترنا موضوع التقييم
العقاري وصرنا نبحث ونشوف الاشخاص ونشوف
المواضيع ونشوف المحت مستوى في شح شديد
جدا في قطاع التقييم يا ترى شو السبب؟
>> لا هو شوف قطاع التقييم
هو المطور العقاري اللي يبي يطور من بكره
يقدر يطور لكن التقييم العقاري لا له
مشوار طويل انك تكون مقيم عقاري او انك
مؤهل انك تقيم عقاريا
والشيء الثاني ايضا انه ا غير المشوار
الطويل
المقابل المادي له ترى ما تقدر تحكمه مثل
الوساطه او التطوير او المجالات الاخرى
جدا كويس لكنه
على قولتهم الوقت اللي على شان استغرقه
علشان اخذ الشهادات المعتمده اللي من
الهيئه السعوديه المعتمدين وارخص
بتاخذ معي مجال الناس ما عندها النفس
الطويل انها عشان تاخذ عقتهم الاشياء
المطلوبه او عشان مو بقول لك يفتح منشاه
لا بس يؤهل انه يكون مقيم منتسب مبدئيا في
هي تبي النفس الطويل ماب
اصحاب النفس القصير ما ت ما يصلح لها
التقييم ترى والتقييم تبع الهيئه السعوديه
وقيم المعتمدين
صار فروع وليس فرع واحد لو تكلمنا او في
البحثنا واعداد الحلقه كانت رغبه الناس
ورغبه كثير من العقاريين اذا تواصلنا معهم
او اذا شفنا التقييمات اللي اشتغلوا فيها
كان الخيار المفضل دائما و حتى عند
المشترين نبغى تقييم بصمه
فليش اسم بصمه هو ان صحت العباره رقم واحد
في سوق التقييم يعني في ظني وكثير من
المشترين او من يرغبون بالتقييم بيختارون
بصمه
اول شيء الحمد لله هذا فضل من الله علينا
ان ان بصمه يعني اسمها ا لامع في السوق
اول شيء انه من 2007 وهو شركه بصمه لاداره
عقارات وهي شغاله في التقييم قبل
ما تجي الهيئه السعوديه المقيمين
المعتمدين
فولله الحمد تعتبر شركه بصمه هي الشركه
الاولى في ادراج الصور في تقارير التقييم
واحداثيات مواقع العقار اول كان البنوك
والاشخاص اللي يبون يقيمون يروحون للمكاتب
العقاريه هذا قبل الهيئه يروحون المكاتب
العقاريه العاديه يعطيه ورقه عقارك يسوى
كذا سم تفضل لكن بصمه هي اللي على قتهم
بدات في عمليه انه يكون تقريري مختلف من
ناحيه انا اضيف لك صور للعقار وايضا ب
اضيف لك احداثيه للعقار اللي المراد
تقييمه
وفي نفس الوقت هي تقريبا اول شركه تعاقدت
مع معاينين في جميع مناطق المملكه يعني
رحنا نبحث عن معاينين في جميع مناطق
المملكه يتعاونون معنا في مثلا جاننا عقار
في مكه في الطايف في جده خلاص ما عندنا
متعاون هناك فضلا اطلع على الموقع صوره
وعطنا اللي
التقييم المبدئي عليه ف ولله الحمد يعني ا
هذا اللي اللي ميز البصمه انها جالسه
تحدث الفرق في السوق والحمد لله من من جت
الهيئه عام 2013 وهي من اوائل الشركات
اللي حصلت على ترخيص
مزاوله منهج التقييم المعتمد من الهيئه
السعوديه مقيمين معتمدين
>> يا سلام احنا حريصين صراحه في الحلقه نطلع
بتطبيقات عمليه بحيث كل من يتابع يطلع من
الحلقه هذه وعلى الاقل عنده قواعد اساسيه
ينطلق منها ما نقول في التقييم لكن تكون
عندها معايير معينه فمثلا اللي يحتاج
اليوم للتقييم خلينا نضرب مثال وسيط
العقاري انا كمطور عقاري اب اشتري عقار
فيحتاج تكون عندي معايير معينه انا كمشتري
نهائي ومستفيد نهائي
ودي تعطينا كذا خارطه الطريق للوسيط
وللمشتري وللمطور العقاري يس يسلكها في اي
عقار يعرض عليه
>> شوف الوسيط ليست مهمته انه يكون مقيم
عقاري
على قوتهم محنك لكن لازم يكون عنده الخبره
التقييميه اللي تساعده في عمله ما هو بانه
لازم يكون على قتهم خبره تقييميه مو مهمته
يكون يصدر تقارير تقييم لكن لازم يكون لما
يجيه العرض او يبي يعرض شيء في سوق
يبي يتاكد انه فعلا القيمه اللي انا
عرضتها عرضت العقار هذا في السوق فعلا
هذا هي القيمه القريبه من السوق ليست
باعلى ولا باقل يعني
ف ف
اهم شيء صراحه لازم سويه الوسيط رقم واحد
معاينه العقار معاينه العقار هذه مهمه جدا
تعطيك ان امكن يدخل العقار خير وبركه لكن
ما امكن انه بس يعاين من الخارج هذه ترسم
لك العقار هذا ش تفاصيله ش جوده التشطيب
فيه ا ش المزاياه وعيوبه اللي يقدر يسولف
فيها في مع ال يسوقها يعني لدى مع المشتري
مثلا
>> ا الشيء الثاني غير انه يوقف على العقار
يعرف
المنطقه المحيطه بالعقار من ناحيه ش
الخدمات المتاحه سهوله الوصول وصول العقار
سهوله الوصول العقار هذه ميزه انه سهوله
علىقتهم الدخول والخروج الى العقار من
ناحيه الشوارع التجاريه هذه تعتبر ميزه
فانت لما توقف على العقار كل هذه تلم بها
هذه كلها تؤثر في القيمه
ف الوسيط مو من يوم يجي عقار وهو جالس في
في المكتب
يفتح على قوتهم تطبيقات ش معروض في
المنطقه
بحط مثله لا لازم ينزل الميدان يتاكد
بنفسه ش العقار اللي سوقه هذا
ال الوسيط انه يتاكد انه ترى
المعروض هو رغبه البائع لكن الصفقه هي
منطق السوق السوق هو اللي واقع السوق يقول
كذا
>> هو اللي حكم يعني المالك عنده رقم لكن
العلم في البيعه في البيع بكم ف هذا المهم
انه لا يعتمد على جلوسه في موقعه ويروح
على قتهم يعطي قيمه الشيء الثاني
المسح
مسح المنطقه ويشوف العروض الموجوده في
المنطقه
كم يعرضون في نفس الوقت هل معروض كثير ولا
ولا قليل هذه ايضا تفرق فبكل بساطه
وقوف على العقار جمع البيانات تحليل
البيانات بعدين بيطلع معك ان شاء الله
يعني القيمه
اللي يستحقها هذا العقار بالنسبه
المشتري او او على قولتهم المطور انه
يحتاج المقيم ولا لا خطا انه يحتاج مقيم
يعني المطور انا انا مع المطور من قبل
رغبته في الشراء الى البيع او التاجير
يعني قبل ما يقدم على شراء في دراسه
الجدوه انا
بشتغل معه في
المفاوضه لشراء هذا العقار
يستعين فيني علشان يقدر يفاوض مالك العقار
او الوسيط في السعر الحقيقي لهذا العقار
ايضا في مرحله التمويل اذا احتاج تمويل
بعد الشراء يحتاج المقيم
في مرحله
دخول شريك وخروج شريك معه في في التطوير
يحتاج ايضا المقيم
ايضا في عمليه اللي هو البيع او التاجير
يحتاج مقيم كم يعني يسوى
المنتج هذا في السوق اليوم سواء كبيئا او
تاجيرا
>> طيب لو رتبناها كذا نحتاج الادوات اللي
حتاجها دائما تكلمنا عن الوسيط العقاري
الادوات اللي يحتاجها الوسيط هذا واحد
وخلينا ناخذ مثال اذا مثلا بيعطي تقييم
اولي الارض او فله او شقه او حتى عقار
تجاري طبعا انا بتكلم لك
ليس من من التقييم انا اتكلم لك كشخص بسيط
يبي
على قتهم يقيم فله او شقه او ارض تجاريه
>> زي ما قلنا رقم واحد لازم يطلع الموقع
>> طيب طلعت الموقع اسمح لي انقطعتك
>> هل هي الزاميه يعني هل كل عقار عندي كوسيط
لازم اطلع له ولا ممكن اني في المنصات او
جوجل ماب او اني افحص طبعا اتكلم عن
الاراض ضي اكثر من كونها فلل او عقارات
قائمه طيب من ناحيه الاراضي صحيح الحمد
لله الان في منصات تساعدك في موضوع انه ا
ش الخدمات المتاحه عندك في نفس الحي
وسهوله دخول والدخول للعقار
يعني تعطيك نظره شامله لكن انا ليه قلت
الوقوف على العقار الوقوف على العقار خاصه
للعقارات ال
القائمه انه يشوف ش نوع التشطيب
ش نوع المحافظه المالك على العقار لان ترى
هذه مهمه جدا انه ان المالك يحافظ على
العقار من ناحيه الصيانات الدوريه من
ناحيه متابعه
اي خلل في العقار يتابعه فرق بين شخص شرى
العقار ياخذ منها الغله الايرادات ولا
يسوي فيه اي صيانات فهذه مهمه انه انك
تطلع تشوفها علشان لما تسولف وتسوق للاقار
فعلا انت شايفه وعارف ش تفاصيله ش مزاياه
ش عيوبه ش الاشياء اللي ممكن ايضا تخدم
فيها المشتري يضيفه في العقار وتزيد
ايراداته ترى نظره المسوق ايضا ممكن
تضيف للعقار انا والله لاحظت في شيء انا
باذن الله المشتري بقول عليها يسويها في
نفس العقار هذا باذن الله بيزيد دخله
فمنظورنا
الوقوف على العقار شيء اساسي
لانك انت ايضا ما تدري ش
داخل العقار فمهم جدا الوقوف على العقار
حتى الاراضي ترى بعض الاحيان بعض الاحيان
بعض الاراضي تكون
محفوره او جبليه او عشان تعرف كم ارتفاع
الجبل كم تكلفه ازاله الجبل هذه ايضا قيمه
اوكي انت بتناظرها من جوجل انها جبل لكن
ما تدري كم ارتفاعه
ف انا من منظوري الشخصي تمام انه سواء ارض
ولا مبنى مفترض الوسيط
الناجح انه يوقف على العقار بعينه ويشوف
عل شان لما يجي سوقه يسوقه وهو فاهم
العقار اللي قدامه ش عيوبه ش مزاياها
>> طيب لو رتبناها الان الامر الاول الفحص
المعاينه
ا
>> يفضل الزياره الميدانيه في المقام الاول
واذا ما تيسر بامكانه يستخدم بعض
التطبيقات اللي تساعده في الوصول هذا
الامر الاول الامر الثاني معرفه مداخل
ومخارج المنطقه بحيث انه يعرف طبيعتها
ويعرف يعني الخدمات الموجوده لانها بتؤثر
في قيمه العقار الامر الثالث ش ممكن يكون
الامر الثالث على قتهم
في في البحث البيانات ادور عن الصفقات في
المنصات الحكوميه عندنا منصه البورصه
العقاريه وايضا السجل العقاري فيها صفقات
الصفقات هي اللي تعتمد عليها الاساسيه
اوكي العروض جيده للاستئناس
لكن الصفقات هي الصح هي اللي مفترض انك
تعتمد عليها
غير على قوتهم الصفقات فيه ايضا منصه
ايجار اذا تبي تعرف كم متوقع الايجار في
المنطقه هذه اللي فيها عقاري علشان ابي
احسب كم الدخل مثلا كم مثلا ممكن باجر
الشقق ف في منصه ايجار منصه حكوميه تقدر
تاخذ منها المعلومات هذه اتكلم كمنصات
حكوميه اذا مثلا تبي على قتهم تتوسع اكثر
في منصات حكوميه فيها بيانات
يعني
لو تقعد فيها اشهر ما تخلصها يعني ما شاء
الله تبارك الله والبيانات هذه تتحدى
دوريا كل ربع سنه تنزل في عندك الهيئه
العامه للاحصاء الهيئه العامه للاحصى تنزل
تقارير جميله جدا وانا
اشيد بانه الوسيط العقاري الوسيط العقاري
والمقيم العقاري انهم كل بين فتره وفتره
يدخل على الهيئه العامه للاحصاء الهيئه
العامه للاحصاء انا شخصيا انا اشوف انها
مهضومه
ولا على قوتهم استفيد منها الاستفاده
الجيده فيها بيانات ضخمه جدا وتساعد في في
تساعدك في الاستثمار تساعدك في اشياء
>> كثيرهخاذ القرارات
>> في اتخاذ القرارات كثير يعني فهذه انه
عندك المرصات ايضا فيه الخرائط حقه المدن
تسمى المستكشف الجغرافي يعني ما قصرت
وزاره البلديه والقرويه والاسكان
لكل مدينه تتخيلها لها مستكشف كل منطقه
لها مستكشف المستكشف الجغرافي منطقه
الرياض مستكشف الجغرافي منطقه الشرقيه
المستكشف الجغرافي المنطقه منطقه مكه
المكرمه المدينه المنوره المستكشف هذا ا
تقدر تشوفه تعرف بعض المستكشفات يبين لك ش
نظام الارض ش نظام البناء ا على قوتهم
حدود
الارض واطوالها اذا مثلا ب عندك مثلا انت
تبي تشتري العقار هذا بس ان مو عندك كامل
البيانات فالمستكشف
يساعدك في عمليه انه تزيد من معلوماتك
الخاصه بالعقار هذا ف هذذه من من الادوات
ايضا المستكشف فانا اتوقع انه هذا يعني
اللي بيلم بها وبيرتبها ترتيب جيد باذن
الله ان شاء الله انه يطلع معها القيمه
الصحيحه للعقار اللي بيسوقه او بسوقه
للبيع او بسوقه لشخص بيشتري باذن الله
>> دائما تكلمنا عن الوسيط العقاري كيف يقدر
يستفيد الوسيط من المقيمين المعتمدين او
قطاع التقييم طيب ال الوسيط
الان الهيئه السعوديه للمقيمين المعتمدين
فتحت مسار جديد اسمه مسار المعاين مش مقيم
معاين
فانا بوجهه نظري انت يا الوسيط العقاري
انت في الميدان ودائما على قولتهم تزور
المواقع وتشوفها وكذا ليه ما تدخل في
المسار هذا مسار المعاين المسار المعاين و
طبعا عشان تاخذه لازم تاخذ الدورات
المطلوبه و الرخصه المطلوبه من الهيئه هي
ظهر دوره او دورتين في الهيئه السعوديه
مقيمين المعتمدين انا كذا في الميدان ليه
ما اتعاون مع شركات التقييم وانا اقول انا
عندي انا مؤهل الان من الهيئه السعوديه من
مقيمين المعتمدين في واني اكون معاين وابي
اخدمكم في المنطقه اللي انا فيها مثلا شخص
في مدينه الرياض انا مثلا اغطي جنوب
الرياض
ولا ولا يستعين بشركات التقييم اللي في
الرياض اي شركه تقيم في المملكه العربيه
السعوديه انت لما تقول انا استخرجت
رخصه معاين تمام قطعا شركات التقييم ا
بتجيك
والاتعاب اللي يحصلها المعاينين ترى هي
جيده يعني على العقار الواحد تتراوح من ال
100 الى 300 ريال على حسب نوع العقار و
وتفاصيل العقار قرب العقار يعني في على
حسب ش نوع العقار عقار تبين الاتعاب فهذا
بالنسبه اذا هو
مع الشركات العقاريه لكن مثلا مع المقيمين
مع الشركات العقاريه ايضا يقدر يستفيد
يجيب لهم ا
>> عملاء يقيمون وياخذ عمولته
>> يعني الوسيط ترى له تقاطعات كثيره مع مع
شركات التقييم مع المقيمين
ف الميدان انا والله نصيحه لجميع الوسطاء
روح ادخل للمسار حق المعاين المعاينين في
الهيئه السعوديهقين المعتمدين خذ الدورات
المطلوبه ا خذ الاعتماد من الهيئه وسوق
نفسك لدى جميع شركات التقييم في المملكه
العربيه السعوديه وميزه الهيئه انك تصل
تقدر تصل لجميع شركات التقييم في المملكه
العربيه السعوديه بضغطه زر ابد عن طريق
موقعهم تقدر تستعرض جميع الشركات اللي في
المملكه ليست في الرياض في المملكه
وتتصل عليهم واحد واحد لا تتصل ارسل ايميل
سي فيك انا معاين واخدمكم في المنطقه هذه
وقطعا ان شاء الله بيجيك اكثر من شركه
>> المقابل المالي لها او العوائد
>> الاتعاب زي ما قلت لك جيده الاتعاب تتراوح
للمعاينه الواحده من 100 الى 300 ريال على
حسب نوع العقار وتفاصيل العقار وقرب
العقار وبعده بعض العقارات مثلا تكون في
مناطق بعيده ونائيه هذه ياخذ عليها اتعاب
اكثر على المعاينه واحده يعني انت قل على
بالحد الادنى عندك 100 ريال على المعاينه
واحده لو عاينتها في اليوم ثلاث معاينات
تمام احسبها لا تقول في شهر احسبها في 15
يوم عندك 300 في 15 شوف كم يجيك وانت اصلا
انت في الميدان والمعاينه ما هي بذيك
الصعوبه المعاينه لها اشتراطات وطبعا لازم
زي ما قلت انك تاخذها من الهيئه السعودي
منق معتمدين لكنها بامكان اي شخص يقدر
يعاين ويدخلم المجال هذا ويزيد دخله
وايراداته ما ولا تتعارض مع التسويق ترى
انا كذا في الميدان خليني اعا
>> جميل اتصور قطاع التقييم داخل في جميع
قطاعات العقار وساطه مزادات مقاولات والى
اخره فلو تتكلم الان عن تطوير العقاري
الحالات الليحتاجها المطور العقاري الى
مقيمين
معتمدين او قطاع التقييم عموما طيب المطور
العقاري
يحتاج المقيم من قبل ما يشتري الارض اللي
بيطورها في دراسه جدوى يحتاجني
وفي المفاوضه في شراء العقار في شراء
الارض يحتاج المقيم ايضا بعد الشراء
للتمويل يحتاج المقيم لدخول شريك وخروج
شريك يحتاج المقيم في عمليه ال التاجير او
البيع يحتاج المقيم في
الاغراض المحاسبيه
السنويه ايضا يحتاج المقيم في المقيم مع
المطور من قبل اتخاذ قرار شراء الارض
للتطوير الى عمليه البيع او التاجير انا
مع في كل المراحل المطور يحتاج المخيم
الفتره الماضيه صرنا نشوف نموذج الشراكه
بالارض والمطور بالتطوير والتمويل والى
اخره التفاصيل الكل يعرفها في حال نزاع
بين مالك الارض وبين المطور العقاري كيف
يتم التقييم؟
شوف انا كمقيم عقاري ليست من مهمتي فك
النزاعات بين المطور و مالك الارض هذا
يتجه ل علاقتهم
للقضاء لكن اذا ارتضوا انهم يعينون لهم
مقيم يقيم لهم انا ما عندي مشكله اقيم حسب
نطاق العمل اللي هم يبونه انا بذكر لك
مثال
مره جتنا قضيه عن طريق منصه خبره منصه
خبره هذه تتبع وزاره العدل فيها على قتهم
بامكان المقيمين يشتركون فيها تجيهم قضايا
تقييم عقاري وايضا تخدم ليست بس المقيمين
تخدم اشياء كثيره مرصه خبره
ال القضيه اللي جتنا هذه
بين مطور ومالك
وكان اتفاقهم طبعا قضيه قديمه هي كان
اتفاقهم انه بعد التطوير انا مطور بدخل
بقيمه التطوير وانت مالك الارض وبعد
التطوير والبيع انا مالك الارض لي 60% من
البيع
و40% المطور بمعنى لو ب العقار مليون انا
لي 600000 يا مالك الارض و400000 المطور
هذا اتفاقهم
طبعا هو ا كان
المبنى نوعي وهو مبنى سكني قصر
ا المطور تفنن فيه
واخرجه باخراج جيد جدا
المالك اعجب بال
اعجب بالقصر هذا قال لا ما لا تبيع الحلال
احنا متفقين معك انه بيع وانه 60% لك و
40% قال له ابدا المهم نشا بينهم خلاف
وراحوا للمحكمه المحكمه ا طلبت منا كجهه
استعانت ب خبير خارجي اللي هو مقيم عقاري
فقيمنا العقار
وحسب تقييمنا
هو المالك فرض عليه انه يدفع 60%
من القيمه اللي اصدرناها في التقرير
عفوا يدفع 40% من القيمه اللي صدرناها في
التقرير للمطور
المشتري متى يحتاج الى مقيم عقاري؟
>> المشتري يحتاج للمقيم العقاري قبل قرار
قبل التفاوض في عمليه الشراء عشان يعرف
كيف يفاوض المالك او الوسيط العقاري يقيم
العقار اللي اللي يبيه وبناء عليه يتفاوض
مع مالكه او الوسيط وعلى قوتهم يحط له سقف
اعلى اللي هو القيمه اللي طلعت في في
تقرير التقييم في المشتري لا بد مو مو
الزامي طبعا اي ليس الزامي لكنه الافضل
انه علشان يقدر يفاوض المالك والوسيط
العقاري بالقيمه الصحيحه يقيم العقار
>> هل ممكن يعني تكون في حالات ينحاز فيها
المقيم الى المشتري عنده عقار قائم
واتفقوا انهم يجيبون مقيم خارجي فيكون فيه
انحياز الى جانب المشتري ويقيم تقييم اقل
من تقييمه الاساسي بالتالي تم الشراء
>> اذا العميل يؤثر على
المقيم واستقلاليه المقيم يجب على المقيم
ان يعتذر من التقييم
لانه لا ينحاز المقيم لا للقيمه ولا
للعميل مفترض ومن استقلاليه المقيم انه لا
ينحاز لا للاميل ولا للقيمه
يعتذر عن التقييم ويعين لها مقيم اخر لانه
ترى حتى في التقييم انت ما تقدر تقيم
الاقاربك الى الدرجه الرابعه عشان
استقلاليه التقييم ف ف من ناحيه التقييم
نفترض انه ما يكون لا انحياز لا قيمه لا
للقيمه ولا للامين
>> مثل ما ذكرنا قطاع التقييم ما شاء الله
داخل في كل قطاعات العقار
ولو لاحظنا مؤخرا
تغير او تذبذب الاسعار او التقييم في قطاع
المزادات فليش نشوف في تغيرات كبيره ا في
قطاع المزادات وخاصه في جانب التقييم فيها
او شوف تقييمات مزادات ترى طبعا لها
اعتبارات كثيره
لكن هو اساس القيمه في تقييم الغرض البيع
في المزاد مختلف ا اصبح اللي هو قيمه
تصفيه قيمه تصفيه تحتا فرضيتين فرضيه
البيع القصري او فرضيه
تصفيه منظمه فهي تختلف تماما عن القيمه
السوقيه قيمه التصفيه تختلف تماما على
القيمه السوقيه طبعا بتفاوت ش نوع العقار
موقع العقار هل هو مزاد اول مزاد ثاني فهي
تختلف ترى
قبل شوي او الاسئله السابقه كانت مقدمه او
تمهيد ان صحه العباره والان جالسين ندخل
بشكل اكبر في قطاع التقييم قبل الدخول في
التقييم وتفاصيله ودي لو تكلمنا عن يعني
بعض المصطلحات الاساسيه في التقييم بحيث
المشاهد يعني يعرف التفاصيل بشكل اكبر فلو
تكلمنا مثلا عن مصطلح معدل خصم ش فكرته
معدل الخصم هو تحويل هو معدل لتحويل
القيمه المستقبليه للقيمه حاليه
>> بمعنى
>> بمعنى مثلا عندي ايراد
محقق مستقبلا
مليون المليون هذه كم تسوى اليوم بتكون
اقل 900 كسور لان قيمه الريال
اختلفت تضخم والى اخره هذه هذه بالمختصر ش
معدل الخصم تحويل القيمه المستقبليه
القيمه حاليه اليوم كم يسوع
>> مصطلح معدل العائد
>> معدل العائد اللي هو معدل الرسمه له وهو
معدل تحويل القيمه
معدل تحويل الدخل الى قيمه هذا اللي دائما
على قوتهم يستخدمونه العقاريين كم عايد
العماره 8% هذه قيمته 7% هذا هو ببساطه
معدل العائد هو معدل الرسمه وهو لتحويل
الدخل الى قيمه
>> جميل معدل الفرصه البديله
>> تكلفه الفرصه البديله وليس معدل
>> بمعنى
بم معنى انه العائد اللي ممكن
للمستثمر تحقيقه لو وجه راس المال
لنشاط اخر او لفرصه اخرى
ا
بذكر لك سالفه انه كنت انا في اشتغل في
مصنع كنت دائما اجلس مع المدير المالي
و وكنا في وقت ا
المشاريع على وقت الملك عبد الله رحمه
الله عليه وكان عندنا شغل كثير
في المصنع كان يحتاج
هو عندنا منتج وكنا نحتاج منتجات مساعده
للمنتج الاساسي فكنا نبي ننشي مصانع صغيره
مش كبيره نفس
فكل ما قدمنا على المالك انه ترى نبي
المبلغ الفلاني لانشاء المصنع هذا لانه
منتجه يساعدنا يساعدنا
قالوا ش العائد على المص العائد المصنع
اذا اقل من 8% لا انا عندي العقار
فهنا تكلفه الفرصه بديله فانه قال اذا اذا
عائدكم اقل من 8% بلاها خليني في العقار
فهذا يعني انا وين هذا كلام عام 2014 2013
زمان ف ما شاء الله يعني مالك المصنع ا
انا عندي 8% اقل من 8% ما احتاجه فهنا هي
تك تكلفت فرصه بديله انه بدل ما احط
اموالي هنا وبيجيني عائد 6% لا فرصه ثانيه
>> خلها فرصه ثانيه هذه عائدها 8%
>> جميل مصطلح اسس القيمه
>> اسس القيمه هي القيمه المناسبه لنطاق
العمل المتفق مع العميل وهي انواع عندنا
القيمه السوقيه والايجار السوقي وهذه اكثر
قيمتين يستخدمها المقيمين في تقارير
تقييمهم وعندنا القيمه المنصفه وعندنا
القيمه التكامليه
والقيمه التصفيه والقيمه الاستثماريه
>> وفرضيه القيمه
>> فرضيه القيمه هي الفرضيه التي يقوم عليها
التقييم
تمام وهي ا
اربع اربع فرضيات فرضيه الاستخدام الحالي
فرضيه اعلى وافضل الاستخدام فرضيه البيع
القصري فرضيه
التصفيه المنظمه
>> كثرنا هناك مصطلحات لكن ودنا انها تكون
واضحه اللي جالس يتابع لو ختمنا باخر
مصطلحات وشو المقصود بالقيمه الاستثماريه
القيمه الاستثماريه هي قيمه العقار
لمستثمر بعينه بافتراض خاص على اهداف
ومعدل عائد مناسب له بمعنى ابسطها لك انا
عندي ارض في الشريط التجاري
جانا مستثمر يبي يقيمها لغرض خاص فيه اللي
برج مكتبي
هذا له قيمه جانا مستثاني
الغرض
الخاص فيه لبناء برج فندقي هذه له قيمه
ثانيه جانا مستثمر ثالث في نفس الارض
لبناء برج مستشفى
فهذا له قيمه هذه تعتبر كل مستثمر له قيمه
خاصه فيه حسب الافتراض اللي عند المستثمر
افهم اهم منك ان التقييم له اغراض مختلفه
>> نعم
>> ودي نعرف ش اغراض التقييم
>> اغراض التقييم كثيره يعني ما ما لكن
عاقبتهم على سبيل المثال غرض الشراء غرض
البيع غرض التمويل عندك غرض التامين
اغراض محاسبيه
النزاع والتقاضي
ا رهن وفك رهن كل هذه من اغراض التقييم
هذا اقول على سبيل المثال للحصر جيد
نبي ناخذ كذا حالات خاصه واساليب التقييم
يعني نبغى نمشي مثلا نب نقيم ارض وشو
الخطوات اللي تقيمون فيها الارض ونبي
والله نقيم مستشفى كيف يقيم المستشفى نبي
والله نقيم برج مكتبي برج فندقي برج سكني
ودي ناخذ الحالات هذه ونبدا معها بفرضيات
تقييميه طيب اولتهم خلنا نبدا ش اساليب
التقييم
اساليب التقييم
عندنا ثلاث اساليب عندنا اسلوب السوق
وعندي اسلوب الدخل وعندي اسلوب التكلفه
>> جميل
>> اسلوب السوق
وهو له طريقه واحده اللي هو طريقه
المقارنه وهو السائد
لدى المقيمين
وايضا لدى الوسط العقارين هو افضل شيء له
اسلوب السوق
عندنا اسلوب
الدخل وهو تحويل الدخل الى قيمه
اسلوب الدخل له اكثر من طريقه القيمه
المتبقيه
وطريقه الارباح وطريقه التدفقات النقديه
المخصومه
و طريقه الاستثمار
اسلوب التكلفه عندنا طريقتين طريقه تكلفه
الاحلال و وطريقه تكلفه اعاده الانتاج هذا
بالنسبه للاساليب وطرق التقييم
>> لو اخذنا مثال عليها
>> طيب لو اخذنا مثال عليها مثلا الحين اقول
لك
الابراج
عقتب التجاري والمكتبي
اذا قلنا الدخل ثابت العائد ثابت هذه
استخدم معها
اسلوب الدخل طريقه
الاستثمار اللي هو على العائد عائده ثابت
طوال سنوات الخمس سنوات او العشر سنوات
لكن اذا في تذبذب في العائد في ارتفاع
ونزول فهذه استخدم معها طريقه الدخل اسلوب
اسلوب الدخل طريقه التدفقات النقديه
المخصومه لانها في تذبذب في من ناحيه
العوائد في ارتفاع في يعني كل ثلاث سنوات
يزيد عندنا
العائد
مثلا نقول
الفنادق والمستشفيات
نستخدم معها اسلوب الدخل طريقه الارباح
لانها هي المستشفيات والفنادق مرتبطه بال
بنفس النشاط ارباحها من نفس النشاط في
نستخدم معها طريقه الارباح مثلا الاراضي
الخام
نستخدم معها طريقه الدخل
اسلوب القيمه المتبقيه عفوا طريقه
اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه هذه
نستخدم معها في الاراضي الخام الاراضي
الزراعيه
اننا نستخدم معها دائما اذا هي ا
على قولتهم اسلوب السوق بطريقه مقارنه هذه
الاراضي الزراعيه دائما نتعامل معها
كمقارنه ش المقارنه اللي حولها طيب لو
اخذنا مثال ابو راشد لو اخذنا ارض على
طريق ملك سلمان
والغرض من التقييم هو الشراء عند المشتري
بيشتريها نبي الرحله
التقييميه اللي بتبدون فيها من مجيء
العميل الى تسليم التقرير طيب اول شيء
لازم نحدد نطاق العمل مع العميل
نحدد نطاق العمل مع العميل بعدين ناخذ من
المستندات كامله
للعقار للارض اللي نبي نقيمها
ونطلع على نعاين العقار
تمام معاينه كامله
وبعدها نحدد
ال ال الاسلوب اللي بناخذه في في التقييم
بناء على نطاق العمل اذا لقينا مثلا
مقارنات
قريبه بتفيدنا في عمليه التقييم اخذنا
اسلوب ال
اسلوب السوق لكن اذا تعذر علينا انه نجيب
مقارنات خلال الفت خلال الفتره في النطاق
الجغرافي هذا
نشوفنا اسلوب ثاني اسلوب الدخل ممكن ا
طريقه القيمه المتبقيه
وبعدها تطلع معنا القيمه الارض ا للعميل
كتقرير ا مسوده وتسلم للعميل للمراجعه ش
المستندات اللي تستندون عليها او تهمكم في
التقييم؟
الرقم واحد هو الاساس هو الصك الصك هذا
اساسي
رقم اثنين نظام البناء او اذا اذا هو مبنى
رخصه البناء لان هذه مهمه جدا معرفه
مسطحات المباني والمساحات التاجيريه في في
العقار
واذا تعذر توفر
شخص مثلا ما عنده شاريع مره ما عليها رخصه
بنا مو متوفره معه نفترض افتراضا يعني انه
ا مسطحاتها كذا و كافراضا لانه لا يوجد
مستند لها فهذه هذه هي
المستندات اللي مفترض انها لازم تكون معنا
من ناحيه الصك ونظام البناء الخطوه الاولى
تكون جمع المستندات وتحليلها معرفه الصك
بتفاصيله الحدود والاطوال الامر الثاني
معامل البنا الموجود
رخصه مثلا البناء اذا كان عقار قائم بعدها
ننتقل الى المعاينه والفحص الميداني
ثم ننتقل الى اسلوب المقارنه
الاسلوب المستخدم بناء على على ال على ال
نطاق العمل مع العميل
>> جميل بعدها يصدر التقرير كذا
>> اي نعم يصدر التقرير كمسوده
لمناقشه العميل ثم ان نعتمده نرفع لدى
الهيئه ويطلع عليها رقم اعتماد ورقم بار
كود جميل هذا تقييم الارض خلينا الان نقيم
مبنى تجاري لو الان قلنا مبنى تجاري عباره
عن خمس محلات تحت وخمس موجوده في حي
العقيق
كيف بيقيمها المقيم
>> انما اناعيد الكلام المستندات هذه اساسيه
رقم واحد ما فيها كلام
>> وقبل المستندات تحديد نطاق العمل مع
المقيم ش الغرض غرض بيع غرض شراء هذا مهم
انك تحديد
>> غرض البيع او ممتاز
>> حددنا نطاق العمل ا ناخذ مستدات كامله
نتاكد منها نطلع على الموقع
نعاينه هل الموقع يحتاج له اي صيانه اي
تحديثات
ونشوف شوف الدخل هل يوجد عليه دخل العقار
او لا اذا يوجد دخل بتستخدم اسلوب ا
الدخل
ما يوجد عليه دخل ممكن تستخدم
يا اسلوب السوق او اسلوب التكلفه فبناء
على المعطيات اللي عندي واللي خذيتها من
العميل انا بطلع القيمه لكن اذا افترضنا
انه فيها عقود ايجار مؤجره بالكامل على
شخص مده خمس سنوات بقيمه
واحده مثلا بمثلا مليون ريال انا خلاص
استخدم معها
اسلوب الدخل ا قيمه قيمه الاستثمار اسلوب
الدخل ا طريقه الاستثمار اللي هو الرسم له
ارسم وتطلع معي القيمه
>> من يحدد السلوك
على حسب نطاق العمل نطاق العمل هو اللي
يحدد معي الغرض الغرض المرض هو اللي بيحدد
معي الاسلوب
>> من يحدد نطاق العمل
>> العميل انا اتفاقي مع العميل ش
بتقيم ليه ما هو الغرض من التقييم غرضك وش
هو هذا هو اللي بيبنى عليه التقييم
بالكامل الغرض ونوع العقل
>> جميل طيب لو الان ابى اقيم مستشفى
ش الاشياء اللي انتبه لها او المعايير
الاساسيه اللي تؤخذ بعين الاعتبار
>> طيب بالنسبهستشفيات
زي ما قلنا في البدايه عشان بس مع ايد انه
لازم نطاق العمل نتفق مع العميل فيه تمام
رقم واحد انه طبعا عندي اكثر من اسلوب
وطريقه لكن هو اللي يبين معي اللي هو نطاق
العمل لازم اسال العميل هل انت مؤجر
المبنى على المستشفى ولا انت مشغل لهذا
لان هذا يعتبر دخل
اللي هو اذا هو مؤجر واذا هو مشغل يعتبر
ايراد
فبناء عليه انا بعرف ش الاسلوب
والطريقه المناسبه لعمله لو قلنا انه ا
دخل ما اجر المستشفى فانا بستخدم اسلوب
الدخل طريقه التدفقات النقديه مخصومه هذا
بالنسبه اذا هو ماجر المبنى لكن اذا ا
دخل المشغل
هذا بستخدم معه اسلوب الدخل طريقه
الارباح او طريقه التدفقات النقديه مخصومه
لكن انه
المشغل لازم بطلب منه قوائم ماليه مده
ثلاث سنوات عشان احللها انا كمقيم
لان هذا في ايرادات ومصروفات لازم احللها
كمقيم تحليل كافي وافي وبعدها تطلع معي
القيمه لكن مثلا مستشفى تحت الانشاء تحت
الانشاء ما بعد اكتمل ومع الكيبي قيمه هذا
بستخدم معه اسلوب ا التكلفه فهو على حسب
نطاق العمل مع العميل وطبيعه ال
العقار ا بستخدم الاسلوب المناسب والطريقه
المناسبه له
>> الفنادق كيف تقيم
>> الفنادق
تقريبا هي نفس المستشفى بالضبط
انت مؤجر ولا مشغل اذا مؤجر بتستخدم على
قلتهم اسلوب الدخل طريقه التدفقات النقديه
مخصومه اذا ايراد لا بتستخدم معه ايضا
اسلوب عندك اسلوبين اسلوب الدخل طريقه
التدفقات نقديه مخصومه او الارباح لاني
باخذ منها القوائم
الماليه القوائم الماليه الليي ابي احللها
عشان اعرف كم الصافي من من الارباح
الابراج سواء كانت سكنيه او مكتبيه
>> الابراج
ايضا تقدر تستخدمها باسلوب السوق باسلوب
الدخل وباسلوب التكلفه يعني عندك الخيارات
متاحه كلها
>> خلنا ناخذ مثال
>> مثال مثلا الان عندك برج على شريط التجاري
مدينه الرياض تمام مالكه
يبي يقيمه
وله وله مكتبي مثلا برج مكتبي وله دخل
ا على قتهم دخله متفاوت هذا مكتب ماجر
بكذا وهذا فعندك تفاوت في في القيمه وعندك
تفاوت في في عدد السوا هذا تستخدم معه
اسلوب الدخل طريقه التدفقات النقديه
المخصومه لكن مثلا مبنى تحت الانشاء برج
تحت الانشاء
زين هذا انا بستخدم معه في الغالب
يا اسلوب السوق او اسلوب التكلفه
هذا انا استخدم في في الابراج بشكل عام
سواء ابراج مكتبيه ولا ابراج فندقيه ولا
ابراج مستشفيات اللي تحت الانشاء عندك
اكثر من خيار تستخدم فيه هذا هومختصر
البسيط
>> العقارات الزراعيه
>> العقارات الزراعيه انت تقصد الاراضي
الزراعيه الاراضي الزراعيه الله يسلمك
>> في نوعين من الاراضي الزراعيه في اراضي
زراعيه مزروعه وفي اراضي زراعيه غير
مزروعه الاراضي الزراعيه المزروعه انا
لازم اخذ بعين الاعتبار ا
ما على الاراضي من من عقبتهم اشجار مثمره
ونخيل لان هذه انا اقيمها كمقيم عقاري
اقيمها وايضا مباني
وايضا المويه تفرق يعني في ارض زرائيه
وفي رب المويه لكن غير مزروعه فهذه تعتبر
ارض زراعيه في ارض زراعيه اصلا ما فيها
مويه المنطقه ما فيها مويه فهذه ما تعتبر
انها ارض زراعيه لان ما فيها مويه كيف
بتزرع
>> حتى لو صكها زراعي
>> حتى لو صكها زراعي انت الان بتزرع
تحفر اكثر من بير ما راح يطلع لك مويه
يعني ما غير مستفاد منها عرفت يعني ارض ما
فيها مويه اذا ارض ما فيها مويه كيف بتزرع
لكن اتكلم لك الحين قلنا الارض خلنا نرجع
عشان تشعبنا شوي انه بقيم ارض مزروعه فيها
نخيل وفيها اشجار وفيها
مثلا بيت صغير كذا وفيها مستودع هذه انا
اقيمها اطلع قيمه الارض واطلع قيمه
المزروعات
اللي هو قيمه النخيل كم عدد النخيل وعدد
الاشجار
وال قيمه المستودع وقيمه
الفله لكن الاشياء ال
الالات والمعدات الموجوده في في المزرعه
هذا ليس من اختصاصي كمقيم عقاري فرع
التقييم العقاري هذا فرع ثاني اسمه فرع
تقييم الالات والمعدات لدى الهيئه
السعوديه المعتمدين ش مهمات نقيم اللي هو
الرشاشات المحوريه المكاين والمولدات
الحرافه اي شيء على قولتهم منقول الاشياء
الغير منقوله انا مقيم اقيمها هذا الفرق
بين التقييم للاراضي الزراعيه ارض زراعيه
مزروع ارض زراعيه لكن غير مزروعه لكن فيها
يوجد فيها مويه وارض زراعيه ما فيها شيء
>> طيب بعد ما قيمنا قبل شوي العقارات
المتنوعه المكتبي والسكني والتجاري هل
ممكن نتلاعب في التقييم
او هل يتم او هل يمكن ان يتم تغيير
التقييم والتلاعب فيه
شوف كمقيم عقاري ما يستطيع انه يتلاعب في
التقييم لانه
المقيم عنده مهنيته العاليه لكن
العميل او متلقي التقرير بعد ما يعتمد
ويكون يكون بين ايديه قد يكون فيه
تلاعب في في القيمه النهائيه وحدثت هذه
في السوق اكثر من من تقرير تقييم انتشر
وتقرير تقييم
يعني تم التلاعب في في قيمته
ف فانا شخصيا انا ما اشوف
اللي يقرا تقرير التقييم المتخصص اللي
يقرا تقرير التقييم يعرف ان في تلاعب في
القيمه
بكل سهوله لكن الناس البسيطه واللي اول
مره يشوف تقرير تقييم وكيف صياغه تقرير
تقييم ممكن تفوت عليه المعلومه هذه
>> يعني التلاعب ما يكون من طرف المقيم ولكن
يكون من طرف طالب التقييم انا ما ما اقول
انه طالب التقييم قد يكون
>> او طرف خارجي
>> ايه طرف خارجي وصل له تقرير التقييم تقرير
التقييم الان صار يتناقل بين الناس كمستند
بي ديفوصل له وتم التلاعب فيه طيب كيف
الحين اقرا التقيم بشكل صحيح بحيث اني ما
اقع في تقييم مثلا مزور او متلاعب فيه نبي
الخطوات طيب تقرير التقييم
يعني للبساطه ترى طويل ان لان هي معايير
تقييم دوليه لازم نمشي عليها بحذافيرها ما
فيها علاقتهم
نقدر نستبعد عنها لكن فيه شيء اسمه ملخص
التقرير فيه صفحه ملخص التقرير يعطيك
بيانات عن العميل
والعقار والقيمه
وفي بعض البيانات تكون في الملخص هذا
جزئيه الجزء الثاني يشوف الغرض من التقييم
واساس القيمه وفرضيه القيمه اللي بني
عليها التقييم
تمام وتاريخ التقييم لان تاريخ التقييم
مهم جدا
لان مثلا التاريخ التقرير اللي طاح بين
ايديك قبل سنتين
فانت لازم تشوف تاريخ التقييم
وترى التقييم يوجد فيه ثلاث تواريخ لازم
تفرق بينها
فيه تاريخ معاينه العقار
وفي تاريخ اصدار القيمه
وفي تاريخ اصدار التقرير
في تقيم في تواريخ مختلفه لاني انا مثلا
اليوم عاينت العقار صورته
لكن مثلا قعدت لي يومين او ثلاث ايام عشان
اصدر القيمه فاصدار القيمه بتاريخ معين
طيب مثلا انا كان يوم خميس خلاص عرفت
القيمه سكرت جهازي ورحت ولا اصدرت التقرير
الا يوم الاحد يعني في تاريخ مختلف فصار
عندي ثلاث تواريخ مختلفه هذه لازم ايضا ا
يكون القارئ للتقرير التقييم يعيها
الشيء الثاني انه اصلا انا كمقيم انا ملت
ملتزم مع عميلي ومع المستخدمون الاخرون
الموجودين في التقرير
>> بمعنى
>> بمعنى انه انا ما راح
اعطي او ادلي باي معلومه ان تعتبر سيه
معلومات الا لعميلي او المستخدمون الاخرون
فقط يعني بمثال
ما مشتري جا قيم ارض على طريق ملك فهد
جاني مالك الارض نفسه قال اطني تقرير
التقييم اللي قيمته انت
>> اللي قيمته لفلان
>> اللي قيمته لفلان ما يحط
على التقرير
>> حتى هو مالك الع
>> حتى لو هو مالك العقار لاني انا اتفاقي
ونطاق العمل بيني وبين عميل اخر ليس
المالك ولغرض اخر
لكنه ا لما يجيني شخص ويطلب مني تقييم ارض
لغرض البيع وهو مو مالكها هنا ما هنا ارفض
التقييم انت ما انك مالكها ولا معك وكاله
وكاله افراغ على هذه الارض علشان اعطيك
اصدر لك تقرير تقييم
بيع
ف فالغرض من التقييم مهم جدا يعني انا مو
اي غرض ابى اوافقه مع اي عميل مع عملاء
محددين الشيء الثاني
انه البيانات اللي انا عندي
لازم تكون للشخص للعميل اللي طلب تقرير
تقييم ومن المستخدمون الاخرون اللي
موجودين في التقرير لانه التقرير اللي
يقرا التقرير يلقى شيء اسمه المستخدمون
الاخرون فبالمختصر
اعيدها باسلوب اسرع تقرير تقييم تتاكد من
غرض من التقييم
اساس القيمه المستخدمه وفرضيه القيمه
وتاريخ
التقرير تاريخ اصدار القيمه لان في تاريخ
تقرير وفي تاريخ معاينه تاريخ اصدار
القيمه فهذه ثلاث تواريخ مهمه في التقرير
بس
>> وشو المنصات اللي تساعدني في الاسترشاد
والتقييم
>> طبعا المنصات كثيره
ويعني يا رب لك الحمد في الفتره
الحاليه ننعم في المملكه العربيه السعوديه
في ان عندنا منصات جالسه تخدمنا كمقيمين
بشكل يعني نعمه من الله يعني ما كانت
موجوده سابقا عندنا البورصه العقاريه وهي
من اهم
المنصات اللي نعرفها في عمليات البيع ا
عندنا السجل العقاري
منصه السجل العقاري وعندنا ايضا منصه
ايجار اذا بنشوف قيمه ايجاريه اللي وفي
منصات ثانيه نستعين فيها للاسترشاد
استرشاديه في العروض لان العروض ما ما
تبين
القيمه الحقيقيه زي تطبيق عقار وصلت و
وتطبيقات ثانيه
خاصه بالعروض ايضا عندنا منصات حكوميه اخذ
منها بيانات تخدمني كمقيم من ناحيه
التقييم ولدراسه حاله السوق عند الهيئه
العامه للاحصاء عندها تقارير جميله جدا
ومفيده للجميع ليس للمقيمين بس لجميع
الناس ا وانصح صراحه الدخول على الهيئه
العامه للاحصاء واخذ منها التقارير هذه في
وزاره السياحه وزاره السياحه تصدر تقارير
جميله جدا عن عن السياحه والايواء
والفنادق
وعدد الفنادق جميله جدا ومفيده للجميع
عندنا ايضا
من المنصات اللي هو ا
الخراط الجغرافيه لجميع مناطق المملكه
اللي هو المستكشف الجغرافي المستكشف
الجغرافي هذه نستخدمه ومهم جدا لكل
منطقه مناطق مملكه تقدر تعرف رقم قطعتك
ومخططك وارضك وحدودها واطوالها
فهذه عقت النبذه بسيطه عن الاشياء اللي
نستعين فيها في في التقييم
>> اتوقع ابو راشد رحلتكم في التقييم
ما شاء الله طويله واكيد في مواقف كثيره
مرت عليك ونولف ذكرت لي موقف الشخص اللي
بنى في ارض جاره
>> شو قصته ايه هذا يا طويل العمر السلامه
جانا شخص بيقيم عماره عماره له اطانا انا
تو تو مخلصها يعني
ا اعطانا اللي هو الرخصه
الصك
طلعت انا على
العقار
اطابك
رقم القطعه ورقم المخطط
ما ارض فاضيه انا ما ادري عن الارضج ارض
فاضيه كلمت العميل السلام عليكم السلام
يا
الارض هذه العقار مو بعماره فاضي قال لا
يا رجال عقار
مبنى قائم قلت لا بالله عرض فاضيه في انا
شايف جنبها عماره قالي انها هذه قلت ايه
طيب خلاص اجل ارسل لي مستندات
مستندات العماره قال واللي في يدك شي هي
قلت اللي في يدي انا مبينه اني انها ارض
مو بعماره فخلاص انا بصورها ها ارسل لي
مستدات قال لا اصبر اصبر انا هذه انا ما
عندي الارض اللي تتكلم عنها ما عندي هي
انا بناء على المستندات اللي في ذي تراها
هي ماه بارض ماه بعماره تراها ارض
قال اصبر اصبر خليني اتاكد من المقاول
المهندس
هو ايضا كان رده شوي جلف وكان يعني انتم
ما تفهمون ايش دراكم وما اعرف ايش خليته
على
غاب عنا تقريبا يوم ونص
رجع دق علينا
قال كلامكم صحيح
المقاول بناه في ارض الجار
قلنا الله يعينك عادنا ما كمل التقييم
ورجعنا له مبلغ
>> ايش صار له بعدين
>> والله ما ادري عنه لكن عاد هذه من اغرب ما
ما شفت
>> واللي سكن في فله
>> اي هذه
عميله جتنا تبي تقيم
فلتها وفله جارتها
ا
>> شو الغرض من التقييم
>> الغرض من التقييم مناقله مبنى فله مع فله
>> راس براس
>> ايه راس براس هذه طويل العمرسلامه
ا
عميله شرت فله قبل تقريبا اذكرها الظاهر
انها قبل عش سنوات او اقل او اكثر
ا عن طريق التمويل من بنكس
كانتها وامورها طيبه وكانت فيها امها يعني
تقول ما كنا نجيها الا يعني كل ويكند يعني
كانت امي وخادمتها بس في الفله كانوا هم
كلهم ساكنين في الحي يعني
قريبين من امهم
زانت ام الظاهر بينتقلون حي ثاني او كذا
وفكت الرهن عن الفله
راحت سددت البنك وفكت الرهن باسمها تمام
وراحت
المكتب عقار عشان يبيعها
لما استلم المستدات المكتب عقار
قال
ان الفله ترى م بهذه هذه اللي جنبها لان
كانت مطور واحد وشكلها واحد
فكان فيه من قبل عشر سنوات
اخلفوا
المسوق او المطور اخلف بين ا مالكين عطى
المالك هذا مستندات الفله هذه وعطى المالك
هذا مستندات الفله هذه
وكل المالكين
طلعوا عليها قروض من من بنوك
وعليهم التزامات طبعا هذه فكه الرهن يعني
فكت الرهن الفله الخطا فله جارتها وهذه لا
زالت مرهونه
>> اه
>> فهي كانت رايحه لجارتها قالت طبعا يوم درت
انها يعني
اي درت ان في خطا الحين مكتب العقار قال
ترى هذه الفله مو بهذه راحت جارتها قالت
ترى انا فلتي نظيفه هي جارتها عندها
عيالها يعني تعرف العيال يعني الفله منهكه
شوي عمرها 10 11 سنه منهكه من لكن اي
مستخدمه
>> بعدد انه كثره افراد العائله لكن الفله
هذه ما فيها الا
الخادمه وما يجونها الا كل ويكند فقالت
تعالي خذي الفله فلتي انت انظف من فلتك
فجاتنا وقال هي اللي قصتنا السالفه وقيمنا
طبعا الفلتين عاد انا ما ادري هل ا
اللهم صل محمد
رضت ما رضت الجاره ما ادري لكنه هذا خطا
من
المسوق اللي بدل المفاتيح
المستندات ترى صحيحه وقطعا البنوك لما
طلعت مقيمين وعلى على الموقع الصحيح لكن
الرجل بدل المفاتيح وعاشوا فيها سنوات شوف
10 سنوات 11 سنه ولا احد راع ثاني مطور
واحد المساحه واحده الشكل واحد كل شيء
واتوقع ما ادري يمكن القيمه ايضا قيمه
الشراء واحده فقيمنا الفلتين واعطيناها
تقرير التقييم عاد انه والله ما ادري ايش
صرا اقنعتها ما اقنعتها فهذه من على قوتهم
الاشياء اللي حدثت معنا اثناء التقييم
>> ش مدى تاثير عقود الايجار في التقييم هل
لها تاثير كبير
>> اي لا لا عقود الايجار مؤثر قوي في في
قيمه العقار يعني كان عندنا في بصمه
مزادين
مزاد هنا في الرياض ومزاد في المدينه على
فندقين وكل الفندقين مربوطه بعقود عقود
طويله طبعا هي تعرف بعض العقود
القديمه اللي قبل كورونا يعني يمكن اجرت
بمبلغ يعني ذيك الحين كان جيد
وارتفاعاتها ممكن على وقت ذك الحين انه
مناسب
لكنه اليوم يعني انا اذا بقيمها قيمه سوق
بالقيمه السوقيه تمام هي اعلى من من
قيمتها
لا يعني الحين احنا قيمت
>> بارتباطها بالعقد لكن لو لو ما فيها عقد
تراه هي
اعلى من من قيمتها ب 30 الى 40%
>> جميل
>> ا فندق الرياض اذكر انه ما انباع لكن فندق
المدينه انباع وهو قيم باقل من قيمته
السوقيه بسبب ارتباطه بالعقد
في العقود مهمه ترى
لانه انا انا كمستثمر ابى اشتري عقار كم
العائد عليه هنا انا اقوللك تكلفه الفرصه
البديله خلاص مادام هذا
قيمته فانا ما راح اعطيه اكثر من القدر
هذا على نسبه العقد
ممكن يعني على الصعيد الشخصي عندي اهتمام
بالمؤشرات العقاريه والصفقات اللي تتم في
الرياض فبعض الاحيان تمر علينا صفقات فيها
علامات استفهام او صفقات غير منطقيه
واكيد ورا كل صفقه سر او فكره او حدث معين
ليشسين نشوف مثل هالارقام الغير منطقيه
شوف انا شخصيا وانا كمقيم ما اشوف انها
غير منطقيه لان ترى السوق العقاري تراه
ياخذ طابع السريه ترى ما بدا يظهر للعلن
الصفقات وانتشار الصفقات الا في الفتره
الاخيره لكن انت ما تدري عن حيثيات الصفقه
يعني هل هو فكرهن هل هو تنازل بين شركاء
هل هو
على قولتهم
تخارج فكل قيمه
>> هي سر عند ا صاحبها ما تدري عنها يعني زي
بيعه الله يبارك لها ما شاء الله تبارك
الرحمن ال صناعيه العروبه انا اشوف رايي
الشخصي وعلى صائدي الشخصي انها ا قيمه
استثماريه
يعني ا تخص نفس المشتري فتشوف انها مرتفعه
جدا عن السوق لانها هي قيمه انا على صعيدي
الشخصي انا اشوفها قيمه استثماريه
ف فما ما انا ما اشوف انه وفي شطحات على
حسب ش حيثيات الصفقه في اذكر مره اذكر قبل
سنتين او ثلاث ذا
صفقه في الملقى بيت ب 3400 3480
وذيك الحين 2022 اذكرها
انتشرت في منصه اكس انتشار شيء مهول
>> صحيح
>> وكان الملقى ذيك الحين
في رنج
7 8000 اتوقع 78
وهذه صفقه ب 3400
ضجه انهار السوق وهذا وهي القيمه الحقيقيه
للملقه وهذا فلما عق بعد فتره تبين انها
فك رهن عمليه فك رهن لا اكثر ولا اقل فان
كل صفقه فيها سر ولا تدري عن السر حقها
فلازم الواحد يتبين فيها يعني
لا ما يدري عن عن حيثيات الصفقه فلذلك ما
يقدر يفتي فيها
>> في التوجيه اتصور ان تكون عينك ناقده لاي
صفقه تجيك لان بتجي معنا بعد شوي بعض
الصفقات الشاذه اللي ما تمثل طبيعه
السعر الحقيقي في نفس في نفس المنطقه انا
ودي انتقل معك الى القارات الحكوميه
التوازن العقاري العقارات الشاغره والى
اخره واثرها في موضوع التقييم فكيف جالسين
نشوف اثرها
شوف القرارات الحكوميه
هي مؤثر جدا في في السوق
و ولها تاثير
بشكل واضح يعني لو نلاحظ
قبل كورونا يمكن عام 2018
الدعم الحكومي
للاقراض والاسكان
فلما الحكومه دعمت ارتفعت ترى
الاسعار
وتوجه غالبيه رؤوس الاموال في التطوير
بسبب
على قتهم الدعم الحكومي اللي صار في دعم
الاسكان
ونشوف الان اليوم يعني
القرارات الحديثه
التوازن العقاري ورسوم الاراضي البيضاء
ورسوم الاراضي رسوم العقارات الشاغره
والعلاقه بين المؤجر والمستاجر هذه كلها
مؤثر في السوق ولازم تاخذ بعين الاعتبار
ولله الحمد سو توازن في السوق يعني قرار
حكيم من قياده الرشيده ولله الحمد سوت
توازن
في السوق انا اشوفه صحي جدا
>> وكيف يكون اثر على سوق التقييم
>> لا هو قطعا لها تاثير قوي من ناحيه
سلبا او ايجابا في كل قرار قلت لك قرار
الدعم الاسكان ارتفعت الاسعار في قرار
على قتهم رسوم الاراضي البيضاء وال
العلاقه التعاقديه بين المؤجر والمستاجر
وهذه سببت اللي هو توازن في السوق ونزول
في في
غالبيه
المناطق في مدينه الرياض الاحياء في مدينه
الرياض
>> طيب انا ودي نستعرض
وين كنا وين صرنا في احياء مدينه الرياض
شمال شرق جنوب غرب
يعني لو اخذنا مقارنه للسعر المتري
والتغير فيها ما بين السنه الماضيه والسنه
الحاليه طيب انا عاقبتهم رتبت لي عقوتهم
كم بيعه
في الربع الثاني من عام 25 والربع الثاني
من عام 26 اللي احنا فيه الان
>> لو اخذنا عقارات شمال الرياض
>> طيب شمال الرياض عندنا طال عمرك في حي
النرجس
كان عندنا صفقه في
الربع الاول من عام 25 في 55 20 25
مساحه الارض 500 متر سكنيه
سعر المتر 7800
>> 20 25 الربع الاول
>> نعم الربع الثاني
>> الربع الثاني
>> الثاني
>> 7800
>> 7000 مساحتها 500
>> 5
>> في النرجس
>> اليوم احنا في الربع الثاني في عام 2026
كانت الصفقه في 14/5
2026 مساحه الارض 300 اقل من الاولى تمام
ب 5350
في النرجس
يعني انا معدل النزول بين الربع الثاني من
25 والربع الثاني من 26 في المربع اللي
انا بحثت فيه
ما يعادل 31% نزول نزول
وهذه صفقات ومبينه
>> مصدرها
>> مصدرها
السجل العقاري كل الصفقتين
>> يعني موثقه موثقه براق مرجي بين
>> ف وكلها من في مربع واحد يعني ما هو بنا
النرجس ما شاء الله تبارك الرحمن 7 كيلو
هي كلها بمربع واحد
فهذه هذا هو هو هذا مؤشر قوي للقرارات
الحكوميه الرشيده
خلق التوازن في السوق العقاري
>> طيب
>> عندنا ايضا فيه في العارض
>> الربع الثاني
من عام 25 عرض مساحتها 475
بيعت ب 7200
تمام
>> يا ساتر
>> الربع الثاني من عام 2026
عرض مساحتها 500
و65 75 بيئت ب 5500
نزول ما يقارب 24%
مصدر الصفقه
>> هذه كلها الصفقتين السجل العقاري صفقات
السجل العقاري صفقت كلها هذا في حي العارض
عندنا حي الملجا
الربع الثاني من من 20 25 ارض مساحتها 400
بيعت ب 9500
تمام هذا الربع الثاني في 25
الربع الثاني في عام 26
>> في نفس المربع
>> في نفس المربع ارض مساحتها 390
بيعت ب 8800
نزول 7%
طبعا هو في نفس المربع انا اشوف الملقى
النزول فيهن
محدود
>> رايي الشخصي المربع اللي مثلا انا بحثت
فيه المحدود ووديه وندره
العقارات اللي موجوده فيه عندنا القيروان
الربع الاول الربع الثاني من عام 25
مساحه ارض 625
بيعت ب 9120
في نفس المربع الربع الثاني من عام 26
مساحه 400 بيعت ب 7500
النزول في حي القيروان
18% من الربع الثاني من 25 الى الربع
الثاني 26
عندنا
>> مصدر الصفقه
>> مصدر الصفقه كلها السجل العقاري الملقى
واحده البورصه واحده السجن العقاري
عندنا الخير وما ادراكما الخير
>> نزول العنيف
>> الخير الخير الربع الثاني في عام 25 عرض
مساحتها 840
كان سعر المتر 2976
الربع الثاني من عام 26 عرض مساحتها 750
ب 1466
نزول 51%
يعني انا من مراجعتي للنزول
هو اكثر حي صار فيه نزول حي الخير
>> مصدر الصفقه
>> كل الصفقتين
واحده من السجل العقاري وواحده من البورصه
حي الطين عندي صفقتين 25 كان مساحتها 375
ب 10500
>> في 25
>> هذا 25 في 26
نفس المساحه ب 866
النزول 17%
>> في حي الطين مصدر الصفقه واحده السجل
للعقاري وحده البورصه عندنا قرطبه حي
قرطبه شرق الرياض
>> فالان في شمال الرياض التاثير واضح
>> واضح واضح ما بناء بيوع فعليه من الربع 25
الربع 26 واضح عندنا قرطبه
>> الان انتقلنا الى شرق الرياض
>> شرق الرياض ايه
في عام 25 ارض مساحتها 864
بيعت ب 6500
وفي نفس الربع من العام 26 ارض مساحتها
304
48
بيعت ب 5747
هذه النزول فيها 12%
لكن المساحه عامل المساحه ترى كبير شوي
حاولت اني ادور صفقه بس اني ما لقيت في
نفس المربع
الصفقه واحده السجن العقاري واحده البورصه
ندخل على حي الرمال الربع
الثاني من 25
ارض
مساحتها 312 بيعت ب 4800
و72
ومن نفس الربع من العام 26 ارض مساحتها
375 اعلى شوي مساحه ب 4200 النزول 14%
صفقه واحده السجل العقاري واحده البورصه
الجنادريه الربع الثاني من عام 20 25 عرض
مساحتها 300 متر
بيعت ب 2350
وفي نفس الربع من العام 26 ارض مساحتها
304
بيعت ب 1689
النزول 28% هذا في الجنادريه
كل صفقتين من
السجن العقاري في لبن الان
>> الان انتقلنا الى غرب الرياض
>> غرب الرياض لبن
لبن عندي صفقه في عام في الربع الثاني عام
25 ارض مساحتها 345 بيئت ب 4200
وفي نفس الربع من العام 26 عرض مساحتها
304
بيعت
ب 3300
النزول 21%
كل الصفقتين من البورصه من السجل العقاري
المهديه الربع الثاني من 20 25
مساحه الارض 450
قيمه الصفقه 4444
الربع الثاني من من
عام
26 عرض مساحتها 466
ب 2999
قل ب 3000 النزول 33%
واحده صفقه سجل وواحده صفقه بورصه
عندنا نمار
الربع الثاني من 25 ارض مساحتها 900 بيئه
ب 2000 و700
ا عرض اي
في عام 26
اصغر مساحه
ب 2890
هذا صار في نمار صار في ارتفاع 7%
>> يعني ارتفاع
>> فرق بين ال الصفقتين مع ان المساحه اعلى
شوي لكن اي تقريبا
تعطي مؤشر 7% واحده صفقه
البورصه واحده صفقه السجل
العقاري في البديعه
الربع الثاني في عام 25
عرض مساحتها 300 بيعت ب 2766
ومن نفس الربع في العام 26 عرض مساحتها
630 يعني مساحه اعلى نفترض انها ا بيعت
ب 2450
نزول 11%
كل صفقتين من
من السجل العقاري عندنا سويدي الربع
الثاني من عام 2025 ارض مساحتها 375
بيعت
ب 2666
ومن نفس الربع في العام الثان 26 عرض
مساحته 500
بيعت ب 2400 نزول 10%
طيبه جنوب الرياض
الربع الثاني من 20 25
ارض مساحته 427
بيئه ب 1300 ومن نفس الربع في العام
اللييه اللي هو 26 عرض مساحتها 375
بيئه
ب 1299 يعني الاختلاف صفر كل الصفقتين
من السج سجل العقاري اللي نلاحظه وش هو
النزول في شمال الرياض
وشرق الرياض اكثر من النزول في جنوب
الرياض
>> السبب
>> قراءه شخصيه انه
الارتفاع اللي صار في جنوب الرياض ارتفاع
طبيعي ومنطقي
>> صحي
>> وصحي
والشيء الثاني
كثره العرض في في عرض في مخططات موجوده في
في جنوب بالرياض فارتفاعه
كان ارتفاع منطقي
وانعكس في نزوله نزول منطقي يعني كل نزوله
عشره ع طيبه ما نزل شيء نمار ارتفع
شوي
>> نمار ش المقصود فيه 320 ولا نمار اللي من
جهه الدائري الغربي
>> لا اللي من جهه الدائري اللي من جهه
الدائري
>> الحي الماهول المسكون ليس المنحم اي نعم
اي نعم لان النمار
20 30 لا هذاك
>> منح
>> منح
يبدو المنح هي تاثرت تاثر كبير مقارب
غيرها من
>> اي تاثير في السوق اول من يتاثر غالبا
اطراف
>> على اطراف المدينه
>> اول من يبدا اطراف المدينه ثم يدخل يعني
الخير نزوله 50% ف يقول لك انه
الارتفاع الطبيعي ينعكس نزول الطبيعي
الارتفاع الغير طبيعي ينعكس نزوله يصير
نزول قوي هذه عاقبتهم بيوع حقيقيه ومسجله
في يا في البورصه يا في السجل العقاري في
التوازن اليوم يعني يا ربي لك الحمد
يعني حكومه الرشيده جالسه تشوف اللي صاير
في السوق
وجالسه
توقف الاندفاع القوي في الارتفاعات عشان
كذا صار القرارات اللي سوت التوازن اللي
صار اليوم في السوق
>> انا ودي انتقل معك الى جزئيات دقيقه في
التقييم واتصور يعني خلال بحثنا الفتره
الماضيه يعني يمكن معلومات لاول مره يمكن
يتم تداولها او اظهارها بشكل اكبر لو
تكلمنا تحديدا عن انابيب البيب طيب انابيب
الانابيب هي انواع في انابيب للغاز وفي
انابيب
للنفط
فهذه نظامها يختلف عن هذه تقريبا هذا
بالنسبه للانواع الشيء الثاني قطر الانبوب
وعدد الانابيب
تفرض
نظام بنا مختلف فهي
مختلفه فهي من اشتراطات قربك من الانابيب
ا كثافه سكانيه اقل
فما ما يبون كثافه فه سكانيه كثيره للحفاظ
على السكان
ف ف لها نظام ترى في من بيب لبيب له نظام
ومن النوع البيب له نظام ف من المفترض
الشخص اللي بيقدم على عمليه شراء او تقييم
او ذا لازم يتاكد هالبيب هذا وشو
ش نظامه
لان فيه مسافات مختلفه من بيب لبيب
في مسافه 500 متر في مسافه كيلو في مسافه
كيلو وين ف كل بيب له نظام مفترض انه على
المقيم وعلى على قتهم للمستثمر او الراغب
في الشراء انه يتاكد من من البيب اللي
عنده ش النظام الخاص فيه طيب لو اخذنا بيب
البترول كم المسافه غالبا
بيبترول ترى له اكثر من مسافه لانه يعتمد
على قطر
البيب وعدد كم عندك من بي
>> جميل
>> ايه ف فمسافاتها مختلفه
اللي في الشمال على ما اعتقد ان ان
المسافه حقته 2 كيلو 2 كيلو من من حد
البيب
هذه كثافه سكانيه اقل
>> والغاز
>> الغاز
طبعا
مسافاتهق
تقارب
البترول لكن زي ما قلت لك هي تعتمد على
قطر البيب هذا هذا شيء اساسي قطر البيب
عدد الانابيب هي اللي تحدد المسافه فلازم
على قوتهم الشخص اللي اللي على قوتهم
المقيم او اللي مقد على شراء اي عقار حول
البيبات يتاكد من نظام البناء
حقها والمسموحه حما الاراضي الزراعيه يعني
ش تكلمنا عن حمى البيب صحه العباره عباره
الان حماء الاراضي الزراعيه كيف يتم
تقييمها؟ شوف انا امثل لك الان
الحما والسفوح عاده
والعرف
في التقييم
انها تاخذ
من 20 الى 30%
من قيمه المتر الزراعي
>> بمعنى
>> بمعنى لو مثلا سعر المتر الزراعي
100 ريال
تمام فالحمه هذه ب 20
الى 30 ريال على حسب ش
لان غير مستفاد منها ا الحما غير مستفاد
منه هذا هو المقصد فانه ما ما اعطيه قيمه
نفس قيمه الارض اللي بقدر استفيد منها
>> طيب حما الوادي والمساييل
>> حمى الوادي والمسايل ودي ودي توضحها
للمتابع
>> اي حمايه الوادي مسايل
>> الوادي معروف
>> اي اي من
المسا اللي تكون
السفحه هذه
>> هذه من مز من ارض زراعيه لارض زراعيه
تختلف
>> شلون
>> بمعنى لو قلنا ارض زراعيه
في اي مدينه في وادي الدواسر مثلا
هذا انا ما راح استفيد منه ك
كمزارع
تمام فانا في الغالب ما راح احسبه في
القيمه انا كمقيم رايي كمقيم في الغالب ما
راح احسبك لكن
ارض زراعيه في الوصيل
الوصيل ممكن يستفاد من من الحماء كجماليا
يعني مو مو انك
تغير
طبيعه الجبل هذا لان هذا ممنوع
>> غير مسموح
>> لكنك كجماليا تحط عليه شلال اضاءه تشجره
تحط عليه اشياء بسيطه تقدر تخدم فهذا على
قتهم
يحسب يعني يعني
من ارض لارض تختلف
فه ك راي مقيم هذا هذه
>> هل لها نظام مستقل
>> هو ما لا ما لها ما لها نظام لكن هي عرف
>> طيب لو انتقل معك الان الى طرق طرق
التقييم فعلى سبيل المثال عندنا بنبان
موقوف
وجا شخص يبغى يقيم مزرعته او ارضه او ايا
يكن
فكيف بتقيمون
هالمنطقه
طبعا الاراضي الموقوفه علشان ما فيها بيوع
قريبه من
منها فلازم تعتمد على اقرب
ارض ا من نفس الاستخدام عشان تبدا تقارن
فيها
>> بمعنى
>> بمعنى انا الحين البنباب موقوف كيف انا
اقدر اجيب قيمته فانا اروح اشوف
ازود الزون عندي زون البحث اشوف وين اقرب
منطقه
منطقه استراحات يتداول فيها وابدا ابني
على قوتهم عمليه ال التقييم فيها و واعمل
مقارناتي وتسوياتي طبعا مثلا عن ش اقرب
مثالين يجب هي مثلا عماريه
فاجمع المعلومات من عندها ثم نعمل تسوياتي
وكرايي كمقيم ثم نتصدر شو
>> المقصود التسويات
>> التسويات يعني طبيعه العقار اللي انا
مقيمه بطبيعه العقار اللي جا المقارن
خلينا ناخذ حاله ابو راشد
>> طيب مثلا الارض في منبان مستويه زينه و
وكويسه مساحتها 10000
لقيت عرض في في جبيله مساحه 3000 هنا وشو
فرقت ما المساحه هذا رقم واحد لازم اخذها
بعين الاعتبار في المساحه لان عندي جدول
احنا كمقيمين عندنا شيء اسمه جدول
التسويات من ضمنها
المساحه من ضمنها
ظروف السوق اشياء كثيره في جدول التسويات
هذا الحين رقم واحد فرق عندي المساحه
رقم اثنين فرض عندي افارق عندي الموقع هذا
يظل في بنبان وهذا في جبيله فهذا لازم
تاخذ بعين الاعتبار يعني انت برايك كمقيم
لازم تعطيها اللي هو الموقع الموقع يفرق
ا
مثلا هذه مستويه هذه لا فيها م مستويه
واطوالها م جيده
هذا اذا لازم تاخذها بعين الاعتبار في
جدول التسويات علشان تطلع معك القيمه
التقديريه
الارضك في هذا بالنسبه المواقع الموقوفه
لانه ما فيه ما فيه
بيوع قريبه اقدر احكم عليها فلازم اكبر
نطاق البحث عل شان ابحث عن اقرب مثال قريب
للارض حقتي ونفس نظام البناء
موقارنها بعرض سكنيه لا قارنها بشيء
استراحات نفس نظام البل
والشراء خاصه العقارات القائمه بعضهم يقول
انا ببيع عقاري بقيمه ارض
والاخر يقول لا ما تحسب بقيمه ارض فمتى
اعامل العقار البيع فيه بقيمه ارض او قيمه
مثلا فله او عقار قائم طيب
متى ما حقق العقار اعلى وافضل استخدام
فهو يحقق المبنى سواء ارض استراحه برج
اللي له اذا حقق اعلى وافضل استخدام فهو
يقيم كمبنى اذا لم يحقق اعلى وافضل
استخدام يقيم كارض ابضرب لك مثال فله مثلا
على طريق الملك فهد هل يتحقق اعلى وافضل
استخدام قطعا لا هذا المفروض انها ابراج
فانا ما اقيمها كفله اقيمها كارض لانها
انها لم تحقق اعلى وفض الاستخدام لكن لو
نفس الفله في نفس حي الملقى لا بقيه
مكافله لانها تحقق اعلى وافضل استخدام هذا
الفرق اني متى اقيمها ك كعرض
او اقيمه كمبنى مبنى ان يكن في الله ولا
برج ولا استراحه ولا اي فان متى ما حققت
اعلى وافضل استخدام
فقيمها كمبنى لكن لم اذا لم تحقق اعلى وفض
استخدام اقيمها كعرض
>> ومتى اقيم من العقار هذا هد
>> اقيم العقار هذا هد
المعاينه
شفت انه فعلا في
تصدعات مرتبطه
بالاساسات و وسوء في البناء هذا انا اقيمه
كهدد
او نفس العميل يطلب مني انه اقيمه كهدد
لانه
مرت علينا بن وقت تطلب منا الفله هذه قيمه
كهدف مقيمه كهدف السبب انها ا عائله سقوط
ا
نظام بناها كان سيء جدا
طيب لو شفنا مثلا عقارات مثلا لو قلنا فله
عمرها 35 سنه وبعضها 40 سنه هل اقيمها
انها هد
اقيمها بقيمه ارض ولا حسب جوده البناء
ممكن انها تعطيني
>> لا شوف انا انا ما عمري اقي قيم
مبنى قيمه هدد الا اذا هو فعلا انه ا سقوط
>> لكنه اي مبنى له قيمه
ف ف
حتى لو عمره 35 او عمره 40 انا اقيمه ك
كقيمته واعمل على قتهم اهلاك اهلاك للمبنى
وبعض المباني تبارك الرحمن ملاكها يحافظون
عليها بالصيانات والتجديد المستمر
والترميم المستمر هذا يعيد تجديد
العقار
ف ف
ما في ما في شيء انك تقيم
العقار كهدد الا هو اذا هو فعلا هو هد
وبالنسبه
ل اني اقيمه كارضه وفله اذا لم يحقق على
وفض استخدام
مؤخرا دخول تسجيل العيني
وفوائدها ما شاء الله اللي بيكون لها اثر
على جوده القطاع العقاري في حفظ الحقوق
ومعرفه تفاصيل كل عقار اتوقع هذا قديما
وممكن في حالات شاذه الفترات الحاليه ممكن
يمر عليك عقارات قد ما يكون لها رقم مخطط
او ما يكون لها رقم قطعه
فكيف تقيمونها
انا ما اي ارض لا يوجد لها اتكلم ك في في
النطاق السكني يعني ايسك
بدون ا رقم قطعه ومخطط
لازم له رف مساحي عشان احدد احداثياته
بالضبط فما اقدر اقيمه ولا ا ولا عندي
اثبات انه هذا هو فعلا العقار الصحيح فاذا
ما فيه ا رفع مساحي ما اقيم لكن السجل
العقاري حل الموضوع هذا من ناحيه ضبط
احداثيات المباني في ضبط الاحداثيات خلاص
هذا بالنسبه لي هو هو الاساس اني اضبط
احداثيه العقار هذا لانه انا برقم القطعه
ورقم المخطط انا اقدر اعرف انه بناء على
الصك اللي عندي
اقف على العقار الصحيح زي ما اكتشفنا حاله
اللي بنى في في ارض جاره والحرمه انه انا
بناء على رقم القطعه رقم المخطط انا بوقف
في المكان الصحيح اذا ما عندي رقم قطعه
رقم مخطط لا هنا لازم اطلب رفع مساحي عشان
ا اعرف الاحداثيه الدقيقه عشان اقدر اوقف
على العقار الصحيح
>> انا مرت علي اراضي خام النطاق العمراني
فكيف تقييم من طرفكم
الاراضي الخامله داخل النطاق العمراني هل
في حالتين هل هي محوله سكني او انها زراعي
اذا انها زراعي انا بتعامل معها
بالمقارنات
باراض زراعيه داخل النطاق العمراني
واقيمها عليها كمقارنه
اللي هو اسلوب السوق
>> هل هذا يعتبر عادل اني اقيم زراعي وهو
داخل
>> اي انا انا اتكلم لك اذا
>> صكها ما تحول
>> صكها ما تحول لكن ممكن اني اقيمها
ك سكني تجاري
هذا اروح للقيمه الاستثماريه
بافتراض انها يقام عليها ا
سكني تجاري وب اشتغلها
>> حتى لو كان صكها زراعي
>> حتى لو كان صكها زرائي لكني بيتغير معي
نطاق العمل نطاق العمل بيتغير انه بستخدم
اللي هو
اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه
>> الاراضي الساحليه اللي على البحر كيف يتم
تقييمها
شوف تقييم الاراضي الخام اللي على البحر
هي مثل تقييم الاراضي
الخام اللي داخل عقوتهم المدن
طبعا ان بامكانك تستخدم معها يا اسلوب
السوق طريقه المقارنه اذا لقيته اراضي
مشابهه لها او تستخدم
اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه
>> ممكن اخذ مثال على قتهم يعني انك تفترض
عليها سكني وتجاري وتاخذ منها خدمات 40%
والسكني كم والتجاري كم وكم قيمه السكني
وكم قيمه التجاري وتفترض ا كم سعر المتر
التطويري
تمام وكم ربح المطور
على قتهم هي ايه القيمه المتبقيه هي دراسه
كامله
>> يعني هي جيزها جز الاراضي العاديه لكن
فيها تقريبا اشتراط واحد هو اللي بياخذ
معك في عام الموافقات على الموافقه على
الاعتماد المخطط الابتدائي اللي هي موافقه
وزاره الداخليه ممثله في خفر السواحل
لانها تعتبر ارض ساحليه
يعني هي تقريبا هذا هو
البند الوحيد اللي تفرقها عن الاراضي
الخام العاديه ولجميع الاراضي الخام تقيم
سواء باسلوب السوق طريقه المقارنه ولا
اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه كلها
متاحه لكن اللهم لازم ياخذ بعين الاعتبار
الاشتراط هذا اللي هو الموافقه هذه
الموافقه هذه ايضا قد تاخذ مده زمنيه اطول
من انك تطلع موافقاتك على ارض خامه عاديه
>> طيب الاراضي الساحليه غير الخام
>> الاراضي الساحليه غير خام مثلها مثل
الاعراض العاديه
على قتلو اسلوب السوق طريقه المقارنه يعني
زي ارض الحين في الخبر على في مخطط
الشبيلي مثلا
بتقارنها باراضي مثلها سواء في نفس المخطط
او مجاور لها وتكون مطلعه على البحر يعني
تاخذ نفس
المزاياها ما تقارنها مثلا بارض داخليه لا
لازم تقارنها بارض يعني داخل مطل على
البحر فالاراضي المخططه الصغيره ابد
تعاملها معامله الاراضي العاديه
تماما مره ما عندك اي اشكاليه فيها
>> دامنا طرينا الاراضي الخام وديبراش تعطينا
حاله
وطريقه في التقييم للاراضي الخام كيف تقيم
الاراضي الخام تقييم الاراضي الخام يا طول
العمر والسلامه ا
زي ما قلت لك انه عندنا
اسلوبين نقدر نستخدمها في الاراضي الخام
يا اسلوب السوق طريقه المقارنه او اسلوب ا
الدخل طريقه القيمه المتبقيه
هذه ممكن
>> نفصل فيها طيب
>> اذا قلنا اسلوب الدخل بطريقه القيمه
المتبقيه
هذ نفترض ان بنقيم على الارض اذا هي داخل
النطاق العمراني
بتكلم عن الداخل
>> اي نعم
>> نفترض على قت قامت عليها مخطط سكني تجاري
ونحسب كم نسبه السكني ونسبه التجاري وقطعا
انه الخدمات اللي تكون على الاراضي الخام
اليوم لا تقل عن 40% من مساحه الارض يعني
مثلا رايحه خدمات
>> يعني ارض مساحتها مليون مو مش مليون
الا مليون
400000 من هذه المساحه هذه خدمات
>> وخدمات تشمل ايش؟
>> الشوارع الحدائق المرافق
ا
اللي
>> مرافق كمساجد كمدارسراكز
صحيه مثلا صحيح المرافق بشكل عام هذه كلها
تمثل 40%
من من مساحه الارض تروح خدمات اللي يصفى
لمالك الارض هو 60% 60% ممكن اقل على حسب
كل الاعتماد اللي بيجيه من من الامانه
انت 60% هذا جزء منها حيكون سكني وجزء
منها حيكون تجاري تحسب كم
>> كيف توزع النسب غالبا
>> النسب تشوف كلها طبعا تقديريه اذا ما على
قتهم اخذت اي مستند رسمي من من طالب
التقييم او العميل
تحسبها تقديريا تشوف ش الشوارع التجاريه
القريبه من من الارض
وكم بتاخذ ا مساحه من
من من هذا المخطط ف فهي اللي تعتمد نسبه
السكني من التجاري
مساح
طول الارض على على الشوارع التجاريه او
قربها من الشوارع التجاريه هذه
تعملها ك
>> نسبه وتناسبناسب
>> طبعا طلع كم متر التجاري
اليوم في السوق وكم متر السكني
كم مبيعاتك فيه هذا تطلع طلع لك النسبه
بعدين في شيء اسمه ا كم سعر المتر
التطويري كم اطور الارض تطوير الارض
يتراوح من ال 80 الى ال 150 على حسب ش
الخدمات المفروض عليك في هذا المخطط
>> جميل
>> مياه كهرباء
اسفلت
الله يكرمك صرف صحي جميع الخدمات
عاده المتر التطويري اتراوح على حسب طبيعه
الارض هل طبيعه الارض مستويه هل طب الارض
جبليه هل ا كلفتها كم بتكون فهذا اللي هو
بيصير كم كلفه المتر التطويري بعدين
>> هل في اسعار
>> شلون
>> هل في اسعار ثابته غالبا الغالب انه من ال
80 لل 150 ريال تكلفه تطوير
>> سواء مستوي او غير مستوي
>> اي تتراو على ق اذا هو مستوي مثلا 100 120
يمكن 90
اللي فيها اعمال اعمال اضافيه او تسويات
او كذا لا بترتفع 130 150 يعني في اشياء
ايضا فوق ال 150 خاصه البعيده من
من الربط بالشبكه العامه ترى الربط
بالشبكه العامه مكلف جدا اللي هو تربط مع
الكهرباء وتربط مع المياه وتربط مع فهذه
عمليه الربط مع الشبكه العامه فيها كلفه
فشوف وين ممكن اقرب نقطه تربط معها في
الشبكه العامه هذه ايضا في لكن كمجمل
كمتوسط
من ال 130 ل 150 ريال للمتر
هذا المتر التطويري وناخذ ربح المطور وان
على قتهم
اسماء قيمه متبقيه نبدا نخصم خلاص طلعنا
فوق المبيعات المبيعات التجاري والسكني ثم
انخصمنا منها كلفه التطوير
ثم
خصمنا منها ربح المطور
طلع معنا قيمه ثم نعرضها المعامل الخصم
اللي ذكرناه تحويل القيمه المستقبله لقيمه
الحاليه تطلع معنا كم قيمه المتر
التقريبيلارض
الخام عامل الندره في العقارات
ش معنى عامل ندره وكيف نقدر نقول ترى
العقار هذا نادر سواء كان ارض او سواء كان
فله او عقار تجاري الندره هو عدم توفر
مثيل لهذا العقار بمعنى انه
ممكن عامل الندره في نظام البناء
ممكن عامل الندره في عدم توفر اراضي فضاء
في حي مكتمل مبني بالكامل سواء ارض سكنيه
او ارض تجاريه وممكن عامل الندره ان ارض
هذه اطوالها مناسبه للمطورين
الحي ما في عرض اطوالها مناسبه مطورين هذه
تعتبر عامل ندره يقدر يطورها مطور ف ف
عامل الندره
مثلا في نظام البناء نظام البناء
محفزات البناء الخاصه بمحطات المترو عدد
قطع الاراضي اللي جنب محطات المترو قليل
جدا فهي لما تخلصها تعتبر لانها نظام محفز
لنظام بنا مختلف عن مثيلاتها وشبيه من
الاراضي فتعتبر عامل الندره ف عامل الندره
اذا صار ما لها شبيه او ما لها شبيه
العقار هذا فهو يعتبر عامل ندره
هل سبق قيمت ا عقارات في اماكن حساسه او
بجوار اماكن حساسه او اماكن رسميه
ما سبق قيمت لكن
في ارض خام اعرفها
ا طورت على انها ارض خامسه سكنيه
وتم البدء في بيئها في البيع لكن
المنشاه الصناعيه الحساسه هذه خاطبت
الجهات المختصه بايقاف البيع
وتحويل نظام البناء من سكني الى صناعي
ومستودعات
لانها قريبه من
المنشاه الصناعيه والمنشاه
تطالب انه يكون كثافه سكانيه اقل في
المناطق القريبه منها فحولت النظام من
سكني الى
مستودعات وصناعي
ومع العلم ان في البدايه تم التطوير
والانتهاء من التطوير والبد في البيع وتم
الايقاء وتم اعاده التطوير مره ثانيه بناء
على الاشتراطات
الجديده للمستودعات
المصانع فهذه هذه اللي اللي انا اذكرها
انه ا حدثت ا
على ارض خام
اتصور اللي ساكن في الرياض جالس يشوف
التغير اللي موجود فيها المشاريع المترو
المحطات الجديده الطرق الجديده
فهذا سيؤثر على نظام او سيؤثر على
الملكيات وصرنا نشوف فتره ماضيه في نزع
للم الملكيات كان ماضنا في الخزامه الفتره
الجايه في الدائر الجديد او الدوائر
الجديده اللي بتكون موجوده فودي تكلمني
على نظام نزع ملكيات في السابق
والفتره الحاليه وايضا تقيمكم فيها تحديدا
نزع الملكيه هي لجنه سباعيه
مكونه من مندوب من وزاره الداخليه مندوب
من وزاره العدل ومندوب من وزاره البلديه
والقرويه والاسكان ومنوب من الهيئه هيئه
عقارات الدوله ومنوب من الجهه النازعه
ومقيمين عقاريين معتمدين مرشحين من الغرفه
التجاريه
طبعا احنا نقيم تقييم عادي يعني كاننا
نقيم تقييم عادي
سواء
للفلل او للمباني او للاراضي
كان
احنا يا مقيمين نقيم التقييم العادي جدا
وكم ش الاشياء الاشياء الموجوده فيذا اذا
في البيت يقيم تشطيبه الفعلي في شيء
تشطيبه على قتهم
1500 ريال في تشطيبه 4000 في شيء تشطيبه
5000 في حسب المعاينه
نعطي القيمه حسب اللي على قتهم
جوده التشطيب
>> ماخوذه في الحسبان
>> ماخوذه في الحسبان لا قطعا لازم تاخذ في
الحسبان جوده التشطيب ويضاف بعد انتهاء من
التقي قيم يضاف عليها 20% من من القيمه
هذا حسب الامر السامي
يعني قيم عقارب مليون يضاف عليه 200000
حسب الامر السامي
للتقييم مو احنا كمقيمين نضيفه
مجمل اللجنه هم اللي يضيفونه احنا يصدر
منا تقرير تقييم القيمه السوقيه
لكن اللجنه هم اللي مجمل اللجنه اللي من
ضمنها ان نوقع على على
اضافه القيمه هذه
>> ودي اسال كذا سؤال خارج النسق ش اعجب ما
قيمت او ما اعجب ما مر عليك
اعجب ما قيمت يا طويل العمر السلامه قيمنا
مسجد مسجد
>> بناء مسجد وليس مسجد لان الارض ليست ملكه
جانا احد العملاء
طلب منا تقييم كلفه بناء المسجد لان
المحسنين اللي ما عا دفعوا الاموال البناء
طلبوا انه كم كلف البناء لحد اليوم او ش
كلف البنا يبون يتاكدون ان ان القيمه
المدفوعه هي كاملها ذهبت في في بناء
المسجد وقيمنا له المسجد بدون الارض كلفت
في بنا فقط
وايضا بعد مره ثانيه مسجد بس بطريقه
مختلفه كان في محطه ا
داخلها مسجد مالك ك المحطه ا حب انه يوقف
المسجد
وسلمه
لوزاره الشؤون الاسلاميه والقاف وعينوا
عليه امام ومؤذن رسميين
عاشت المحطه اتوقع 15 او 20 سنه توفى مالك
المحطه الورثه باعوا المحطه
مالك المحطه الجديد
يبي يطور المحطه بناء على الاشتراطات
الجديده
اقام قام وازال المحطه جا المؤذن والامام
يصلون ما لقوا المسجد
راحوا للوزاره قالوا ترى احنا اللي نصلي
مسجدنا هو موجود شلون ما هو شلون
>> طبعا هم خاطبوا نفس المشتري قال ترى هذا
مسجد تبعنا قال طيب اعطوني ما يثبت انه هو
المالك السابق لم يفرغ قطعه المسجد او مسا
ايه ما ما افرزها واوفرغها للوزاره لكن
عاد
صاحب المحطه جزاه الله خير قال قيموا مكان
المسجد
وقيمته انا بتكفل اني اعطيها الوزاره او
ان اني ادور لهم مسجد اخر
فهذه عقبتهم
مسجدين قيمناها مره
مسجد كلفت بنا مره قيمه
انا جاني تسريب من الشباب عندك في التقييم
انك سبق وقيمت جزيره
اي لا يسلمك ما هو بقيمنا جزيره
هو فعلا جانا طلب من عميل تقييم جزيره ان
في البدايه استغرمنا كيف تقييم جزيره
الجزيره نعرف انها ملك للدوله
ا
مع رؤيه 20 30 الان حتى الجزر صارت ا تقدم
للاستثمار يعني اللي اللي يبي يستثمرها
عقتهم يقدم عليهم وممكن يدرس موضوعهم في
ال ا في الجهات المختصه يعني
ف
خلاص عمدنا على التقييم واعطينا قدمنا له
عرض السعر والامور تمام لكن
ا اللي اعاقنا موافقه معاينه الجزيره
لان الموافقه تتطلب
اذن من خفر السواحل لازم يكونون معك وانت
واقف على الجزيره فيها فيها اشتراطات
طويله
فتاخر علينا كثير وهم قال هو انا اصلا
خلاص ما عاد ابي اقيم لانه تاخروا في في
اصدار موافقه معاينه الجزيره ولكن نبي
نعاينها ونبي عاقبتهم نكمل في التقييم بس
انه العميل قال ما قدرنا نجيب كافه
الموافقات ان ان نخلي خليكم توقفون على
الجزيره
>> صدق حمستني الحين لو بتقيم جزيره
شو المعايير اللي بتكون متبعه
خاصه المثيلات لها ما اتوقع انها متوقع
>> اي هو شوف انا بتشتغلها
هو طبعا على نطاق العمل اللي بتتفقه مع مع
العميل لكن الغالب انه على نفس هذا مثلا
>> هو بيصير مستثمر كانه مستاجر الجزيره فانا
ش بفترض عليه بفترض انه
طور الجزيره زيره كاني اشتغل ارض خام
اللهم وسط بحر
ارض بس انه فيها اشتراطات
الدفن و تنظيم كلفه لانها مهب ماهب هي
ليست ارض عايديه
ندره
>> اي لان الندره والشيء الثاني
هل تستحمل لانها لازم يصير عليها اختبارات
هل تستحمل انها يقام عليها مباني هل ما
تستحمل
فهي لازم على قتهم يقام عليها اختبارات
هندسيه في في تحملها
للمباني او انها لازم انها تردم
فاحنا هذا كله حاسبين في الحسبان وان
بنستعين ايضا بمكتب هندسي يروح معنا يعني
كان هذا من من نفس الخطه اللي كنا بنعمل
عليها بنشتغلها على قوتهم اسلوب الدخل
طريقه القيمه المتبقيه ينش عليها منتجه و
وايرادات المنتجه متوقع كذا و
وعلى قتهم كانك تشتغل قيمه بقيه فهذا هذه
كانت السيناريو مع الشباب ان نرتبه لكن
عاد ماك وان شاء الله نتمنى تجينا الجزيره
ثانيه نقيمها
>> ودي انتقل معك الى سوق التقييم العقاري
وخليني ابدا
بال المشرع او المرجع للمقيمين اللي هي
الهيئه السعوديه للمقيمين المعتمدين بكذا
نبذه مختصره عن هذه الجهه الهيئه السعوديه
للمقيمين المعتمدين انشات عام
2013
وهي تعتبر ال ال المرجع الاساسي
للمقيمين بجميع فروعها في في الانظمه
وتعتبر المملكه العربيه السعوديه هي اول
دوله عربيه لديها هيئه مستقله
لاغراض التقييم
هيئه خاصه للتقييم بجميع فروعه طبعا
الهيئه عندها اكثر من فرع فرع التقييم
العقاري وهي اللي بدات فيه فرع تقييم
اضرار المركبات وفرع الالات والمعدات
وفرع المنشات الاقتصاديه وفرع
المعادن والاحجار الكريمه هذا خمس فروع
للقييم
ف الهيئه لها دور كبير في تنظيم تنظيم
السوق حسب
معايير التقييم الدوليه
ومنعت اي تقييم عقاري يصدر من اي مكاتب
سابقا كان المكاتب هي اللي تصدرك انه يص
يصدرون ا تقرير تقييم او ورقه تقييم لاي
اقار الا بعد موافقه بعد اخذ الدورات
المطلوبه واخذ
الشهادات وال اجتياز الزماله وا
اخذ التراخيص المطلوبه
حقلك تقيم فالهيئه لها دور كبير في تنظيم
السوق ومراقبه السوق و وتطويره من ناحيه
المدربين والمناهج اللي جالسه تطورها يوم
بعد يوم اول كنا في السابق قبل الهيئه
كان جزء من المقيمين اللي بيطور نفسه يا
يروح مصر يا يروح
للامارات ياخذون دورات في التقييم الان
ولله الحمد انا شخصيا مر معي جنسيتين في
احد الدورات واحد كويتي
وواحد بحريني
ف ولله الحمد صارت الدول المجاوره يجون
عندنا ياخذون الدورات التقييم لانها دورات
ا جيده وثريه وعلاقتهم طبق المعايير
التقييم الدوليه سوق التقييم هل فيه شغل
هل في خير هل هو مجال واعد ينصح فيه وينصح
بالدخول فيه هل ينصح بفتح ايضا شركات في
مجال التقييم ودي تسولف لي كذا عن سوق
وخباياه طيب السوق التقييم ترى الان
التقييم ا كلمه عموميه لان الحين التقييم
في تقييم ا الات معدات في تقييم اضرار
مركبات في تقييم
مشات اقتصاديه في تقييم عقاري في تقييم
المعادن والحجار كريمه بالعقاري
>> هذا الحين اتكلم لك كمجمل التقييم العقاري
اليوم
انا اشوف انه
كعائد
جيد نسبيا
لان زاد فيه عدد الشركات في السوق هو
تاخذه كعامل عامل مساند او شركه مسانده
جيده
وفيها خير حتى لو لو اتمتع عليها الحاله
لكنها اللي على قوتهم بيشوف
الفروع التقييم الاخرى يعني مثل فرع
الالات والمعدات
الان هو اللي فيه
مش الحركه العائد المادي الجيد
>> لانهم عدد المرخصين قليل والطلب عليهم
عالي هم الفرع الثاني بعد التقييم العقاري
طلب
ل يعني الحين زي الحين يوم نسولف في
فيزارع
>> في النزع مثلا
جزء من
اللي في المباني
يخص تقييم الالات المعدات لازم تدخل الاات
المعدات انفذ الان مركز التصفيهكلم عن
>> اي نعم بس نتكلم انه صار
الالات
هي رقم اثنين بعد التقييم العقاري لكن
عائدها افضل من التقيم العقاري لكن التقيم
العقاري فيه خير و
اللي اللي عقتهم عنده نيه يدخل يتوكل على
الله ويدخل ا وهو مشواره طويل لكن الله
يسر له ان شاء الله
>> يعني انت تقترح انه يكون مصب من المصبات
العقاريه
>> ما يكون مصب اساسي
>> جدا جدا ومصب مهم جدا
لا معرفيا ولا علاقات ولا يعني المصب مهم
جدا انك تدعم به ا على قولتهم يكون احد
مصباتك العقاريه
>> ا دامتريت انفاذ او مركز سص في انفاذ في
حديث وكلام يعني دائم يذكر ان تقييمات
انفاذ عاليه
فش رايك بالتقييمات الخاصه بمركز
>> والله شوف تقييمات انفاذ انا انا انا
كقراءتي الشخصيه انا ما اشوف انها عاليه
زين
لانهم هم يتعاملون مع مقيمين عقاريين
معتمدين وفي نفس الوقت
ا انا شخصيا ما ارى ان المشكله في التقييم
المشكله في السوق السوق ا وظروف السوق هي
اللي تغير
المعادله بالكامل انا ما القى احد يشتري
العزوف المستثمرين من عمليه الشراء في بعض
المنا مناطق هي سبب
انه فشل بعض
البيعات ويحملونها المقيم او يحملونها
المركز انا ما اشوف ان لا المركز ولا
المقيم له اي حمل في الشيء هذا لكنه هو
سوق انا لازم بعطي قيمه للعقار هذا وطبعا
ترى في تقييم مزاد اول في تقييم مزاد ثاني
في تقييم مزاد ثالث فكل تقييم يكون اقل من
من التقييم للي قبله
ف ف انا منظوري الشخصي ما القي اللوم على
المركز ولا على المقيم السوق هو نفسه مو
متحمل
مثل هذه العقارات فقط لكن المركز مركز
سنوات التصفيه يعني مشكورين يعني
حلوا مشاكل
مشربكه جدا
>> صحيح
>> سواء بين ورثه سواء بين
شركاء سواء بين شركات يعني جو وفرجوا عن
الناس كثير فرق فرق السوق معهم كثيرا
وفرجوا عن عقارات كثيره كانت معلقه
بالسنوات
وهي معلقه ما احد على قتهم سوى فيها اي
شيء لا من ناحيه تصحيحها تحديث سكوكها
متابعتها يعني عندهم شقين الحارس القضائي
ووكيل بيئه قضائي الحارس القضائي جالس
يرتب بالعقارات من اجل تجهيزها لوكيل
البيع عشان يقدر يبيعها في المركز
له جهود عظيمه جدا يعني في في هذا الامر
ايضا غير ما انه ا حرك
شغل على قوتهم الحارس القضائي ووكيل قضائي
ايضا شركات التقييم اشتغلت مع مع مركز
الاسناد
شركات التقييم بشقينها بالشق شق التقييم
العقاري وشق
الالات والمعدات تقييم الالات والمعدات
في المركز له له جهود
كبيره جدا في على قوتهم فك
النزاع والمشاكل اللي في بين الورثه من
ناحيه العقارات
>> كم تقييم يصدر على شان نشوف
التقييم النهائي في المزادات
ثلاثه ولا اثنين او واحد
الانفاذ مركز التصفيه اللي يعرف انه يعتمد
على ثلاث تقارير تقييم من ثلاث شركات
فالمركز ترى يعني
ينفق في الموضوع هذا لاحظ هو اللي يدفع من
عنده ترى من ناحيه دفع التكاليف
>> دفع التكاليف من المقيمين المركز يمكن
يقيم العقار مرتين وثلاث واربع ولا يباع
وكل التكاليف جالس يدفعها المركز
>> وشهاده حق يعني ولازيد على كلامك المركز
اليوم جالس يعني يقوم بموجودات عاليه جدا
ويسرع عمليات البيع وايضا يقلل من موضوع
النزاعات اللي جالسين نشوفها مثلا ما بين
الاسر او ما بين الورثه او ما بين حتى
يمكن الشركاء فاليوم وجود مركز ينظم
العمليه يسهلها عنده مرونه عنده رشاقه
اكثر فبلا شك بيكون له اثر كبير على يعني
قطاع العقار وايضا قطاع المزدات بشكل اكبر
ا ناطلنا عليك ابو راشد
>> والله قتهم
اسعد الاوقات والله
>> ودنا نختم ابو راشد بثلاث نصائح اول شيء
توجهها
للزملاء في التقييم العقاري النصيحه
الثانيه اللي توجهها ل العقاريين
بشرائح مختلفه مطوله ورين والمستثمرين
كذلك الوسطى ونختم
بنصيحه عقاريه عامه
سم بالنسبه عقوتهم للزملاء انا جزء منهم
عقوتهم
وكلنا
نتعلم من بعض كزملاء في التقييم ا
اهم شيء على قوتهم
الدقه في في في
المعلومات اللي يدري بها والتحقق منها هذا
والمقيمين عقبتهم
اذا نقصت عليه معلومه فهو قطعا متغير في
القيمه بعض الاحيان انه نفس ال العميل ما
يجيب لك البيانات او المستدات كامله فقط
انها بتختلف القيمه فلكن لما تكون كافه
المعلومات لدى المقيم فباذن الله ان
القيمه حتكون
صحيحه وبالنسبه للعقاريين
ا
يعني اشوفهم
يلقون اللوم على على المقيم في في غالبيه
الامور احنا احنا يا المقيمين
نعاتب من الجميع سواء من المشتري ولا من
البايع من العقاري ومن غير العقاري احنا
كل يلقي باللوم علينا لكن احنا نبذل قصاره
جهدنا في اصدار القيمه اللي نرتضها
نرتضيها امام الله اولا شيء ثاني انه حسب
المعايير التقييم الدوليه انه هذه هي
القيمه للاعقار معين يعني ما في احد يرضى
على تقييمك في البدايه مره ويحاول بعضهم
يحاول يرفع في العقار وبعضهم يحاول ينزف
العقار بشتى الطرق يقعد معك مره ومرتين
وثلاث وانت تشرح له بالمنطق يحاول يجيبك
هنا يجيبلك هنا ف احنا كمقيمين
لازم انه
المتعامين معنا سواء عقاريين او غير
عقاريين انه ترى احنا ما نعطي المعلومه
الا باذن الله انها معلومه صحيحه اذا
اكتملت كافه الاركان والمعلومات من العميل
وبالنسبه للوسطاء
انا ذكرتها في بدايه اللقاء واذكرها الان
انت دامك وسيط وفي السوق ليه ما تدخل مسار
ما اقول لك التقييم مسار المعاينه مسار
معاينه خله على قتهم دخل اضافي لك
مع شركات التقييم ادخل على الهيئه
وخذ الدورات المطلوبه منك عشان
تصبح مؤهل من الهيئه انك تكون معاين وهذا
انت كذا اصلا في الميدان ف على قتهم زد
زياده الخير خيرين خليني ادخل في المعاينه
ومتى ما خلصت واخذت
المؤهلات ابدا اتواصل مع شركات التقييم
انا المنطقه هذه انا مثلا جنوب الرياض
لعبتي اي شيء في جنوب الرياض ارسلوه لي
ومالك الا والدين يقرا اتعبها انا اشوف
انها جدا جيده وزياده ايراد له
و تقريبا هذا
اللي عندي وشكرا لك والله يا ابو مبارك
واتعبناك جدا
>> الف شكر لك يا ابو راشد يعني على كرم
الضيافه وحفاوه الاستقبال وقبل هذا كله
كرم المعلومه
>> كذلك للزملاء في بصمه مع زحمه الاعمال
لانهم فرغوا جزء كبير من اوقاتهم وما ننسى
يعني اخونا محمود ابو عبد العزيز يعني
خيرك
>> ما قصر معنا حقيقه في اعداد الحلقه
>> وان شاء الله نكون قدمنا شيء مفيد ومثري
يفيد قطاع العقار بمجالات المتعدده
>> باذن الله باذن الله وهذا عقوتهم ان شاء
الله هذه الزكاه علم عني وعنك وعن
الموجودين كلهم
>> الف شكر
ابو عبد العزيز
>> موجود معنا في خلف خلف الكواليس بس
More transcripts
Explore other videos transcribed with YouTLDR.
La Talacha #1 | El mejor primer auto para proyecto / Mis malas experiencias con talleres mecánicos
LaTalacha · Spanish
اليقين بالله: سر الطمأنينة والسعادة الحقيقية | الشيخ محمد زكريا مع يارا مازن | JDV Talks
Joie De Vivre · Arabic
PkM K Astetik Mousepad
Sastra Inggris Unikom · English
Teks Deskripsi Bahasa Indonesia | Pengertian Teks Deskripsi | Teks Deskripsi Kelas 7
Ruang Cahaya · English
Kisah ASHABUL KAHFI - 7 Pemuda Beriman Menantang Kekuasaan Romawi Kuno
Pijar Studio · English
Curso de Scratch 3.0 desde cero🙀 Para principiantes
NecroDev · Spanish
اتحداك الا تبكي إشتياقا الامام المهدي (؏) بعد سماع هذه الانشوده
السفر الى الله · Arabic
I Tried Every 7-Eleven Snack
More WillNE · English
Main Duniya Bhula Dunga (Unplugged Cover) | Aashiqui Song | Soulful Romantic Version
Stoneboymusic · English
PENJELASAN GLIKOLISIS SIMPEL TAPI PAHAM
RACH BIOLOGY · Indonesian
Our Land is the Sea (Full Film)
UH Mānoa Center for Southeast Asian Studies · English
Neutro dá choque.
Eletrônica Básica · English
Get the TLDR of any YouTube video
Transcribe, summarize, and repurpose videos in 125+ languages — free, no signup required.