كيف تكتشف الاحتيال في العقار⁉️ | ابراهيم المهيزع | بودكاست عقار

كيف احفظ حقي في السعي؟

>> يقول حول لي 100000 الحين تحول اكثر من

10% من قيمه السلعه اكثر من 5% ليش؟

>> جانا تسريب انك مهتم جدا في الجانب

العقاري

>> انا مري مقاول ولكن اوسع عينك او ادقق

لحظك على ما يكثر فيه النزاع تنتهي من كذا

يندفع كذا تنتهي من كذا يندفع كذا من اللي

يحدد هذا ويفصل فيه انا شغلتي اني

اكتب لكم او اصيغها لكم بطريقه واضحه يؤمن

فيها من اللبس

اهلا وسهلا انا فيصل المتعب الرئيس

التنفيذي لشركه خلد العقاريه اطل عليكم

عبر بودكاست عقار والمهتم بالشان العقاري

في المملكه العربيه السعوديه نستضيف في

هذا البودكاست اصحاب القرار ورجال الاعمال

والمؤثرين في القطاع العقاري نشكر راعي

هذه الحلقه شركه جزيل اللي رعوا لنا هذه

الحلقه وباذن الله تظهر باجمل حله واجمل

صوره استضيف اليوم ضيفي ابراهيم بن محمد

المهيزع المؤسس والمالك لشركه ابراهيم

المهيزع القانونيه نتكلم فيه على الشان

العقاري بنظره قانونيه كونوا معنا وباذن

الله اللقاء يحوز على رضاكم حياك الله ابو

محمد

>> اهلا وسهلا

>> الله يحييك

>> يا مرحبا في

>> اسعدتنا والله اليوم بقبول دعوه شركه خلد

العقاريه في بودكاست عقار

>> انا بكم اسعد ولقاء جميل وبيكون باذن الله

مثلي ومفيد واسال الله ان يجعلنا وياكم

موفقين ومباركين

>> الله يبارك فيك قبل ما نبدا في المحاور

وان نعد مع فريق العمل للقاء اليوم جتنا

كذا بعض المعلومات الخاصه و

>> الله يستر

>> جانا تسريب انك مهتم جدا في الجانب

العقاري

>> والله نعم انا محب الجانب العقاري كثير لا

شك تخصص تخصصي قانوني ومحامي ولكني مهتم

بالعقار ومهتم بالاستثمار العقاري وبيئتنا

بيئه عقاريه والوالد رحمه الله كان من

العقاريين ما شاء الله

>> فالعقار يسري في الدم ونحب العقار ونحب

العقاريين

>> ما شاء الله

>> فلذلك كثير من الاطروحات يمكن تلحظ ويلحظ

كثير من العقاريين كثير من الاطروحات تدور

حول جانب العقارين من جانب قانوني طبعا

>> وما شاء الله نشوف الفترات الاخيره او ما

شاء الله من البدايات في اهتمام كبير في

المحتوى وصناعه المحتوى وطرحه بناء على

خلنا نقول جديد السوق او جديد اللحظه

>> تقصد في الجانب العقاري ولا عموما

>> لا عموما ثم لاحظنا الفتره الاخيره بعد

التقصي ان ما شاء الله طروحاتك الاخيره

اغلبها عقاريه فيبدو النفس العقاري بدا

يطغى اليوم

>> بدا ياثر على المسار هو حقيقه اليوم صناعه

المحتوى يعني عندي قناعه قديمه وكل يوم

هذه القناعه تكبر وهي رساله لكل احد صاحب

مشروع او صاحب اهتمام او صاحب مهنه اليوم

صناعه المحتوى جزء مما او خلينا نقول هي

جزء من رساله جزء من مهنتك جزء من كثير

مما تقدم لمجتمعك فاليوم نستطيع بصناعه

المحتوى بالمحتوى اللي نقدم ان ننقل رساله

كبيره الى الى المشاهد الكريم يعني ممكن

انا اريد ان ارسل رساله مثلا اثقف عقاري

في جانب قانوني مهم قد احتاج الى اني اجلس

100 مجلس حتى اوصل هذه الرساله ولكن

بالمحتوى قد تصل الى 100 و2 و300 مجلس وقد

تصل الى 1000 و210 و200 فلذلك كانت صناعه

المحتوى لعده اهداف منها هذا الهدف اصول

الرساله خصوصا مع وسائل التقنيه اليوم

سهلت كثير من هذه الرسائل او من وصول هذه

الرسائل

>> صحيح وانا اشوف الفتره او الفترات الاخيره

ارتباط الجانب العقاري بالقانوني اصبح

لزامع والسبب

دخول الهيئه العامه للعقار بالتشريعات

الجديده تنظيم العمليات السوقيه تنظيم

الممارسات صدور الانظمه نظام المساهمات

العقاريه نظام الوساط العقاريه في انظمه

جديده تصدر الايام القادمه فارتباط العقار

بالقانون نشوف انها يعني خطين متوازيه

للوصول الى بر امان وابتعاد

خلينا نقول المخاسر سواء كانت المخاسر

ماليه او حتى مخاسر قانونيه

>> ما في شك يعني اليوم القطاع العقاري يشهد

تقدم كبير جدا في الجانب التشريعي واي

قطاع يشهد هذا التقدم يكون الاحتياج فيه

الى الخط الموازي من الشخصيات القانونيه

اللي ترتب تنظم تقدم المشوره تقدم الراي

تقدم او تغطي هذا الاحتياج واللي منها

مثلا او مثل ما ضربت به المثل اللي هو

القطاع العق عقاري الهيئه العامه العقار

مشكوره في سعي حثيث لابراز هذا الجانب

وغيرها من القطاعات الداعمه والموازيه

لعمل الهيئه العامه للعقار ولذلك نجد

اليوم

ايصال الرساله هذه او المشاركه في مثل هذا

اشوف انه اصبح لزاما على المحامي خصوصا

الجانب العقاري دائما لما اجي اثقف في

الجانب العقاري دائما اقول المنتج العقاري

منتج كبير القيمه يعني بعيدا عن جانب

الفرضيات او المتطلبات النظاميه او

التشريعات اللي تجي وهذا طبعا لابد ان

يراعيه في كل تثقيف ولا بد ان يراعيه كل

عقاري في كل عمليه عقاريه ولكن نضيف على

هذا امر مهم المنتج العقاري منتج عالي

الثمن اليوم لما تجي تبيع منتج قيمته 5

ريال 10 ريال مو مثل لما تبيع

>> مليون مليونين ثلاثه خ ع خصوصا في المملكه

العربيه السعوديه خصوصا مثلا في الرياض في

جده المدن الكبرى قيمه العقار قيمه عاليه

>> فلذلك الحذر واتخاذ الاجراءات القانونيه

جدا المهم صحيح ا ان سمحت لي نبدا في رحله

العقار والقانون ان قسمناها على مجموعه

محاور بحيث ان نحاول نغطي قدر المستطاع

طبعا ما شاء الله العقار يعني بحر فانت

تكلمت عن جانب الوساطه او جانب التطوير او

جانب المقاولات او حتى الجوانب النظاميه

فهذه كلها بحر فالشباب اليوم في الاعداد

حبوا انها تكون عباره عن نقاط ورحلات ناخذ

فيها بعض المحاور نقاط طه الاساسيه

>> الخدمه

>> فاهزين

>> استعم بالله

>> توكلنا على الله المحور المحور الاول يعني

الشباب طرحوا

التحديات اللي تواجه رحله العميل في البيع

والشراء فانا مشتري مقبل على شراء ارض او

شراء فله او شراء شقه او شراء عقار ايا

يكون وانا ايضا كبائع

بيجيني مشتري بيشتري مني السلعه هذه بلا

شك في تحديات تواجه الطرفين فكيف نتعامل

مع التحديات هذه من ناحيه التاكد من

الاوراق الثبوتيه الطرق الافراغ الاستلام

والتسريه هذه الحين محاور كثيره انا بيكتب

حرنا في هذه الرحله

>> طيب انا بتكلم كلام مجمل ممكن الحديث

ياخذنا الى بعض التفاصيل اللي تهم

صاحب الحاجه او المشاهد الكريم لما نجي

الى التحديات

كل رحله فيها تحديات فيها متطلبات سمها

اللي تسميها يمكننا نسميها تحديات متطلبات

عقبات احتياج واجبات ايا يكن فيه متطلبات

عامه او خلينا نقول تحديات عامه وفيه

جوانب خاصه لكل منتج ولكل متطلب يعني من

حيث العموم دائما نوصي وهي من اكبر

التحديات اللي هو الفحص الكافي النافي

للجهاله اي عمليه عقاريه اي منتج عقاري اي

شراء سواء عقد مقاوله اي شيء فيه ارتباط

بالعقار عقد مقاوله شراء شقه شراء ارض

شراء عماره عقد وساطه اللي هو من الجيد ان

يكون هناك اتفاق واضح

وغير الاتفاق خلينا نقول الاتفاق هذه نقطه

ثانيه يهمني الشيء الذي سيتم عليه الصفقه

مثلا بشتري الارض اطلع على الارض واعرف

الارض واعرف عيوب الارض فيها دفاع حول

الوادي انا احسب حسابي لان هذا يعد عيب

يعد منقص في قيمه السلعه لما اروح الى

عماره مثلا ابى اشتري العماره لابد اني

احسب حسابي فعموما نقول في متطلبات عامه ل

منظم الفحص اذا كان في اتفاق يكون الاتفاق

واضح

كذلك اذا كان هناك اليه في السداد وهذه

جزء من عمليه الاتفاق وممكن نتكلم عنها

باكثر تفصيل اذا كان في تفاصيل ماليه من

المهم ان التفاصيل الماليه تكون منضبطه

بحيث انك تحسب حسابك كيف يندفع الثمن متى

يندفع الثمن وهذه تكثر في البيعات الكبيره

اللي يكون فيها مبالغ كبيره جدا واحيانا

حتى في بعض البيعات الصغيره يكون في اتفاق

على تقسيط الثمن او على جعل الثمن بعد كذا

قبل كذا فمن المهم ضبط مثل هذه التفاصيل

هذا من حيث العموم من حيث التفصيل لكل

منتج ولكل عقد ولكل صفقه ما يناسبها من

بعض التحديات او من بعض المتطلبات خلينا

نقول طبعا عباره التحديات يمكن انا عبرت

بها اكثر من مره في كثير من وسائل التواصل

قد نسميها تحدي وقد نسميها متطلب احيانا

في بعض الشيء حقيقه يكون تحدي اللي هو

مثلا مثل الوصول الى بعض التفاصيل الدقيقه

انا شفنا تحدي في بعض العمائر في بعض

المنتجات العقاريه

>> بعض الصفقات

>> في بعض الصفقات وبعض الامور قد لا تكون

تحدي هي سهله ولكنها متطلب فلا بد تعرف

متطلب كل شيء وكل منتج عقاري يعني ممكن لو

ننزل مثلا للعماره في بعض الاشياء اللي

يحسب حسابك فيها ودائما يكثر عندها النزاع

والعقاري الحصي في الفطن دائما يفترض انه

ما يغفل مثل هذه الامور تروح الارض ممكن

تكون اقل احتياج ولكن كذلك فيها امور

متطلبه واذا حبيت عاد ندخل في هذه ت

>> مخذ م ناخذ مثال في رحله لشراء ارض او

شراء عماره مثلا

>> طيب مثلا العماره او خليني ببدا بالاسهل

ثم بنتقي الى الاصعب مثلا العماره او عفوا

ارض الارض الان انا بشتري ارض في

طريق مثلا في مخطط الخير طيب في مخطط

الخير اول شيء انا مثلا يهمني يهمني اني

اعرف فيها كهرب ولا ما فيها كهرب صاحب

مخطط الخير يقول الف وباء هذه فيها كهرب

واللي يعرفون الرياض يقول الف وباء فيها

كهرب بعض اللي في الرياض وما يعرف مخطط

الخير يدري وما يدري اللي يجي من برا

الرياض يمكن ما يدري اللي يهمني انت يا

المشتري انك تدري فيها كهرب ولا ما فيها

كهرب حتى لو انك ولدت في مخطط الخير ترى

مو بعيب انك تجي تسال تقول هذا فيها

كهرباء ولا ما فيها كهرب مخطط فيه كهرباء

ولا ما في كهربا من الجيد انك تعرف احيانا

مثلا يقولك المخطط الفلاني جاهرب جاه

الكهرب ايش معناها جاه الكهرب عباره عن

اخبار ودعايات واعلان واحد يصور فيه واحده

من المنصات يقول شوفوا هذه غرفه الكهرباء

ابشركم يا مخطط الفلاني جاء الكهرب فلذلك

من الجيد انك تروح وتسال عن المخطط هذا من

حيث الان بعض الخدمات اللي جايه للمخطط

هذا جانب الارض مثلا عفوا جانب الكهرباء

الارض هذه فيها عيب ولا ما فيها عيب

المساحه هل فعليه ولا مفعليه طبعا هذا شان

عقاري لكن القانوني دائما هو الذي يلفت

الانتباه ويوسع العين على ما يقع فيه

النزاع انا زي لما اقول مقاول اتفق على

كذا وانتبه لكذا انا مري مقاول ولكن اوس

اوسع عينك او ادقق لحظك على ما يكثر فيه

النزاع يعني على سبيل المثال احيانا يجي

شخص يقول لك 400 متر رقمها 3512 طيب 3512

هذه رقم القطعه او 15 او 20 او 100 طيب في

اي مخطط يجي يوريك يقول شوف هذه القطعه

شوف في المكان هذا ثم تكتشف مثلا ان هذه

القطعه في مكان اخر او في مخطط اخر وهذا

ممكن تعرف

>> صارت صارت معنا في احد المشتريين في احد

العقارات اختار رقم قطعه مساحتها 400 متر

في المخطط الفلاني وفتح احد التطبيقات

اللي تعلمك وين مكان القطعه هذه في نفس

المخطط وخلاص تممنا بالبيعه انا بشتري انا

جاهز يلا العربون حوله وين قلت اصبر والله

ما تروح بكره تشوفها تمرها

ما يحتاج خلاص شفتها قلت لا تاكد تاكد ثبت

منها قال خلاص راح بكره في نفس اليوم

يعني وجد ان القطعه هذه او رقم القطعه هذه

متكرر في المخطط مرتين

>> عجيب

>> وباختلاف القيمه السعريه فالاولى كان

سعرها مليون والثانيه كان سعرها مليونين

فهو توهم ان القطعه ام مليونين هذه هي

اللي مفترض انه يشتريها يا سلام

>> فوقع هنا في في خلينا نقول في خطر وفي

تحدي كان ممكن انه يقع فيه

>> لو وقع بيحتاج الى اجراءات قانونيه لاصلاح

هذه الاشياء

>> بالضبط فسخ البيع ونقاط يعني

>> طيب انا بسالك سؤال دائما انه يواجهنا هل

هذا يقع هل هذا يكون هل له حلول

>> والله للاسف كثير من الاشخاص ممكن يشتري

وهو في البيت طبعا يمكن الان التقنيه سهلت

العمليات بشكل كبير وهذه لها اجابات كبيره

حقيقه

>> لكن مثل ما تفضلت في البدايه موضوع العقار

مو مثل اي سلعه فانت في الغالب تدفع مبالغ

عاليه بالتالي لابد انك تتاكد وتفحص

وتقف واذا ما قدرت توقف خل احد يجي او

توكله يوقف او بالضبط يتاكد ويتثبت بشكل

اكبر عشان ما تقع في تحديات وفي نزاعاتهم

يروحون للمحامين عادي

>> صحيح لذلك ليش سالتك قلت لك يصير ولا ما

يصير انا دائما اقول للشخص ليش تنتظر ان

يصير ولا ما يصير يا اخي انا استطيع اني

اتلاف المشكله الوقايه خير من العلاج

>> صحيح

>> انا ادخل احيانا لما انزل محتوى ودائما ان

شاء الله دائما المتابعين والمشاهدين

لطيفين الله يعطيهم العافيه لكن احيانا

انزل محتوى هذا مستحيل هذا يصير هذا ما

يصير طبعا انا ما اقدر اجي كل واحد اجي

اخذه واقول له لا ترى صار مثل هذه القصه

ترى صار مثل هذه الواقعه ليش تنتظر ان

يكون مثل هذا يعني الان المشرع والمنظم

لما يجي يحط لك ا عبارهزيه في النظام او

ينص على امر مهم او يمنع او يوجب في شيء

يعني هل هو اعتباط؟ لا في الغالب في

الغالب في الغالب او الاصل ان يكون هذه

الوقائع متوقعه او سبقا وقعت فلذلك يجي

المنظم ينظمها مثل الشريعه قبل هذا لما

تجي تنظم بعض الوقائع لانه يقع لها امث

امثله ويقع لها احتياج فلذلك دائما نقول

تفادي مثل هذه الامور مطلب جدا مهم يعني

الان تكلمنا عن موضوع اللي هو العقار

والوقوف عليه اللي هو لما نتكلم عن

موضوع الارض في شراء الوقوف على العقار

معرفه المساحه معرفه اذا كان الارض عليها

مشكله بعض المناطق

>> اكيد التاكد من السكوك واليوم التاكد من

السكوك صار يعني نعمه عظيمه

>> اليوم التقدم في بلادنا المباركه تقدم

مشهود يعني اليوم ما تحتاج انك تروح وتتلف

على 20 قطع عشان تعرف صكك هذا الصك ولا لا

اليوم لو تدخل رقم الصك و وبعض البيانات

تستطيع انك تكشف الصك وتشوف بياناته

وبيانات معلنه يعني ما هي بشيء سري ولا

بشيء انت ممنوع من الاطلاع عليه اليوم لو

تدخل هويه المالك يعطيك المالك هويته

ورقمصك تقدر تطلع

>> صحيح

>> فلذلك اليوم سهلت البورصه العقاريه

والسجلات العقاريه وهذا طبعا انت مبخص

فيها

>> صحيح

>> عموما

>> الاطلاع الفحص هذا جدا مهم انا اتكلم

تكلمت عن موضوع اللي هو خلنا اقول العين

كذلك موضوع طريقه الشراء ترى دائما عمليات

الاحتيال تصير عند جزء والمحتال يؤمن لك

جزء اخر كيف المحتال يامن لي جزء اخر ما

تجي لا يصير يعني المحتال يطمنك في العين

فيجي يقول تفضل وقف على العين تبغاني امرك

ومن عيني ذي لعين ذي وعين الحاف وعين فراش

وهذا اللي يصير لين توصل للعين توقف على

العين شوف الارض لو تسال 20 واحد في

المخطط يقول لي ما يحتاج الارض كف مخطط

ممتاز والسكوك ما فيها كلام

>> الارض ذهب

>> ذهب وما ادري ايش الى اخره لكن تامنت هذه

الجزئيه تعال الموضوع الدفع احيانا يصير

المشكله هنا

اللي نحتاج نبه عليها كيف تدفع الثمن لا

بد تحسب حسابك سالفه البيعه مغريه بس

المشتري طبعا دائما تصير مثل هذه القص

يقول حول لي 100000 الحين عرف 100000

الحين طبعا يمكن لو لو البيعه ب 20 مليون

اقول لك حول 100000 سعي مقبوله عفوا عربون

مقبوله لكن تخيل البيعه قيمتها 600000

يقول حول 100000 تحول اكثر من 10% من قيمه

السلعه اكثر من 5% ليش هو المقصود بعربون

عربون هذا عرف موجود ما هو مستغرب لكن لما

يجي حول بسرعه في بعض البيعات وقع فيها

بعض العقاريين حول قيمه العقار كامل

>> اه

>> قال بس ابغى اخلص انا عندي المشكله

الفلانيه انا ابغى اخلص اليوم

>> وانت زفر الفرصه والفرصه فرصه العقار قلت

العقار ما في مش ما في كلام كذا كذا

المحددات 100% لكن ان دفعت بطريقه خطا

استغل هذه الطريقه خذ المبلغ روح دورني في

المحاكم انا بسيل انا بشتغل لها انا بشتغل

انا بسوي ثم على ما تلحقني انا عاد كيف

عمليات الاحتيال اللي عندي لولا اني ما

ابغى اخدم المحتال ولا كان ذكرت بعض الصور

اللي يعني يشيبها الراس اقل ما فيها اذا

راح طلع المال او استلم من المر راح باع

العقار راح الحق وما عنده مشكله يشبه كشوش

هذا الحق ذا وذا يدور ذا لذلك دائما

المحتال ش يسوي يمسك جانب انا اخاف اني

اسبت

>> ان مخصصين محور كامل الاحتيال

>> طيب عموما برجع للعماره الان بخلص الارض

بقول بس هذه القاعده المحتال يؤمنك في

جانب

>> ويستغلك من جانب اخر فلذلك اذا شفت الامان

عالي حتى احيانا من علامات الاحتيال ان

المحتال يبالغ في التامين تامينك في جانب

ويحتال عليك في الجانب الاخر تكلمت عن

الارض تنتقل للعماره العماره يجيك شخص

يقول لك العماره المسطحات التاجيريه

20,000 يا سلام 20,000 في 1000 ريال

القيمه الايجاريه في الرياضه هذه 20 مليون

ايراد يعني لما بحسبها 240 مليون بالميت

250 مليون قيمتها في الميت ايراد والله

كذا كذا على الحاسبه ممتاز طيب هل هذه

مسطحات التاجيريه فعليه انت بنيتها على

ايش مبدئيا كعرض وطلب وتسمع وتتفاوض مقبول

لكن انت بتنتقي لمرحله الشراء والالتزام

ودفع عربون ولا سعي ولا بيع ولا افراغ لا

هنا وقف لازم انا استند على مستند نظامي

هذا هذا مو بشغلي هذا شغل كندي العقاري

انك انت تشوف ايش الاوراق المعتاده انا

ممكني انا اكون محامي مميز ولكني ترى قد

لا اكون مميز في معرفه الابراج التجاريه

في طريق ملك فاتش اشتراطاتها

>> والمقيم العقاريه اليوم هذا دورهم الاساسي

في اعطاء المعلومه الصحيحه والمعلومه

الموثوقه يا سلام

>> و يعني الواحد ما يستخسر في انه يعني يطلع

له مقيم عقاري بحيث انه يساعده في اتخاذ

القرار بشكل كامل تدفع 20 30 40 مليون

>> ترى لو تدفع مبالغ بسيطه على مقيم عقاري

طلع لك تقييم معتمد مرتب

>> يا سلام

>> بيعطيك يعني خلينا نقول بعد توفيق الله عز

وجل امان في اتخاذ القرار من الشراء او

عدمه

>> يا سلام يعني ممكن نقول استندنا الى صاحب

اختصاص في التحقق من بعض المعلومات

الوارده في الاعلان هذا هذه من جزئيه بعض

المعلومات اللي تؤثر في القيمه طبعا هذ او

خلينا نقول هذا مثال مساله المسطحات

التاجيريه من ضمن الاشكاليات احيانا ان

يكون بالفعل في مسطحات تاجيريه ولكن الرخص

الموجوده رخص مخالفه ابى ارجع نفس السؤال

هل يعقل وما يعقل انت ليش تدخل في يعقل

وما يعقل انت شغلك بتشتري انت اليوم من

انت بجهه توقع مخالفه انت من انت بجهه

تقيم الواقع السوق انت من انت بوزاره

تجاره ولا وزاره عدل انت اليوم بتشتري

عزيزي الكريم راح ناظر وتاكد هل الترخيص

صحيح ولا مو صحيح هل في تراخيص اصلا ولا

ما في تراخيص؟ بعضهم طلعها بعضهم يمكن

اغشك يمكن قدم ترخيص ما هو بحقي يمكن يصير

اللي يصير الخلاصه تاكد من جميع المعلومات

وهذا انا اضيفه دائما في موضوع شراء

العماره لان العماره يصير فيها احداث يصير

فيها بناء يصير فيها ما فيها فتاكد منها

وادخل عاد في بعض التفاصيل يمكن انا ما

ودي اخذ استاثر بالحديث احيانا الشيء اللي

مكتمل هذا تحتاط فيه اكثر من المكتمل

الشيء اللي تستاجره غير الشيء اللي تشتريه

الى اخره. طيب كيف اقدر اقلل النزاعات في

عمليه البيع والشراء بحيث اني ادخل في

عمليه بيع وشراء امنه من البدايه الى

النهايه كلما في عالم الاعمال والتجاره

كلما اتضحت معالم الصفقه اكثر كلما قل

النزاع كلما اتضحت معالم الصفقه اكثر كلما

قل النزاع لان النزاع دائما يوجد عند نقاط

الخلاف ونقاط الخلاف قد يكون منها استغلال

وقد يكون منها عدم الوضوح اثناء اثناء

الاتفاق فلذلك

لابد ان نحرص قدر المستطاع علىح جميع

العلاقه التي تكون بين الطرفين ايضاح

معالم الصفقه متطلبات الصفقه اذا حققنا

مثل ذلك استطعنا ان نقلل دائره النزاع

كذلك الشيء الذي قد يفتقر الى جهات

تشريعيه اخرى يعني مثلا انا بشتري عقار

يحتاج الى ان يتحقق من كذا ولا من كذا

مثلا بروح ارجع الى احد هيئات مثلا مدينه

الرياض مثلا او برجع الى امانه او بلديه

او ارجع ارجع الى اي قطاع كان قدر

المستطاع اذا استطيع اني اتحقق قبل الدخول

فلذلك فذلك جيد هذا مما يقلل دائره النزاع

لان كثير من النزاعات تصير احيانا يصير في

متطلبات ما حسب حسابها المشتري والبائع

كذلك البائع حسن النيه هو ما يبغى يستغله

بس البائع يقول بعدين تورطتني جيت اخذت

عقاري ونقلته وفرغته ودخلنا في ضريبه

وسالفه ثم يوم شريت تجي ترجع لي انا ش

علاقتي فيك تحطها كذا ولا تحطها كذا ولا

تحطها كذا انت كنت بتحطها بوليبارد ولا

بتحطها درايف ثرو وما مشت معك انا ما

وعدتك انها درايف ثرو احسب حسابك قبل

فبائع يتضرر من المشكله اللي بتصير وتلحقه

من المشتري وكذلك المشتري يتضرر من انه ما

حسبه اثناء عمليه الشراء فهذه تقريبا اقدر

اقول من اهم الاشياء اللي ممكن انها

نتلافى فيها محل الاشكال ونقلص دائره

النزاع ممكن اضيف لها امر يمدي ولا ما

يمدي يمدي طيب ضبط الجانب المالي دائما

ترى الامور الماليه يعني هي قد تكون فرع

من العقود والاتفاقيات يمكن فرع فرع لا

يشكل الا 10 او 20% فرع ك كتدوين او كتابه

ولكن في الحقيقه هذا ال 10 او 20% هي سبب

كثير من المشاكل لو ضبطناها بشكل صحيح

استطعنا نتلافى مشكله كبيره طيب خلينا

نختم المحور هذا ما دامنا تكلمنا على جانب

العماير انا الان شريت عماره وابغى يعني

من الشخص المستاجر انه يخرج من العقار

سواء بعد اتمام الفتره النظاميه التاجيريه

او قبل الفتره التاجريه قبل انتهائها فهل

النظام يسمح لي ان اطلعه قبل ما ينتهي

عقده هذه الحاله الاولى

>> الان في مستاجر استاجر العقار

>> نعم

>> وتبغى تطلع المستاجر

>> نبغى نطلع المستاجر شرحتي شوي

>> الان في مستاجر المستاجر تبغى تطلعه

>> نعم ابغى اطلعه هذه الحاله الاولى والحاله

الثانيه انتهى من عقده الايجاري هل في

مستند نظامي استلام وتسليم خلو العقار

يعني ش ش ش الاجراء النظامي بحيث اني ما

ادخل في تحديات مستقبليه وايضا امتداد

الايجار الفترات الق

>> هذا شيء جيد دائما ان نحسب حساب الانتهاء

قبل ان نحسب حساب البدايه دائما ان نفكر

في البدايات لكن ما نفكر في النهايات طبعا

دائما المحامي لو ما كان منصف يمكن يكون

متشائم لان نقول خلنا نكون باعتدال نفكر

في البدايه شيء جميل ان كيف نعقد الصفقه

ولكن اذا انتهت الصفقه كيف يكون الحال

وهذا مما يضبطها العقود والاتفاق الصحيح

ادخل دخل في محل سؤالك انا عندي حالتين

حاله ما قبل انتهاء العقد وما بعد انتهاء

العقد وبين الحالتين فرق كبير جدا اما ما

قبل انتهاء العقد فالاصل سريان العقد وليس

للمؤجر ان يزيح المستاجر عن العين المؤجره

والاصل ان الملك في هذا الوقت او خلينا

نقول ملك المنفعه للمستاجر فستاجر اولى

بهذا العقار من المؤجر طبعا اقصد بالعقار

اللي هو العين المؤجره سواء محل سواء شقه

سواء فله سواء عماره ايا يكن فريد لذلك

ليس للمؤجر ان يزيح هذا الملك الا في

احوال وهذا نص عليه نظام المعاملات

المدنيه وعلى فكره يمكن انا بتكلم عن هذا

نظام المعاملات المدنيه نظم كثير من

الامور في الشان العقاري ولعل هذا ان شاء

الله حديث مستقبل الخلاصه نص على هذا نظام

المعاملات المدنيه الاصل انه لا يزيح

المؤجر المستاجر الا اذا كان في مقتضيات

اما ان يكون المستاجر اخل بالشروط

الجوهريه في العقد مثلا او ان يكون هناك

نصوص او بنود نص عليها العقد تقتضي الفسخ

فيستطيع المؤجر ان يتمسك بذلك ويفسخ العقد

او ان يتضرر المستاجر من هذا العقد لاسباب

ما سواء من المؤجر او من امر خارجي فهنا

ياتي دور النظر القضائي طبعا في كل

الاحوال هذه التي يكون فيها الفسخ لما

عبرنا بالفسخ الفسخ لا يكون الا من جهه

قضائيه طيب هل يمكن ان يكون من غير الجهه

القضائيه الاصل لا يكون الا من جهه قضائيه

الا اذا ترض الاطراف دائما اغلب العقود

واغلب التعاملات اذا وقع الرضا فالامر في

ذلك سهل ويسير لكن اذا كان ما في رضا

فالاصل يمضى العقد على ظاهره ولا يصار الى

غير ذلك الا بالجهه القضائيه هذا ما قبل

العقد اما ما بعد العقد انتهاء العقد

الاصل اذا انتهى العقد فانتهت اثاره فيكون

الاخلاء من حق المؤجر ان يخلي المستاجر

واليوم عقد ايجار كافي في طلب الاخلاء

اليوم لو قدم المؤجر هذا العقد يقدر يخلي

المستاجر يقدر يخلي المستاجر لكن هنا امر

مهم انه يتنبه المستاجر والمؤجر الى ان

نظام المعاملات المدنيه نص على بعض البنود

التي قد تجعل العقد يسري

وقد تجعل العقد يتجدد وقد ترتب اثار

والتزامات نص عليها نظام المعاملات

المدنيه نحسب لها حساب حتى ما يسري العقد

وان ما حسبنا حساب لسريان العقد مع ان

العقد غير متجدد تلقائيا انا ما اتكلم عن

المتجدد تلقائيا طبيعي انه يتجدد ما لم

يختر احد الاطراف فالخلاصه ما بعد انتهاء

العقد يكون الاخلاء عن طريق قاضي التنفيذ

طبعا ما لم يخلي المستاجر بطريقه وديه

الحمد لله انتهى النزاع لكن اذا كان ليست

الطريقه وديه او ما اخل المستاجر فيكون

الاخلاع عن طريق محكمه التنفيذ يخرج قاضي

التنفيذ

>> في حديثك تذكرت لك احد المقاطع كنت تتكلم

فيها في الاراضي اللي تستاجر على مدار 20

سنه 30 سنه وبناء العقارات ا على نفس

الارض

>> نعم

>> فبعد انتهاء المده بامكان صاحب العقار الى

انه يهدمه

>> اي نعم

>> او انه يخليه قائم ودي تعطينا تفاصيله

النظاميه

>> هذه من الاشياء اللي يعني من المهم ان

الواحد ينتبه لها المستثمر صاحب الاراضي

الكبيره او المستاجر كذلك اليوم لو اجرت

العقار او ش الصوره والفكره اجرت عقار

عباره عن ارض طبعا كل الصوره اللي هو اجرت

عقار في الغالب ارض خل نقول في الغالب ارض

لان احيانا ممكن ان واحد يستاجر كذلك دور

ويزيد عليه المهم انت اجرت عقار واحدث

المستاجر على هذا العقار احداثات استثمر

فيه خصوصا في العقود اللي نسميها عقود

استثمار عند العقارين

>> فاحدث المستثمر عليه احداثات يعني بنى

عليه دورين وثلاثه واربعه وسته وعش مثلا

او بنى عماره او بنى محطه انتهى العقد ينص

نظام المعاملات المدنيه على انه من حق

المستاجر ان يزيل الاحداث بعد انتهاء

العقد حتى لو لم يرضى المؤجر حتى لو مؤجر

قال خلها يا اخي انا ببلاش خلها مش عليك

منها يستفيد منها

>> من حق المستاجر ان يهدم ما لم يتفق

الطرفان على خلاف ذلك فلذلك من المهم ان

يتفق المؤجر مع المستاجر على هذا الشيء

احيانا ش يصير يصير في استغلال مثلا

مستاجر غايض على المؤجر قال مدد لي المده

ما مدد له قال خلاص انا اوريك اهدم لك

العقار وبالفعل اهدم العقار

>> وفي حالات صارت كثير

>> ممكن

>> في حالات ممكنها تصير في في المجال هذا

>> لان خصوصا العقود الطويله قد تتشح فيها

النفوس يعني العقود دائما عقود الاستثمار

في الغالب انها من 10 15 في الغالب من 15

سنه وطالع 15 سنه تتقلب فيها النفوس

احيانا يتغير فيها الملاك يجي مالك جديد

احيانا ويمضي العاقد احيانا يموت المؤجر

او المستاجر ويجون ورثه فمثل هذه الحال قد

تغير النفوس ويصير في نزاع فيبدا يستغل

بعض الاطراف بعض الامور او الثغرات في

الاتفاق بينهما فلذلك من المهم ان نحسب

حسابنا مثل هذه الاشكاليه او مثل هذه مي

باشكاليه لكنها من تركها اصبحت اشكاليه

المنظم دائما ينظم النظام على اساس انه

يكون عدل وسط بين جميع الاطراف المشكله في

عدم استخدامنا لهذا النظام او ترك ما

يستوجب النظام ان يتم النص عليه او تحديده

او التفصيل فيه.

جيد انتقل معك الى محور جديد محور في

المقاولات والمقاولين

من اكثر

يعني البنود اللي يكون فيها نزاعات بنود

المقاولات تحديدا كيف اختار المقاول

الصحيح والامن كيف اوثق واكتب العقد بصوره

صحيحه هل انا اكتب العقد او المقاول هو

اللي يكتب العقد هل لازم اني اروح مكتب

قانوني او مكتب محاماه علشان يراجع العقد

سواء في المشاريع الصغيره او المشاريع

الكبيره ودنا يعني ناخذ توجيهات في

هالاطار بشكل كامل

>> سوق المقاولات سوق من اكثر الاسواق في

تقديري التي يكثر فيها النزاع القانوني

يمكن انا وجهه نظر طبعا هذ ما اقول انها

دراسه

شوف اكثر سوق يعني لما اجي الشيء المرتبط

بالعقار طبعا قد يصنف عقار ولا يصنف

مقاولات سوق مستقل يمكن يزعلون عليها

المقاولين لكن عموما يمكن انا قد اصنف ان

اكثر سوق يقع فيه النزاع اللي

كنظر للسوق او الخدمات العقاريه او

المرتبطه بالعقار يمكن سوق المقاولات

اكثرها واكثر اسباب النزاع في تفاصيل

العمل المتفق عليه اكثر اسباب النزاع في

تفاصيل العمل المتفق عليه او نقص الجوده

في العمل المتفق عليه يعني خلينا نقول

الاخلال بالبنود فلذلك اذا كان من وصيه

مساله كيف تختار حقيقه هذا مو باختصاصي

يعني ما ادري كيف يختار الشخص المقاول قد

يكون عن طريق صديق عن طريق مجرب قد تكون

هيئه مقاول لها طريقه معينه الاداره

العامه للمحامات تستطيع انك تصل الى اسماء

المحامين وسائل التواصل قد تكون بوابه قد

يكون قد يكون الى اخره من الوسائل فهذا مو

اختصاصي فما ادري يعني بالضبط لكن مساله

التعاقد انا اقول هذا هو الاهم بالنسبه لي

التعاقد ولما نجي نقول التعاقد الاهم في

هذه المرحله بالذات في المقاولات لما اقول

تفصيل وتفصيل وتفصيل هذا بديهي في جميع

العقود ولكن نوصي بالبديهي لان دائما يتم

فيه القصور ولكن في المقاولات بالذات هذا

ليس امرا بديهيا بل امر من صميم العقد

ليش؟ المقاولات قائمه على الجوانب الدقيقه

وعلى التفاصيل الدقيقه اليوم يمكن تجيب

مثل هذا المايك قد يكون قيمته 1000 و2003

وفي شيء قيمته 60 ريال هذه مصيبه فلما تجي

تتقاول مع شخص على عمل فمن المهم الاتفاق

على التفاصيل هذه نقطه مهمه التفاصيل

الانشائيه ليس اتكلم عن تفاصيل العقد لان

في بعض الامور كذلك ممكن اتكلم عنها

تفاصيل انشائ

كذلك ترى مو بالمشكله دائما من المقاولين

احيانا الضرر على المقاول المقاول اذا ما

ضبط التفاصيل وقع في ضرر يعني الان انت

جيت اتفقت انا وياك على اني تجهز لي مكتبي

هذا مثلا مكتبي هذا الان الارضيه مثلا من

نوع الباركيه والله جت ابغى رخام من قيمته

300 ريال

تقول لا يا اخي ما اتفقت انا وياك طيب

الجدار هذا والله ابغاه ابغاه كذا وكذا

وكذا او انا اعطيتك مبلغ مالي على انك

تسوي لي قشر الجوز قشر الجوز من اغلى

انواع الخشب مقارنه

بالاصناف التجاريه

قلت لا والله انا اجيب لك خشب وبس طيب انا

اتفاقنا شفاي على هذا الاساس وريتك صوره

قلت انا تلقى المقاول ش يقول مثل هذه

الصوره مثلا الخلاصه في مثل هذا الاتفاق

على التفاصيل الانشائيه جدا مهمه وكل ما

زادت حجم الاعمال الانشائيه كل ما احتاجنا

للتفصيل اكثر يعني تتفق مع واحد على بلاط

مو مثل لما تتفق مع واحد على عظم مو مثل

لما تتفق مع واحد على تسري مفتاح

التفاصيل دائما يكثر فيها نزاع تضبط

التفاصيل انشائيه كذلك طريقه تسليم

الدفعات

ليش؟ لان دائما اعمال المقاول ترتبط

بالدفع

وكذلك هو يقول سلم لي دفع عشان اكمل فهذا

يوقف الدفع وهذا يوقف العمل ثم تبدا

المنازعه تكبر تكبر تكبر يبدا يصير ضرر

المقاول منزل سقالات في الموقع والمؤج

عفوا وصاحب الموقع يقول انا عقاري تعطل

ابغاها تخلصني ترى بارع عليك قضيه هنا

يبدا تكبر دائره النزاع فلذلك الاتفاق على

طريقه الدفع بطريقه واضحه جدا طيب يجيني

واحد يقول طيب المراحل لا تكون المراحل

مراحل كذا عامه لابد مراحل واضحه تنتهي من

كذا يندفع كذا تنتهي من كذا يندفع كذا من

اللي يحدد هذا ويفصل فيه يفصل فيه المقاول

انا شغلتي اني

اكتب لكم او اصيغها لكم بطريقه واضحه يؤمن

فيها من اللبس

>> شغلتي كمحامي

>> كمحامي اني انا اضبطها بطريقه احترافيه

بطريقه قانونيه لكن المرحله هذه من من

يقدرها يعني انا مثلا ما اقدر اجي اقول لك

انا احدد المراحل من راسي يعني ما ادري

انا المرحله هذه كم تساوي وكم تعادل وما

ادري ش معنى انتهاء المرحله هذه من عدمها

فلذلك من الجيد المقاول طبعا اي عمل

قانوني عموما يفتقر او يستند على صاحب

المهنه او التخصص ان ما نقدر نشتغل من دون

المقاول في اعمال المقاولات وفي عقود

المقاولات وغيرها من العقود هذا الجانب

الثاني اللي هو الجانب اللي اللي هو

الامور الانشائيه ثم الجانب الثاني جانب

الجانب المالي الجانب الثالث الاضافات

الاضافات في اعمال المقاولات كذلك من

اسباب حدوث النزاع اولا احيانا الاضافه

تكون ضروريه فلو ما التزم بها المقاول

مشكله ولو التزم بها المقاول ما اخذ حقه

مشكله يعني احيانا يكون شيء لابد للمبنى

منه تبين حدث صار انا اكلم اكلمك ليس من

واقع اختصاص مقاولات ولكن من واقع اختصاص

قانوني انه واجهنا قضايا يقول لما اشتغلت

تفاجات بكذا لازم اشتغله طيب لو جاء

العزيز صاحب العقار وقال لا ما تشتغله

اشتغله ببلاش طيب ش الحل فلذلك في اضافه

ضروريه هذا ش حلها في اضافه اختياريه هذه

ش حلها بعد الاختياريه يجي قال لي اشتغل

الاضافه هذه خلاص سوها طيب سويتها وبعدين

كم تعابي فيها ما اتفقنا نخضع للعقد

احيانا العقد ما يكفي لمعالجه هذه الاضافه

فلذلك من المهم الاتفاق على حل هذه

الاضافات الاضافات مصيبه معضله ولان

الاضافات تدخل في مشمول العقد او مجمل

العقد وفي نفس الوقت المبالغ الماليه

تندفع ما تدري هي تندفع للعقد ولا للاضافه

ولايش وكلما زادت دائره الخلاف كلما زاد

توقع النزاع

>> طرق حل النزاعات خاصه في المقاولات وما هي

المحكمه المتخصصه لمثله القضائيه

>> غالب النزاعات لها حلان في او طريقتان في

الحل الطريقه الاولى الطريقه الوديه قدرنا

ان نحلها بطريقه وديه فانتهينا والحمد لله

الحل الطريقه الثانيه الطريقه القضائيه

طبعا ما الطريقه القضائيه عندي ممكن

حالتين اذا كان متفقين على تحكيم بنروح

تحكيم او الاصل والسائد ان بنتوجه للمحكمه

المحكمه المختصه طيب ما هي المحكمه

المختصه تختلف من طبعا اكثر نزاعات اكثر

نزاعات خصوصا اللي بين التجار هي من

اختصاص المحكمه التجاريه ولكن قد يكون بعض

النزاعات في بعض الصور ولا ودي اشغل

المتابع الكريم بمثل هذا بعض الصور تكون

من اختصاص المحكمه العامه ودائما ام

الاختصاص احب اني احيل على الصور صوره او

احب اني اشرحها على نفس الواقع لان احيانا

بعض التفاصيل الدقيقه قد تخرج الاختصاص من

المحكمه التجاريه الى المحكمه العامه ولكن

من حيث العموم النزاعات بين التجار في مثل

قضايا المقاولات من اختصاص المحكمه

التجاريه النزاعات التي تقام من الشخص

الفرد ضد التاجر فيما زاد على 500000 ريال

فهي من اختصاص المحكمه التجاريه وما دونها

من اختصاص المحكمه العامه ومن التاجر ضد

الفرد فكذلك يكون له جهه اختصاص عموما هي

تختلف حسب الواقعه نفسها

>> طيب محمد ا الوسطاء العقاريين والوسيط

العقاري

حلقه مهمه دائما في السوق العقاري سواء ل

المطن العقاريين او حتى اصحاب الاراضي

والهيئه العامه للعقار يعني كنت في لقائي

قبل فتره يعني في اجتماع خاص فكانوا ما

شاء الله مركزين على الوسيط العقاري وعلى

نظام الوساطه واصدر نظام خاص لينظم

العمليات

ويضمن حقوق المالك والوسيط والمشتري

ا عندنا الوسيط العقاري عندنا عقود وساطه

عندنا تشريعات الان جديده

>> تعطوني سائ والله انتم ه العقار انتم

العقار المحاماه كيف تشوف الدور التشريعي

اليوم في القطاع العقاري وخاصه في الوساطه

العقاريه

>> الوساطه من ابرز

من ابرز القطاعات او خلينا نقول النماذج

اللي فيها تشريع متقدم وفي تسارع كبير

فيها اللي هو نظام الوساطه العقاريه

وترتيب

اعمار الوسيط العقاري ونمذجه اعمار الوسيط

العقاري وترخيص المعلن ترخيص كذا فال الى

غير ذلك من الاشياء اللي ما تخفاكم

كعقريين ففيه تقدم كبير وتعنى الهيئه

العامه للعقار بهذا الشيء طبعا هذا الشيء

مشهود ومعروف لكن يمكن السؤال يتبادر شش

الفائده من هذا الشيء من ابرز الفوائد

اللي تصير اللي هو تنظيم اعمال الوساطه

يعني اللي يدخل في الوساطه المختص وغير

المختص كذلك السعودي وغير السعودي فجاء

جاء دور الهيئه وجاءت دور الجهات

التشريعيه في تنظيم هذا السوق وكذلك في

جانب مهم يمكن هذا تطفل من القانوني على

العقاري

السوق العقاري سوق مثلا مثل اي سوق

التفاصيل اللي فيها او خلينا نقول بعض

الفروع اللي فيه مثلا الوساطه العقاريه

ولا تروح مثلا المقاولات ولو ان المقاولات

قد تصنف تحتها او تصنيف مستقل عموما

الوساطه التطوير هذه لابد ان يكون لها

اختصاص وجهه

تنمذج هذا الاختصاص واشخاص مختصين

>> تدريب وتاهيل

>> نعم مثل ما شفنا الان في موضوع التحليل

وتقديم الاستشارات العقاريه مو بكل احد

يجي يفتح تويتر يقدر يحلل سوق ولا كل احد

يجي يقدم مشوره

>> صح

>> مثل الان عندنا في الجانب القانوني مو كل

احد يجي يقدم مشوره قانونيه يقول انا

مستشار قانوني فنمذجت مثل هذا لا شك ان

تؤثر ايجاب ايجابي في السوق ولكن قد يكون

كل

نقله جديده قد تجهل بعض معالمها او

ما تعودنا التعايش معها فممكن يكون فيها

بعض الصعوبات على بعض الوسط العقارين ممكن

بعض الوسطى ما هو بمدرك بعض التفاصيل اللي

متطلب تعتبر او تعتبر من الامور الواجبه

ولكن يفترض وهذا المتوقع في كل انتقال

تشريعي او في كل نقله في التنظيم ان تكون

منتجه في هذا السوق

>> اكثر سؤال يوصلني في الخاص سواء في تويتر

او حتى في السناب وسؤال التواصل عموما

منجل بن سين من الرجال والنساء كيف احفظ

حقي في السعي

>> اثبت انك انت اللي سعيت تحفظ حقك في السعي

قبل ما نتكلم عن اي اليه من اليه التعاقد

وبجي نظام الوساطه او التنظيم الموجود

اليوم لابد انك تثبت انك انت سعيت قبل هذا

اليوم المتطلب عندكم في او عند الوسيط

العقاري

>> عقود الوساطه

>> اللي هو عقد الوساطه لابد يكون عندك عقد

وساطه عقاري هذا من افضل الاشياء بل هو

طبعا متطلب وجوبي عند هيئه العامه للعقار

في نظام الوساطه العقاريه

>> صحيح

>> وعند الدائره القضائيه من المهم انك تثبت

انك انت الساعي يعني اليوم بيني وبينك

عقار او انا ابراهيم صوره الوسيط

الفيصل في بيع عقار

طيب بعد هذا البيع او عفوا تمت البيعه انا

بيني وبينك عقد وساطه

>> تمام

>> تمت البيعه قد تكون من ابراهيم وقد تكون

من غيره راح ابراهيم رفع دعوه قال انا

اطلب سعي من هذه البيعه

هل هناك شيء يثبت ان ابراهيم هو الذي باع

او عقد الوساطه فقط او خلينا نقول هل هناك

يثبت ان ابراهيم هو الوسيط في البيع اذا

لا ما يستحق ابراهيم السعي ولن تحكم لك

الدائره القضائيه عقد الوساطه هو يثبت اول

شيء التزامك بالمتطلب النظامي هذا واحد

الامر الثاني عقد الوساطه يثبت انك انت

وسيط وقد يجعل لك يعني يقوي موقفك في

الادعاء نعم انك منت بدخيل على الصفقه

ولكن هو لا يثبت انك انت من اتم البيع

>> اتمام البيعه شيء والاتفاق شيء الاتفاق هو

ينشئ اتفاق والتزام ولكن لا يثبت عمل لان

العمل لاحق فدائما اوصي الوسيط العقاري

انه يثبت البيع باي شكل من الاشكال واليوم

نظام الاثبات وهذا شيء يخدم الجميع نظام

الاثبات جاء لتنظيم وسائل الاثبات واليوم

وسيله الاثبات ما هي بمنحصره في صوره

واحده يعني مو بلازم يجي المشتري ويوقع لك

على ورقه ان انه اشترى عن طريقك وعند

كتابه العدل يوقع لك انها تمه البيع

واتساب وسيله

>> ارسال واتساب زياره ميدانيه

>> زياره ميدانيه ش كيف تصير وسيله لازم تثبت

>> معي شاهد مثلا

>> ممتاز طبعا قدام الشاهد في نظام الاثبات

فوق ال 100000 ما يقبل

>> ام

>> وهذه من الاشياء الجيد في بعض الانظمه جيد

الواحد يمر عليها خصوصا اصحاب الاعمال

>> جميل

>> مثل مثلا نظام

>> هذه معلومه جديده

>> يعني الان شاهد على شيء فوق ال 100000 لا

يقبل نظاما نظام اثبات نص على انها لا

تقبل الشهادات فيما فيما كان فوق ال

100000 وتقبل فيما دونها الا في استثناءات

مثلا للي بينهم علاقه يسميها اللي بينهم

علاقه ادبيه او استثناءات استثناها النظام

لذلك عندنا رساله واتساب عندنا رساله نصيه

عندنا ايميل عندنا محررات مكتوبه ايا تكن

وسيله الاثبات قد تكون قرينه قد يكون لها

اعتبار قد تؤثر في نظر الدائره القضائيه

نعم لكن ليست هي الوسيله المعتمده التي

يعتمد عليها الوسيط العقاري في الاثبات

اذا الخصا اقول الوسائل التقنيه اليوم

الالكترونيه جدا ممتازه ودائما مع الوسط

العقاريين اوصيهم بهذه الوصيه البعض يهتم

كيف اني اجيبه عشان اوقع العقد بينما

يمكنك لو ترسل لي رساله هو رد لك برساله

وقال خلاص اب اروح اوقف العقار خلاص ابشر

اي والله العقار مناسب لي بحاول اني اشوفه

اليوم اب اشاور فيه بطلع عليه مقيم انت

هنا ثبتت انك انت الوسيط فيها

>> جميل من الاشياء اللي يعني نلاحظها حقيقه

في السوق الفتره الاخيره اللي هو نضج

الوسيط العقاري ويعني يعني سعيه في الحفاظ

على حقه وسعيه لتقديم خدمه خدمه ممتازه

وهذا حقيقه يعني يواجهنا بشكل كبير مثلا

في حاله التواصل او كذا ش القيمه المضافه

اللي عندك عشان انا اوقع معك عقد وساطه

يعني كثير من الوسطى مثلا يتواصل وكذا

يقول يا اخي الملاك ما يوقعون عقد وساطه

السبب ماذا قدمت عل شان يعني يرضى او تغري

او تقنع

المالك العقار انك توقع معه عقد وساطه فهو

يعني مو باي شخص والله جاني تواصل معي ان

بعطيه عق عقد وساطه فانت يعني قدم وسائل

قدم تميز

سيساعد باذن الله الى توقيع عقود وساطه

وتتجاوز كثير من التحديات

>> احسنت يعني اليوم المالك يعني مثل ما

تفضلت ابو مبارك اليوم المالك يملك شيء

وقد طبعا هو يحتاج اليك وانت تحتاج اليه

>> صحيح

>> من المحتاج اكثر امر

>> عمليه التكامليه

>> التكامليه لابد انك انت تظهر ما هو محل

احتياج اليك اذا انت مثلك مثل اي واحد قد

لا تكون الخيار الانسب يمكن المالك يرفض

ويمكن ويمكن يعني انا اضرب مثل بسوقنا

مثلا سوق المحامات في محامي من كثر هل

معناه ما في احتياج في احتياج لذلك امس او

قبل امس كان في سؤال لا اليوم الصباح ذكرت

كان في سؤال الصباح وانا جاي للمكتب كنت

اجاوب عليه واحد يقول لي هل الاكتفاء

انتهى او كذا سؤال يعني قريب من هذا

>> جميل

>> قلت انا لا انظر الى موضوع في اكتفاء ولا

ما في اكتفاء ولكن انظر الى جانب الاحتياج

لا يزال احتياج موجود قد يكون العدد كبير

عدد الوسطى كثير عدد المحامين كثير ولكن

انت انظر الى الشيء الذي تقدمه كيف انك

تفرض نفسك على صاحب الحاجه او العميل او

المستهدف او اللي هو هذا هو الشيء اللي

ممكن يكون وممكن انت تعين الجهات وتعين

نفسك في الوصول الى حقك

>> جميل كيف الوسيط العقاري ما يقع في عمليه

احتيال

او عمليه نصب

او انه يتواصل معه بمعلومات مظلله ثم

يتفاجا الى انه دخل في عمليه احتيال وهو

ما يشعر

من الاشياء الوسيط العقاري هو ليس مشتري

وليس مسؤول 100%

وانا بقولها لسبب هو ليس مسؤول 100% عن

سلامه الصفقه ولكن ليس معنى هذا انه يكون

وسيط لنقل الاحتيال او لتمرير الاحتيال

لان لما نقول ليس مسؤول يعني انا مو

مسؤوليتي كوسط عقار افحص كلام عقار واروح

اجيب لك مقيم واروح اجيب لك مهندس واسوي

لك تقييم واسوي لك واسوي لك واجيب لك فحص

تربه هو نعم ليس مسؤول ولكن من دورك كوسيط

انك تلحظ بعض التصرفات الاحتياليه

انك لا تكون وسيط لاستغلال الغير هذا دورك

انت يعني لا تكن ساذجا السوق مفتوح ومكشوف

ومعروف طيب كيف انا اكون وسيط في نقل

الاحتيال او في تمرير الاحتيال يعني مثلا

احيانا في بعض البيعات واضح فيها تفاصيل

غريبه فتروح انت تجي تعرضها على المشتري

المسكين اللي قد يجهل السوق هذا او المكان

هذا انت تدري انت صاحب سوق يفترض انك لما

كنت وسيط خصوصا في الشيء اللي تتوسط فيه

انك عارف او عندك معرفه اوليه

فلما ترى الامر غريب تحقق قبل ما تنقل

المشكله الى الغير ارجع لنفس السؤال طيب

له دخل ولا ما له دخل هو ما له دخل ليش

تدخل نفسك في المداه هذه طلع نفسك اشتغل

نظيف طيب في مثل هذه الوقائع اي فيه في

كثير من الناس يستغل الوسيط العقاري ومرت

بقضايا ممكن يستغل محامي ممكن يستغل وسيط

عقاري طب انا الان انا كمحامي انا لي

علاقه المدعي دفع فلوس ولا ما دفع فلوس ل

علاقه المدعي شرى ولا ما شرى هم قضيته

قضيه بين المدعي والمدعي عليه ولكن احيانا

قد تحاسب اذا كنت مررت او اعنت بقصد ولا

من غير قصد طبعا بقصد لها مسار ومن غير

قصد لها مسار وتنظر وتبحث في مسار اخر ولا

بد ودخل في هذه التفاصيل ولكن الوسيط

العقاري قد يدخل او يدخل الغير او يستغل

كيف يستغل احيانا المحتال قد يكون فاحت

ريحته او طريقته في الاحتيال بشعه او

الناس تدري عنه في منطقه فما عاد يقدر

يطلع بوجهه او وجهه غير مقبول لاي سبب كان

فاش يستغل يستغل الشخصيه المحبوبه الشخصيه

اللطيفه الشخصيه اللي لها قبول عند فلان

>> حسنه النيه

>> حسنه النيه اللي هو بين قوسين الوسيط

العقاري فيبدا يمرر

الصفقه على هذا الوسيط العقاري يعني قبل

كم يوم احد الفضله والاصدقه يكلمني

ويقول لي فلان باع عقار على فلان فقلت

فلان فلان بن فلان فلان فلان اعيد الاسم

كاني فلان

يوم ذكرته مباشره قلت انتبه من لاني انا

اعرف هذا رجل من الشخصيات المعروفه

بالاحتيال هو حسن كان يستغل عمليه احتيال

او قد يستغلي عمليه احتيال قد تكون تلك

الصفقه اي ماشيه ماشيه لكن

>> فيها ما فيها

>> وبالفعل لما تتبعنا تتبعنا تتبعنا كان

هناك صفقه اخرى فيها احتيال وكان هذا

الشخص يريد ان يوقع في الشخص الاخر في

احتيال او بل وقع اشخاص في احتيال ولكن

طبعا المحتال لما يقع الاشخاص في احتيال

هو ما ينتهي ترى من دوره احيانا المحتال

لما يوقع فلان مثلا في شريه موهومه قد

ينتهي وياخذ فلوس ويمشي احيانا المحتال

يبغى يبغى يلغي الاثر فيبدا يورط فلان

ويدخل فلان ويدخل هذا في هذا ويحاول يطلع

باقل خساره ممكنه عشان يكمل عمليات

الاحتيال فلذلك

الوسيط العقاري هو لا شك انه وسيط وما له

دخل ولكن احيانا قد يستغل فلذلك انا اقول

الوسيط العقاري تنبه عند الامور الشخص

المشبوه انتبه من التعامل معه مشبوه ماليا

مشبه سياسيا مشبه امنيا اي شخص مشبوه لا

تدخل في التعامل معه او كن على حذر على

حذر وانت تدري ان العمليه هذه عمليه سليمه

ومع ذلك كن على حذر

هذا هذا امر كذلك الصفقات اللي فيها مبالغ

غريبه مبالغ غير منطقيه سواء كبيره ولا

صغيره زد عندها دائره الحذر

وكل شيء تجد عنده استغراب وقف عنده حتى لا

تكون ضحيه وكذلك

في مسؤوليه انت تلقيها على عاتق المشتري

تقول تاكد انتبه لا تضمن لاحد شيء انت مو

مسؤوليتك تضمن تضرب صدرك انا شفت بعض

الوسطى يضرب صدره عندي ما عليك ما جاك علي

ابد في وجهي وليش حاط وجهك انت شماعه

المشاكل الاخرين واحتيال المحتالين خلي

المشتري يروح يبحث ويتحقق ويتاكد انت كذا

جنيت على نفسك وجنيت على المشتري زدت

الموثوقيه في شخص قد لا يستحق الثقه وورطت

نفسك وانت افترض انك ما تدخل فيها في هذه

الورطه فهذه يعني خلينا نقول بعض ال

الاشياء اللي ممكن قد يقع فيها الوسيط

العقاري

>> اذكر من الحالات اللي فيها ثقه زائده

وتعتبر نقطه من النقاط الحرجه كانت في احد

الصفقات الاسابيع الماضيه فتواصل معي احد

الوسطاء فقاب نحول لكم السعي وكذا على

حسابك او حساب الشركه قلت هل الصفقه تمت

الصفقه هل تم الفراغ 100% قال لا في

البورصه باقي لها يوم وتنزل قلت رجاء لا

تحول اي شيء او لا تتقدم باي خطوه الا بعد

اتمام الصفقه والاتصاك قدامك الثقه موجوده

وعقود الوساطه موجوده لا تحول اي شيء الى

بعدها الصفقه طيب ليش الخطوه هذه؟ هذه

خطوه استباقيه ان ما ندري شو الظروف ش

تصير عليه المشتري غير رايه صار في مشكله

في النظام صار في تحديات تواجهك فالثقه

مطلوبه لكن

بعد صدور الصك بعد انتهاء الفراغ ذيك

الساعه تقدر انك يعني تخوض في عمليه

الحوالات واذك الشيخ ابراهيم اللي تقييد

الحواله او ذكر سببها باذن الله انك قد

يكون سبب

في منعك من دخول في كثير من المشاكل

الحواله هذه معروف مصدرها معروف سببها من

ضمنها نفس الفكره كان فيه وسيط يعني انا

صدق ما اعرفه وان شاء الله انه ونعم وثقه

موجوده لكن تخيل انك حولت له ثم حولت

للشخص الفلاني ثم صار في كنسله للبيعه

بشكل كامل ش بيصير تلاحق فلان وتلاحق فلان

فهذه خلينا نقول من

طرق في اداره المخاطر خاصه في موضوع

الامور الماليه انت الان تتخذ بعض الوسائل

الاحترازيه والاستباقيه

قبل الدخول او في مشكله او الوقوع في حرج

مع البعض ربما انه في الغالب ما يقع مشكله

ولكن احيانا مثل ما تفضلت ان ممكن يكون في

اشكال او حتى لو ما كان في اشكال بدا من

الان امشي بطريقه صحيحه وشو المشكله ليش

استعجل شيء ما كان

>> وهذا يدلني على قصه اتوقع انك ذكرتها واحد

من الزملاء ا يعني فيها ارتباط في الوسيط

العقاري وفيها ارتباط القصه اللي ذكرناه

قبل شوي صفقه تمت بين اثنين الوسيط

العقاري استلم

سعيه الله يبارك له مشى الموضوع صار

العقار فيه مشكله صارت سكوك فيها مشكله

ادى الى فسخ العقد الاول او الصفقه الاولى

ثم فسخ الصفقه الثانيه ثم رجعوا او ديوروا

على الوسيط العقاري عطنا عطنا الساعي او

عطنا المبلغ اللي المبلغ اللي راح فهلقصه

منك انت او من احد الاشخاص انا ناسي صراحه

>> ترى هذه القص مني او من غيري ترى القصص

هذه متكرره عندي واكيد عند الغير بالفعل

هذه من الاشكاليات احيانا اذا صار اشكال

على الصفقه طبعا الاشكال على الصفقات

نوعين وكل نوع له مسار قد يختلف عن الاخر

في نوع اللي هو ابطال البيع وفي نوع اللي

هو فسخ البيع وفي نوع البيع ما تم هذا

ممكن نحطه نوع ثالث اصلا البيع ما تم

واستلمنا السعي المشكله احيانا تقع على

اللي يستلم السعي انه يرجعه للمشتري هذا

فيها نزاع وقد تختلف او يختلف التوصيف

الفقهي لها والنظامي من حال الى حال النقض

غير او الابطال غير حال الفسخ ماني بداخل

في التفصيل هذا ان شاء الله ما يحتاج له

الوسيط العقاري الحاله الثانيه انه يرجع

عليك بعض الوسطى بطلب السعي يعني مثلا يجي

وسيط يقول انت اخذت السائي ما اعطيتني حقي

وهذه نقطه مهمه ترى دائما ان نتكلم في ضبط

السعي بينك وبين البائع والمشت عفوا

المشتري لكن ما تكلمنا عن ضبط السعي بينك

وبين الوسطى هذا مهم الجانبين الجانب

الاول احيانا ممكن يدخل شخص ليس وسيطا

ويدعي الوساطه هذا امر الامر الثاني

احيانا ممكن يدخل شخص ويكون هو وسيط ولكن

يحملك انت كل حقه في السعي طبعا وين

المشكله البعض يمكن يستغرب وين المشكله

المشكله كالتالي انت ضربتوا انك قلت

اتميتوا بيعه وكنتوا بتتمون بيعه تميتوا

بيعه اخذتوا السعي مثلا 200000 طيب انت جا

حول لك المشتري السعي 200000 او حول لك

انت النص مثلا 100000 ووزعته على 5 انت

كملك 20 صار لك 20 والبقيه 20 20 ولا باي

تقسيم جاء احد السعات ورجع عليك انت وطالب

نصيبه اللي يعادل مثلا 30 ولا 40000 حكم

لها القضا هل معقول انك انت تدفعها كلها

طيب القضا ما يعرف الا فلان اللي دفع طبعا

قد يكون لها حلول واو والى اخره ولذلك هذه

من الامور اللي مهمه انها تضبط

>> الامور الدقيقه

>> الامور التفصيليه الدقيقه في في السعي بعض

القصص العقاريه الحقيقه عجيبه ومضحكه

بعضها ولطيفه وبعضها يعني نقول الحمد لله

تخارجوا كثير منها تنحل بطريقه وديه اذا

النفوس طيبه ولكن احيانا تعطيك ان في بعض

الاشياء ممكن تقع في مشكله كبيره فيها

اذكر مره مرات احد الزملاء

ذكر قصه عجيبه يقول ذاك اليوم ما هنئت

بنوم صار لي موقف عجيب حتى اذكر ان دق علي

وبيشاور موقف كان عجيب مع ان الموقف بسيط

يقول ان جينا بنفرق عقار شر عماره ولان

العماره تسوى يعني قيمه في الرياض العمائر

لها قيمه

>> صحيح

>> يقول شريت العماره

جيت انا والمشتري والمشتري حسن النيه

والباي حسن النيه والموثق حسن النيه

اجتمعنا في في مكتب

اظنه مكتب الموثق يقول لما جينا المفرغ

صار في مشكله في النظام

ش اللي حصل في هذه الاثناء معه الشيكات

يقول حطيت الشيكات انا من حسن النيه حطيت

الشيك عند الموثق الموثق اخذ الشيك على

اساس انه بيتحقق من الشيك ثم بيطق في

النظام بيدخل الرقم جا كود التحقق كذا كذا

تم الفراغ

الله يوفقناك تفضل يا المشتري ش اللي حصل

صار في مشكله في النظام والموثق مع

الشيكات المشتري حسن النيه ما ينوي احتيال

ولا شيء هذا في الظاهر طبعا ما صار في

احتيال عشان ما ينتظر المشاهد ان احتال

احد على حد الا سلمنا سلمنا او سلم

المشتري ش اللي صار

>> لما صارت المشكله المشتري قال انا عندي

عزيمه ابغى الحق عليها يا ابو فلان ابد

متى ما بغيته انا جاهز انا قريب عند

الجوال هو يبغى يخلص قال لا بنحاول بنحاول

مع المحاولات مع المحاولات ما ضبطت جا

الموثق بالحسنين قال خلاص ابد انا معكم اي

وقت اي ساعه انا معكم

>> ابد تفضل يا المشتري عطى عطى المشتري

الشيكات عطى عفوا عطى البايع الشيكات

>> واخذ بالشيكات من صاحبنا وعطاها البايع

>> اطاها شيكات مليونيه البايع حط الشيكات

وسلام عليكم راح العزيمه المشتري يقول انا

استوعبت يقول استحيت الرجال ما ما اتهمه

بس استحيت اقول له لا تطلع بخت اقول له لا

تطلع

>> كيف اقول اطلع لا لا وين تطلع رجع شيكاتي

يقول يا اخي استهيت وانا العقار عاجبني بس

يا اخي ما تمت البيعه شيكات مبالغ مليونيه

م سؤال ما

>> يقول يوم طلع انا توني استوعب جاب يطلع

الموثق يقول قلت وين وين والله ما تمشي

لان تخلصني كلب على الرجال قريب وى اخره

يقول انا يو الحين انا ما شلت هم الموثق

يقول انا بديت الوم الموثق قلت يا اخي كيف

طلع كيف تعطيه يا اخي الرجال بيعطينا نواو

الى اخره طبعا الحمد قصه طويله الحمد لله

يقول بعد محاولات يقول يوم استوعبت بغيت

اروح اخذ الشيكات وارجعها طبعا هذا تصرف

صحيح و يسير رب العالمين انها فك النظام

او صار في خلل اما من الموثق او من كان في

خلل تقني يمكن المهم تم الافراغ وارسل

الموثق عفوا المشتري اللي هو عفوا البائع

الاكواد وما ادري كيف تمت المهم تمت البيع

>> الحمد لله السلام

>> لكن وين الاشكال؟ الاشكال اليوم تخيل ان

هذا البائع اخذ الشيكات ومشى تخيل انك تدق

عليه ما يرد تخيل ان الارقام معه الاكواد

تجيه ما يرد عليك والمبالغ الماليه معه

شيخ مصدق يروح يصرفه ويحوله ويتصرف فيه

ويسافر ويفعل اللي يفعل راح دوره احيانا

بعض التفاصيل على انها بسيطه لا تستحي

منها انا اذكر مره مره جينا منفرق عقار

يوم جالفراغ انا اذكر ان العقار في ثلاثه

ثلاثه ملاك

واحد اثين 3 اللي جا والله ونعم وعرفه

اليوم

بس جاء واحد هم ثلاثه

قلت طيب وين البقيه قال انا وكيلهم وانا

اعرف ان الموثق بينه وبينهم علاقه انا

والله ما اتهمه ولا اتهم الموثق ولا في لك

الخير الى اليوم

من باب الاحتياط وانا وقتها حقيقه ما ما

هو بصديقي ولااني بعرفه معرفه تامه يعني

بس اعرف انه بس من حقي اني اتحقق ما

استحيت

قلت له الان طيب البقيه قال بتجيهم ارقام

تحقق او كذا وكذا قلت لا يعني الاصل

البيعه تمت انا يهمني ان اني اعرف انهم

موجودين وانهم باعوا برضا تام لا يجي بكره

اذا شريته وارتفاع قيمه العقار يجي يرجع

علي يقول والله العقار لي العقار ما ادري

كيف هذا مو بشغلي

>> قال انا معي وكاله وقتها يوم قال معي

وكاله انا ارتحت وطمانيت ومع ذلك قلت

للموثق فضلا تاكد من الوكاله تحقق تخوله

حق الافراغ وحق كذا وحق كذا وحق كذا

ليس لاجل اني قانوني ولكن لاجل ان هذا حق

لي

>> صحيح

>> انا ما امارس دور اشرافي على الغير ولكن

امارس حق من حقوقي في التحقق من صحه

وسلامه هذا البيع وصحه التمثيل

حتى لا يرجع علي احد وخصوصا وهذا نقطه

مهمه بالنسبه للمشتري المبلغ انا سادفعه

لثلاثه اشخاص ولكن المستلم شخص واحد هبن

البيعه صحيحه لو جاني المشتري البائي عفوا

اللي يملك 30% قال انت ما سلبت نصيبي ش

اقول له ادري اني بقدر احتج مخرجي كذا وحج

>> تدخل في متى

>> لكن ابغى اثبت انا بيع صحيح ما يدخل احد

يشغلني ويدخلني محكمه واقدر ارفع قضيه

وارد عليها واجاوب واعتراض واجيب محامي ما

له داعي ذا كله فبعض الامور بسيطه

تنحرج شوي وما تجامل ولا يبقى في نفس

الشيء

>> صحيح

>> اذكر يعني في فترات سابقه يعني الهيئه

الله يعطيهم العافيه العقار جالسين

يعالجون حقيقه كثير من المشاكل الموجوده

في السوق لكن من اشهرها مثلا اللي يدفعون

عربون لايجار معين ثم تفاجا ان هذا شخص

محتال والله انسرقت انا ب 2000 ريال

انسرقت والله ب 10000 انسرقت ب 20,000

حولت بالخطا وتم اللعب علي للاسف ش

الاجراء نظامي الان او شو الخطه الان اللي

اتبعها علشان على الاقل استرد المبالغ

اللي انا دفعتها او تكلفت فيها

>> دائما اذا تبغى تقلص في اي قاعده جيده

تبغى تقلص دائره المخاطر بالذات في الاقل

اول شيء بدون ما تدخل في التفاصيل بدون ما

تروح المختص تاكد اي مبلغ مالي يروح الى

شخص له صفه واضحه هذه ترى بتقطع عليك كثير

او تقطع على المحتال كثير من الوسائل يعني

اذا المحتل عنده 20 وسيله يمكن ما عاد

يبقى وسيلتين باختصار يعني دائما المشكله

تجد المال ما يروح لمالك

يروح الى شخص مجهول او يدفع كاش فذا لذلك

حتى تتجاوز هذه المشكله حول العربون اللي

يقول لك الساعي ولا الوسيط حوله يا اما

مثلا بتحوله على المالك اذا كان المالك

يعني هو طالب هذا الشيء حسب التنظيم اللي

يكون بين الوسيط وبين المالك او بتحوله

على مكتب معتمد وسيط معتمد عاد انا ما

ادري عندكم كيف ترتيب الوسطى او يقدر احد

يستفسر ويبحث عنهم المهم انه يتاكد انه

احول على مكان معتمد وبعدين مساله ان شخص

يجي يجرك في مكان ويقابلك في الشارع يقول

مكتبي في يقابلك في شمال الرياض يقوللك

مكتبي في منفوحه عشان ما تروح تدوره هذا

ما يمشي

>> صحيح

>> ولا يجيك يقابلك في مكان يقول انا خارج

الرياض بس انا عندي عقد وما عندي عقد عنده

عقد وساطه وما تدري ان اللي جايك هو عقد

له ولا لا يمكن يستخدم عقد فيصل

>> صح

>> فلذلك من المهم انك تتاكد انك تحول على

الشخص الصحيح وفي ممارسات صراحه موجوده

الان في السوق من بعض ال خلينا نقول يعني

بعض العملاء او بعض المستفيدين بحسنيه ثم

تجد انه يتفاجا بوقوعه في مشاكل نظاميه

يعني النقطه الاولى وتم كذلك المحامين

ادرى فيها موضوع اول شيء الحوالات كيف

تحول شخص انت ما تعرفه او تحول شخص ما له

مثل ما ذكرت صفه نظاميه اليوم مع تسهيل

قنوات التواصل والدفع يعني خلنا نقول عن

بعد في ابل باي او عن مدى او غيرها صارت

السلع يعني بسيطه والاقبال عليها كبير

فانت تستاجر عقار او تشتري عقار يعني مو

منطقي انك ما تروح توقف عليه او مو منطقي

انك ما تشوف لك كيان امامك يعني حتى لو

كان جاي عن طريق وسيط عقاري فانا نشوف هذه

من الاشياء المهمه انك تقف فيها في جانب

اخر هو جانب مثلا جانب النساء او الاخوات

او كبيرات السن او كبير السن

في موضوع توثيق العقود في موضوع الاستئجار

وكل احد من الاقارب او وكل من تثق في

امانته وتثق في دينه انت بتدفع 20,000 او

3000 او الان مع ايجارات المتفحه في

الرياض تدفعون 45000 550000 على مثلا

ايجار فله كامله لو دفع ترى 1000 او 2000

ريال تحميك من شئه الله عز وجل من الوقوع

في مثل هالمخاطر اللي ممكن تكلفك مشاكل

نظاميه مراجعه محاكم لا قدر الله قد تضطر

الى السجون يعني في هذه الرساله حقيقه لكل

من يشاهدنا الان في انه يتحرى عمليه

الحواله الماليه التحقق من العقارات

التحقق من الاشخاص اللي انت جالس تتواصل

معهم يعني تقليل نسبه المخاطر قدر الامكان

دائما دائما المشكله تجي من عند حسن

النيه او تدخل من نافذه خفيه وفي الظاهر

انها حسنه يعني يجيك الى حسن النيه يستغل

في حسن نيته اما الحسن النيه هو المشتري

او هو البائع يعني ترى احيانا الاستغلال

مو فقط للمشتريين احيانا استغلال البائع

في اشياء عجيبه يستغلها المحتافه لذلك

التحقق التثبت دفع المبالغ في المكان

الصحيح تقلص المخاط طر حتى لا قدر الله لو

صار احتيال لو صار في مشكله كل ما كنت

اقرب للطريقه الصحيحه كل ما كان اسهل في

الاسترجاع واسهل في المحافظه وكل ما كنت

ابعد كل ما كان اضعف واصعب يعني تم

الاحتيال عليك بحواله بنكيه على حساب مكتب

او مستخدم وله مكان في الشارع مو مثل لما

تدفع مبلغ كاش مبلغ كاش راح دور الله

يوفقنا واياكخذ واحد استلمك مبلغ كاش وحاط

اعلان ولا له اي وسيله تواصل في سناب شات

الله يوفقنا وياك ودع الله يلا كيف تطالبه

كيف تدوره كيف تبحث عنه كيف تثبت هذا

الشخص هذا صعب الوصول اليه جدا لو يستوعب

اللي يتم التعدي عليه احيانا والناس ش

تفاصيل احتيال حساب الف حساب

>> صحيح وهذا ممكن يودينا الى نقطه الغبن

يعني انا جيت اشوف حالات واقرا وحتى بعض

الزملاء يسولف في موضوع الغبن في العقارات

سواء كنت مالك عقار وشراه منك شخص مثلا

بسعر

بخ يعني ظنا منك ان سعر العقار والله هذه

قيمته اليوم

فتعرضت لعمليه غبن واكتشفت انك وقعت الان

في يعني خساره كبيره ودي تحدثني عن جانب

الغبن عموما بالجانب القانوني وكيف اني

اقدر مثلا اتوجه الى المحكمه هل اقدر ارفع

قضيه هل في تعامل معين او ممارسه معينه

>> اول شيء ش معنى الغبن الغبن في الغالب

الكثير يدرك معنى الغبن لكن اختصر معنى

الغبن هو ان الشخص يشتري سلعه او شخص يبيع

سلعه فيتبين لان السلعه على خلاف قيمتها

الفعليه يعني مثلا هذا الكاس قيمته ريال

مثلا وتم شراء بخمسه ريال في غبن في

الشراء او العكس قيمته 5 ريال وشريته

بريال هذا يعد غبن طبعا ش الغبن المعتبر

لما نتكلم عن الغبن اللي هو ينظر فيه

الغبن اللي يكون غبن فاحش اما فرق اللي 5%

و 2% و 3% قد لا يكون هذا معتبرا

هذا من حيث العموم ولكن اللي بنبه عليه في

موضوع الغبن اليوم الغبن طبعا في مساله

جدل فقهي قديم واليوم جا نظام المعاملات

المدني وحسم موضوع الغبن يعني مو بكل شيء

يباع يجي المشتري يقول انا انغبنت انت

اليوم عاقل ذو اهليه كامله دعواك الغبن

على اطلاقها هذه لا تقبل انت اليوم تقدر

تقيم انت اليوم تقدر توقف وتشوف انت ما

شرت شيء في مكان مجهول

تقدر توقف تقدر تشوف تقدر تتاكد تقدر تقدر

تقدر تقدر تقدر وعاقل وفي تصرفك الكامل

منتب مكره اذا الاصل في البيع الصحه

ف بقدر ما ان نصور الغبن وصوره الغبن تران

نقول اليوم نقض البيع بسبب الغبن ترى يكاد

يكون صعب جدا صعب جدا ليش صعب جدا الاصل

الاصل دائما في التنظيم في التشريع

ضبط تعاملات الناس لو كل تعامل يتعامل به

الناس يمكن يفسخ ويمكن يبطل كان الناس

صارت اعمالها فوضى تشتري العقار يبطل

تشتري بيتك يبطل البيع يفسخ البيع فسخ

ابطال طبعا الفرق بين الابطال والفسخ عشان

كررتها الابطال هو انه يظهر ان العقد غير

صحيح وغير سليم ابتداء لم ينعقد

بينما الفسخ هو انعقد ولكن جاء فيه ما

يقتضي فسخ او ما يخول احد الاطراف فسخه

يعني كان منعقد العقد ففي في طبعا ترتب

عليها اثر ارجع الى النقطه ضيعتها

>> الغبن

>> الغبن او كنا نقول شكلك انت مركز لا ما

كنا في الغبن

>> الظاهر طبعا نتكلم في الغبن ولكن نتكلم عن

ان المشرع دائما لابد ان يضبط تعاملات

الناس

المشرع لابد ان يضبط تعاملات الناس فلو كل

شيء من السهل ابطاله من السهل نقضه من

السهل الغاءه من السهل الرجوع فيه كل واحد

باع بيرجع العقارع

بيرجع الباب باع يقول رجع بدور اي سبب انا

انغبنت العقار نزل بيجي المجتمع بيقول

برجع العقار فلذلك الاصل الاستقرار ولذلك

دعوه الغبن نعم معتبره نعم ينظر فيها ولكن

النظر نظر محدود جدا وعالج ذلك نظام

المعاملات المدنيه هذا باختصار

>> طيب دامك ذكرت الحين الغبن والابطال

والفسخ

الفسخ طيب متى

>> طبعا لا الغبن

>> ولا شيء مستقل الغبن

>> الغبن خارج

>> نفرده ايه طيب

>> حال هذه حال من الاحوال لكن الابطال

والفسخ ش فيها؟

>> طيب ش الحالات اللي يفسخ فيها ومتى يفسخ

ومن الشخص اصلا اللي يحدد ه

>> لا طبعا الفسخ العقد ان تم صحيح عقد صحيح

الابطال عقد غير صحيح يعني مثلا العقد

نتبين انه غير صحيح فنبطله مثلا مخالف

للشرع او نص النظام على ان العقد الذي يتم

بالطريقه هذه انها عقد غير صحيح فهذا عقد

باطل يعني ما انعقد اصلا

>> هذا الابطال في الغالب ان يا مخالف لمقتضى

العقد مثل العقود تؤخذ على وجه الاكراه

مثلا هذا مو بعقد ما في قبول ورضا اصلا

فلذلك هذا عقد باطل

>> المعني بالتقدير من

>> الجهه القضائيه

>> الجهه القضائيه الشيء اللي في النزاع

الجهه القضائيه الجانب الشرعي هذا يعني

نقول في الحكم الباطن بينك وبين الله هذه

الاحكام وهذه القواعد لكن الذي يقرر هنا

النزاع اللي هو الجهه القضائيه مو بانت

تقرر وتلزمني بتقريرك هذه هذا مرجع الى

الجهه القضائيه اللي جعلها ولي الامر اما

الفسخ احوال الفسخ احوال ينص عليها طبعا

نص عليها النظام وهي احوال كذلك شرعيه انه

يوجد طبعا في عده اسباب للفسخ منها وجود

الغبن ولكن بالقيد اللي ذكرتها بالتفصيل

اللي ذكرته منها وجود العيب

وجود العيب هذه من الاسباب ا الفسخ وفي

اسباب اخرى كذلك لكن ابرز هذه القضيه مرت

عليكم صار فيها فسخ

>> اي كثير كثير يصير فيها

>> ممكن ناخذ كذا

>> يعني مثلا تشتري عقار مثلا او خلنا نقول

طبعا الفسخ يرد على اي عقد ليس فقط عقود

البيع فمثلا عقد البيع بيع مثلا شراء

عماره انت متبين لك ان العماره فيها

مخالفات انشائيه لا وبعضها قد يكون خفي

معها الاستفاده من هذه العماره او

الاستفاده من الشيء الذي من اجله اشتريت

>> القيد هو العيب الخفي كذا

>> ما اقدر اقول قيد هذا يرجع الى تقدير

الدائره القضائيه طبعا الاشكال عندنا في

العيب هذا هل انت راضي فيه ولا ما انت

براضيه هل تعلم ولا ما تعلم البعض يقول

كونه قصر طبعا ليس معناه انه قصر في دراك

العيب انه والله يهدر حقه لا ما يهدر حقه

في ياتي هنا النظر الدائره القضائيه في

وجود العيب يعني طبعا الفرق بين العيب

الخفي والعيب الظاهر طبعا مو معناه ان

العيب الظاهر انه خلاص عادي انك تبيعه ولا

يستطيع الرجوع العيب الظاهر في الغالب

يفترض انه داري عنه ويرضى به يعني واحد

شرى ارض فيها جبل الان اشر ارض فيها جبل

الجبل يعتبر عيب تكاليف احيانا ازالته 100

ولا 200 ايا يكون او اكثر مكلفه

>> هل يعقل لما يجي يشتري الجبل يجي يقوللي

والله الارض معيبه فيها جبل انت الان

شاريها ما شفتها يعني هذا يعني هنا يرجع

نظر الدائره القضائيه انا ما اقدر اقولك

في نظام يقول اذا صار فيها جبل ترى البيع

يتم لكن نظر الدائره القضائيه تقدر هل هذا

العيب يدري عنه ولا ما يدري عنه ل اذا علم

بالعيب انت حق الفسخ الفسخ هي امور ترد

على العقد او على المتعاقد عليه فتخوي

لاحد الاطراف فسخه

هذ باختصار لكن هناك عيب خفيف يتبين لي ان

الرخصه الانشائيه مضروبه تبيني في عقود

مزوره تبين لي ان الارض مثلا دفان ما ذكر

لهذا الشيء طبعا هذه من الاشكاليات اللي

يعني تحتاج بحث في مساله كيفيه اتمام

البيع في مثل هذه الاراضي وكذلك البائع

انه يحاول قدر المستطاع انه يثبت مثل هذا

احيانا انا بايع بحسنيه ثم يجي يستهبل

المشتري يقول انا ما ادري وانت قايل له

فمن الجيد انك تحاول تتفادى مثل هذه

الامور كذلك تفادى دعوه العيب بمثل ما اني

اقول لك العيب يفسخ العقد فكذلك تفادى

دعوه العيب حتى ما اشرح وابعد بعد شوي

احاديث القانون ذات شجون ولكنها بعضها

يربط بعض وقد ينقلنا الى ساحه بعيده ولكن

باختصار الفسخ بالعيب اذا قدرت الدائره

القضائيه ان هذا العيب عيب مؤثر او مؤثر

طبعا مؤثر من حيث القيمه او مؤثر على

سلامه المبنى مثلا ممكن تفسخ البيع لهذا

العيب على اس الصوره واضحه جدا طيب ش دورك

او دورك كمحامي في المنازعات ال العقاريه

تحديدا

>> الدور في الدورين

فيها الدور الاول والدوره الثانيه حسيت

اني مطور عقاري دورين

فيه دورين في الدور قبل وقوع النزاع اللي

هو في الوقايه

بحيث انك تؤمن الصفقه تؤمن انا اقصد ان

يعني

ضبط الاتفاقيه اللي تكون فيها التوجيه

المشهور احيانا ترى ممكن نكتب في اتفاقيه

او عقده واكون انا مسؤول ان اكتب عقد لكن

على الاقل اوجه مستشار هذا دور الدور

الوقائي نسميه وفي دور ما بعد النزاع اللي

هو في التمثيل لاقامه الدعوه القضائيه

اثناء وقوع النزاع سواء طبعا مطالبه

بالتعويض المطالبه بالاجره المطالبه بفسخ

البيع المطالبه باثبات التملك هذا دور

المحامين اوقع النزاع

>> انا دائما ترى احب المحامين والسبب لانهم

يعني يساع

يساعدونك في يعني المشي بالطريق الصحيح

هذا السبب الاول السبب الثاني عندهم روؤس

اموال ما شاء الله جيده فروس

>> هذه نظريه دائما يعني متصور عن المحامين

والمحام مساكين

>> والله كلهم خير وبركه المشكله المشكله انه

نشوف هذا المشكله

>> والسبب الثالث اذا ما كان عندهم اموال فهم

يديرون اموال

>> فبنعطيهم الان سؤال

>> شوف انت بتدخل معي في تفاصيل انا اوقف هنا

يديرون اموال هذه تدخلنا في مشاكل نظاميه

ش معنى يديرونها

>> لا لا يديرونها بالتوجيه

>> لسنا لسنا مختصين باداره

>> بالتوجيه فقط

>> في جهه التمويليه ان فقط مجرد ممثلين

قانونيين عن الشخص

>> يعني قد يكونوا وكلاء يعني عن بعض التجاره

ورجال الاعمال يعني هذا فيقول عندي عقاب

>> اذا تبغون تشترونها ولا تبيعونه احسنت

>> عشان المحامين اللي يتابعونا

هل تنصح بالتخصص في القضايا العقاريه

>> القضايا العقاريه من اكثر القضايا اللي هي

انا اشوف انها مجال تخصص رحب واسع وبقدر

ما انها في في المتناول ويراها الجميع

انها سهله الا ان فيها عمق كبير انا اشوف

ان التخصص فيها مطلب ما اقول كله حمير

تخصصوا في القضايا العقاريه لان احيانا

مثلا اوصيف التخصص في التجاري احيانا

اوصيف الاغاني لكن اللي يسالني يقول هل

هذا التخصص مطلوب ولا خلاص مقتول لا اقول

لا في فرصه كبيره حقيقه ودائما لما نقول

التخصص هذا في فرصه انا ما اتكلم انك تدري

عن العقار وتدري عن نظام الوساطه وتحفظه

لا في عمق في كل تخصص لو دخله الواحد

واستوعبه بيخدم اصحاب المهنه هذه او اصحاب

المنتج هذا او اصحاب التوجه هذا فالقضايا

العقاريه النزاعات العقاريه فيها بعد كبير

جدا وتحتاج الى المحامي بشكل كبير جدا بل

احتياج العقاري يكبر حينما يجد المحامي

الاكثر دقه الاكثر تصور الاكثر احاطه

بالانظمه العقاريه وربطها بالواقع التجاري

والانظمه التجاريه يعني اليوم هذه الرساله

قد تكون للمحامي اكثر وقد تكون للعقاري في

اختيار المحامي المناسب اليوم لما انا

اكون مثلا محامي ابغى اختصايا

العقاريه لا يحسن اني اجي اضبط الانظمه

العقاريه ربما بعض العقارين يحفظون النظام

احسن مني

صح

>> ولكن انا اربط

الانظمه العقاريه واستخدم الاله اللي عندي

اللي هو مهنتي وتصوري وطريقه الفهم بربط

هذه الانظمه بالانظمه التجاريه اروح نظام

الشركات

ثم انتقل الى نظام المحاكمه التجاريه نظام

المحاكمه التجاريه يحتاج عند النزاع لكن

نظام الشركات حتى احتاجه في جميع الاحوال

انا عندي شركات عقاريه بتعامل معها فيها

جامعات عموميه قد تنعقد

فيها مدراء للشركات في نوع شركه مساهمه

مساهمه مبسطه في شركات مسؤوليه محدوده في

شركه كذا في شركه كذا هذه نماذج لكثير من

الشركات العقاريه او امثله لكثير من

الشركات العقاريه فلذلك اليوم المحامي

المميز اللي بيدخل في مثل هذا يربط النظام

هذا والنظام هذا والانظمه التجاريه

ويترجمها بما يناسب السوق وبما يناسب

العقاري وكلما وصت اكثر كلما اكتشفت من

بعض التفاصيل الدقيقه لتخدم المحتاج اكثر

او صاحب الحاجه اكثر فلذلك ارجع واقول

تخصص واعد جدا

>> فيه سوق الايام الحاليه

>> لما اقول تخصص واعد اقول نعم لكن السوق

حسب طبعا لما نتكلم عن القضايا العقاريه

ترى هي بحر في موضوع يمكننا ما تكلمنا فيه

موضوع ملكيات العقار والمنازعات الملكيه

>> محور الجايه

>> قد يكون هو من اكبر المحاور اللي يكثر

الاحتياج اليها لان هي اثر النزاعات اللي

كنا نتكلم عنها واثر عدم الوقايه لكن

>> خلينا نتكلم في دمنا بدينا فيه الان

وطريناه

>> سم

>> موضوع النزاعات

>> موضوع النزاعات العقاريه

او الملكيات العقاريه هذا الباب من اكثر

الابواب اللي لما نتكلم عن العمق نحتاج

اليه في هذا الباب لانك في القضايا

العقاريه الخصم اللي قدامك خصم مستميت

والمدعي مستميت ليش نزاع كبير

وواقع التعامل العقاري بين التجار وانا

اشوف شوف كل سوق لابد تفهم رواده لازم

تفهم تجاره لازم تفهم شخصياته السوق

العقاري سوق يكثر فيه الجانب الودي

يكثر في جانب المرجله يكثر في جانب

الصداقه يكثر جانب الاخوي يكثر جانب

الفزعه يعني اليوم يمكن انت ولا انا قبل

ما جي يقول عندي عقارب تدخل معي حول لي

مليون يلا حول مليون و ونصيبك باسمه طيب

اذا صار النزاع اثبات مثل هذا مو مثل

اثبات شركه حولت عليها مبلغ مالي نطلع

بضاعه

>> صحيح

>> فرق كبير جدا

>> فلذلك ا هذه من الامور المهمه او من

الامور اللي كذلك تسبب كثره النزاع في مثل

هذا الباب سواء سميناها كثره او خلينا

نقول صعوبه النزاع في النزاعات العقاريه

وفي المقابل دائما نوصي الى ضبط الصفقه

اللي هو الكلام اللي تكلمنا عنه في

البدايه

>> طيب خلنا يعني مثل اسلوبك المعتمد ما شاء

الله ثلاث رسائل او ثلاث وسائل لعدم

الوقوع في النزاعات

>> نزاعات عامه حد ادري يعني لان

>> يعني النزاعات العقاريه تحديدا

>> عقاريه عامه يعني مثلا

>> تكلم في ملكيه العقار تكلم في استئجار

تكلم بالضبط خلينا نتكلم في الملكيه

>> في الملكيه طبعا لما نجي نتكلم الملكيه في

باعمشتري هذه علاقه في علاقه مساهم مشترك

هذه ترى علاقه ثانيه وقد يكون لها كلام

مستقل لكن عموما هذا ممكن ارجع ما تكلمت

عليه ابتداء من الوصيه الاولى اللي ممكن

اصيبها دائما الاتفاق الواضح الاتفاق

الواضح

>> المكتوب

>> المكتوب طبعا المكتوب اليوم يعني خلي ما

احب اكون مثالي يعني احيانا بعض الشريات

خلاص انا اروحكاتب عدل وافرغ

>> لكن احيانا في بعض البيعات تحتاج الى يكون

مكتوب فيكون مكتوب لكن يهمني انه يكون

واضح افراغ يكون في وضوح ومن ضمن الوضوح

اللي هو

الفحص للعقار الذي يجري عليه البيع الفحص

للعقار الذي يجري عليه البيع طبعا لما

اقصد الفحص لا اقصد الفحص الفحص الهندسي

كل ما يقصد به الفحص كل ما يقصد به

الاطلاع الاستيعاب تشوفه توقف عليه تصل

اليه اللي هو الامر الثالث ضبط الجانب

المالي هذه امور ثلاثه مهمه ولكن يعني حتى

اكون منصف السوق العقاري من جانب ترى سوق

يعتبر يعني جانب النزاع بقدر ما ان نحذر

لانها او دائما نوصي و نحث الا ان السوق

على كثره الاعمال اللي تكون فيه او كثره

البيع والمشترى اللي فيه الحمد لله سوق

يعني منظم عندنا في المملكه العربيه

السعوديه

>> في نضج عالي

>> في نضج عالي هذه السكوك وضبطها والحدود

يعني ما في عشوائيات الحمد لله يعني هذه

لا تكاد تكون موجوده ولكن دائما الدعاوه

الملكيه تكثر عند حالات عند صور تكثر

عندها ما نقول هنا الصور الاخرى ما فيها

تكثر حالات النزاع عند الشراكات وهذا اللي

كنت تعنيه قبل شوي في موضوع الشراكه بين

الاثنين بنتشارك في ارض بنتشارك في عماره

بنتشارك لابد يكون لي حقوق وواجبات ولا بد

ان نوثق العمليه بشكل كامل في عقد مكتوب

كمل حصص كمل مساهمه

>> ان الدنيا حياته موت فانت اليوم موجود

بكره قد ما تكون موجوده بالتالي وراك ورثه

فالورثه بيدخلهم في نزاعات محاكم قضايا

تكاليف ماليه ثم نتيجه نهائيه في الاخر

>> احسنت لذلك هذا اذا كان من وصيه اي دخول

فادخل دخول نظامي دخول نظامي اليوم تقدر

تشتري عقار اشتري انا وياك عقار في الملقع

كم تدفع قيمته 10 كم تدفع مليونين 20%

مشاع سجلها 20% مشاع ش المشكله شش العائقه

سجلها نظامي

فيه لاي سبب كان ما تم التسجيل لاي اعتبار

كان ما كان معك السيوله بتقصد على اللي

باعك فقال ماني بمفرغ لك لما لما يكون

المهم اذا ما افرغت لاي سبب كان وسبب

مشروع وثق هذا وثق توثيق مفصل لاسباب اما

ان يموت البائع اما ان تتغير نيه البائع

اما ان يكون هو نيته خبيثه وان شاء الله

نحسن الظن ولكن

>> ممكن ينسى بعد

>> ممكن ينسى ممكن تحدث طوارئ تغير النيه

وهاي ترايه تصير كثير يعني ممكن ابيعك

اليوم ثم انت تاخر انت قصرت تاخرت في دفعه

والعقار ضرب ثلاثه اضعاف ضعفين

احيانا بعضهم قد تغلب نفسه يقول تاخر انت

ما تاخرت الا دفعه واحده من دفعات يقول

تاخر وانا الاصل انه كانض يسدد لي تاخر

دفعه دفعتين خلاص البيعه ما تمت يروح

يجتهد اجتهاد والعقار باسمه ثم انت روح

تلاحق انت فلذلك موضوع الشراكه موضوع ذو

شجون واكثر قضايا الملكيه او خلينا نقول

كثير منها مو باكثرها كثير من قضايا

الملكيه يكون احيانا منشاها شراكه سجلت

باسم شخص ولم تسجل باسم بقيه الاشخاص وهذه

قد تكثر بين القرابه ولذلك القرابه قد

يكون بينهم ثقه ولكن لا يكون بينهم توثيق

وهذا خطا الثقه لا تعني عدم التوثيق

وثق ولو كنت تثق حتى تخرج من النزاع. طيب

انا ودي انتقل الى المحور الاخير وهذه

يعني المحور خليناها مفتوح لاسئله الزملاء

او المتابعين في منصاتنا عبر وسائل

التواصل فقد تكون اسئله متنوعه لكن هذه

اسئله متخصصه في

يعني المتابعين بشكل كبير فبعضهم كان

يتكلم كيف احفظ حقي مع الوسطى يمكن جزء

منه اللي هو في وسيطين الان الهيئه مثلا

ما بعد اتاحت الان عقود وساطه بين الوسطى

اتاحت بين الوسيط والمالك الان انا بيني

وبين وسيط علاقه ماليه الان بتكون كيف اني

اقدر اضمن حقي معه

العقد والاتفاق وثق عقد يعني البيعات

الكبيره او عموما يعني نلقاها في البيعات

الكبيره ولا نلقاها في البيعات الصغيره

بينما نقدر نوثق على الاقل لو لو البيعه

صغيره نقول ما تسوى انجي اجيبهم ولا اروح

المحامي لو توثق في الواتساب وثق

>> تعتبر معتبره

>> اي معتبره نعم حجه ومعتبره

وثقافه التسهيل على الناس احيانا

والاستفاده في النظام من عفوا الاستفاده

من النظام في التسهيل على الناس انا اشوف

هذا مطلب يعني في بعض الاشياء ما تحتاج

الى عقود موسعه بيعه كلها 400000 والسعي

10000 ما يمنع ان يحفظ حقي حتى لوي 10000

ولي خمسه يمكن تكاليف المحامي قد تكثر او

اني انا ما افقه اني اروح اكتب لكن اكتب

ان تم كذا باي طريقه كانت فمن الجيد ان

يكون في توثيق وكلما زادت تفاصيل عمليه

السعي او دفع الثمن احيانا في بعض البيعات

ما يندفع الثمن دفعه واحده وانما على

دفعات من الجيد ان يكون في توثيق وتفصيل

يعني بيعه فيها سعيين مو مثل فيها خمسه

خمسه مو مثل عشره احيانا في بعض البيعات

يصير في شخص نصيبه يختلف عن نصيب بقيه

السعاد فيحتاج ان نذكر هذا

في بعض المبالغ بتحول لفلان وهو بالفلان

الثاني وهو ويا فلان يصلح لازم نذكر هذا

فهذه امور جيده انها تذكر تكون

>> من احد الاسئله اللي طرات وهي حقيقه اتوقع

انها شائعه واكيد مرت عليكم قضايا فيها

اللي هي التعدي

ارض وجنبي ارض

ستنى جاري تعدى علي 3 متر 4 متر 5 متر ا

جيت امتر جيت ابني بعدين لقيت في تعدي من

طرفه

ش الاجراء الان المتبع في المحاكم عندنا

او شو الاجراء الان النظامي اللي ممكن انا

اتخذه في حاله التعدي هذه الحاله حاله

غريبه عجيبه عند الكثير انها نادره تصير

نادره طبعا بالنسبه لعموم الناس ولكن فيه

يوجد مثل هذا يكون احيانا اما خطا من اما

مهندس ولا خطا من مقاول او وهم من المشتري

للعقار ايا يكن

هذه عالجها نظام المعاملات المدنيه وافضل

معالجه لهذا النزاع او التداخل الحل الودي

تم الحل الودي زين ما تم الحل الودي بندخل

الان الى الحلول القضائيه واللي يعالجها

نظام معاملات مدنيه عندي شخص الان دخل

الان هذ هذا هذ العقارين دخل هو كذا الان

بنى برج في حال الازاله ممكنه يعني مثلا

بنى غرفه سهل الموضوع هذا هذا معالجته

سهله قضائيا

>> سور مثلا

>> سور غرفه سهل شل غرفتك شل سورك يعني له

عده معالجات المشكله لما يبني بناء لا

يمكن ازالته او ازالته بترتب ضرر كبير

يعني تخيل واحد بنا اربعه ادوار او خمس

ادوار داخله 3 متر ما يقدر يهدم تخيل الان

كيف اني اهدم اشق العماره شق 3 متر طبعا

هذا من يقيمها يقيمها المهندس يقيمها

الشخص المختص هنا يجي عمليه التداخل

المشكله جدا والضرر الكبير فما نجي نقول

اهدم العماره كلها وما نجي نقول للمالك

الاساس المالك رقم واحد خلينا نقول الاساس

المالك رقم اثنين المتداخل ما نجي نقول

رقم واحد لا والله اعطيها ببلاش ما تجي

وين اقول ذاك اهدم هنا يجي ان الحلول

القضائيه في هذه نصم المعلومات المد اما

ان هذا ياخذ البناء ويدفع قيمته او هذا

ياخذ القدر المتداخل ويدفع قيمته هل ياخذ

القدر المتداخل او ياخذ العقار كامل هذه

تقدر بقدره وينظر للعقار وهل يمكن تجزيئته

ما هو قدر الداخل والمتداخل هذا امر يرجع

في بحث او يرجع النظر فيه الى كل قضيه

ووقائعها وتفاصيلها ولكن هذه هي المعالجه

باختصار الحل الودي الحل القضائي الحل

القضائي ينظر الى حجم المتداخل وما اثره

على الطرفين واما هذا يتقبل او هذا يتق

تقبل طبعا لو رفض الجميع قد نلجا الى حل

الازاله حل صعب

>> نعم

>> من القصص العجيبه احد الزملاء يقول خالي

عنده ارض وقرر بعد فتره انه يبنيها ويوم

جا يروح يبني وجد الارض مبنيه بشكل كامل

ايش السالفه جاب اخوانه جاب العائله جاب

اللي شر منه قال هذه ارضي قالي ف حصل ان

الشخص بنى في ارضه بشكل خاطئ هم ارضين

جيران جنب بعض فبنى في ارضه بالخطا

وكل الارضين جنب بعض في مثل هالحاله كيف

يكون الاجراء النظام

>> طبعا هذا الان مو بتداخل هذا الان انتقل

بنى في في غير ملكه

>> نعم

>> نفس تقريبا هي يعني متقاربه في الفكره

ولكن هذه قد تكون اسهل من جانب انها

يعد التداخل تداخل مطابق يعني ما في شيء

اسمه نقول والله لو ازحنا الجزء ازحنا

الكل لا هذا الان بنى بناء كامل في مكان

صحيح طبعا هو ليس صحيح لا لكنه بناء نظامي

المشكله هذاك دخل ونحتاج الى احيانا كيف

نقطع الارض وهل يرضى ولا ما يرضى هنا يا

اما انه يدفع قيمه العقار كامل وياخذ

البناء او المالك رقم واحد اللي هو

المتعدى عليه يدفع له قيمه البناء ويتملك

العقار يعني لو المالك رفض نقول ادفع له

قيمه البناء خلاص تملك العقار لكن يقول لا

والله ما ابغى ادفع لها قيمه البناء بان

انتفع من البناء

ولا ابغى ادفع قيمه العقار

عفوا ابغى انتفع من البناء ولا ادفع قيمه

البناء هذا مو منطقي فما تبغى تدفع لها

قيمه البنا خلاص يدفع لك قيمه الارض واطلع

من ارضك ويتملك هذا الارض هذه تقريبا هي

الصوره اللي ممكن يحل فيها مثل هذا النزاع

ولكن طبعا هذه النزاعات انا اكد على انها

قاعد قواعد عامه كل صوره تبحث بحسبها حسب

الاجراءات النظاميه حسب نظام المعاملات

المدنيه حسب حال النزاع والتداخل حسب رضا

الطرفين وتجاوب

اختم باخر سؤال عليك في ه الجلسه احد

الاسئله البيع بالاجل

>> نعم ش اهم التوجيهات اللي توجهها الشخص

بيشتري بالاجل سواء على دفعات او على مده

مده اطول

>> البيع بالاجل من المهم فيه اول شيء انك

تفهم العقد كثير يدخل في العقود للاسف ما

يدري هو بيع هو ايجاره يروح يروح يروح الى

شركه سين مثلا يتعاقد معها هو في نظره

انها بيع لكن العقد مو بعقد بيع انت تشوف

انه بيع ترى انه الكلام هذا غير معتبر

بالنسبه لك تصنيف العقد ولا توصيفه غير

معتبر من المهم انك تعرف بعض يقول له

يجيني في نزاع عقدك ايجاره مع الوعد

بالتملك ولا ايجاره منتهي بالتملك ولا بيع

يقول والله ما ادري انا والله يا شيخ

شريته بس شلون ما تدري انا الان ما اسالك

طبعا في فرق بين الاجاره مع الوعد بالتملك

والاجاره المنتهيه بالتمليك هذه م مشكله

لو ما فهمتها بنمشيها لكن انت ما تفرق بين

عقدك ايجاره ولا بيض البعض اذا يقول لي

الاشعاري اذا شفت العقد عقد ايجاره

فطبعا انا لما اتكلم يمكن المستمع الكريم

او المستمع اللي عنده

نضج في مثلا هذه التفاصيل يقول لا البنوك

كلها اليوم صارت مثلا عقود بيع انا ما

اتكلم عن صوره البنوك المصارف انا اتكلم

عن صوره عامه في كل بيع قد يكون قد تبيع

شركه قد يبيع فرد بهذه الطريقه سواء مخالف

ولا غير مخالف المهم ان هذا موجود فمن

المهم اول شي انك تعرف شش العقد

الامر الثاني الدفعات كيف الدفعات وكيف

وضعها ش المترتب على عدم السداد عشان ما

تدخل في مشكله الامر الثالث موضوع الافراغ

انا اشوف المخاطره بالعين وبالصك مخاطره

كبيره فانتبه لها البعض حط دفعات ويستودع

الله العقار ويبني فيه ويسوي ويفعل وهو ما

افرق له العقار طبعا قد تكون لكل حاله ما

يناسبها انا ما افرض اقول كل بيع اشتريته

بالاجل انك لابد انك يفرغ لك ولا ما يفرغ

لك هذا امر شانك واتفاق اللي يكون بينكم

ولكن من المهم انك تكون على حذر لان الملك

هذا او اثبات الملك مو بايدك فاحسب حسابك

زين

>> الله يعطيك العافيه ابو محمد اسعدتنا في

هالبودكاست

>> وان شاء الله ما يكون اخر لقاء

>> الله يحفظك

>> وشاكرين لك قبولك لدعوتنا

>> انا لي والله اشكركم وانا سعيد هذا السوق

سوق واعد واسعد ان يكون لي فيه اضافه

ومشاركه بناء ونافعه باذن الله

>> اجل يكون بنا شراكه الايام الجايه

>> باذن باذن الله

>> الله يبارك فيكم واياكم

>> شكرا لكم على مشاهدتكم ومتابعتكم لهذا

اللقاء ونتمنى ان شاء الله قدمنا شيء

قانوني عقاري يحوز على رضاكم واستودعكم

الله الذي لا تضيع ودائعه السلام عليكم

ورحمه الله وبركاته