Full Transcript

·YouTLDR

كيف تعرف السعر الحقيقي للعقار⁉️ | عبدالرحمن بن خنين | بودكاست عقار

2:07:36EnglishTranscribed Jul 16, 2026
Open in Studio
0:00

عندنا الخير نزول 51% في حي النرجس ما

0:04

يعادل 31% في الارض نزول ما يقارب 24%

0:09

>> ونسولف ذكرت لي موقف الشخص اللي بنى في

0:13

ارض جاره

0:14

>> شو قصته

0:15

>> هو ايضا كان رده شوي جلف وكان يعني انتم

0:20

ما تفهمون ايش دراكم وما اعرف ايش خليته

0:23

على هون غاب عنا تقريبا يوم ونص

0:28

رجع دق علينا

0:30

قال كلامكم صحيح

0:32

المقاول بناه في ارض الجار

0:36

قلنا الله يعينك

0:37

>> واللي سكن في فله

0:38

>> اي هذه عميله جتنا تبي تقيم

0:42

فلتها وفله جارتها الغرض من التقييم

0:45

مناقله مبنى فله مع فله ليشين نشوف مثل

0:48

هالارقام الغير منطقيه ش الحالات اللي

0:50

يحتاجها المطور العقاري الى مقيمين

0:54

معتمدين او قطاع التقييم عموما

0:56

>> في المقيم مع المطور

0:59

من قبل اتخاذ قرار شراء الارض للتطوير الى

1:03

عمليه البيع او التاجير انا مع في كل

1:05

المراحل المطور يحتاج المخيم

1:12

اهلا وسهلا انا فيصل المتعب الرئيس

1:14

التنفيذي لشركه خلد العقاريه وطل عليكم

1:17

اليوم عبر بودكاست عقار والمهتم بالشان

1:19

العقاري واللي من خلاله استضيف اصحاب

1:21

القرار ورجال الاعمال والمهتمين بالشان

1:24

العقاري استضيف اليوم ضيفي الاستاذ عبد

1:27

الرحمن بن راشد بن خنيف

1:28

المدير التنفيذي لشركه بصمه للتقييم

1:31

العقاري واللي تكلمنا فيه اليوم عن محاور

1:33

متعدده عن التقييم العقاري محاور تم

1:36

الوسيط والمطور والمستثمر والمشتري

1:40

النهائي مصطلحات في التقييم اعجب القصص

1:44

واعجب ما اقيم في قطاع العقار في هالحلقه

1:47

اتمنى ان شاء الله تكون حلقه مفيده وتحوز

1:50

على رضاكم واعجابكم كونوا بالقرب يا مرحبا

1:53

ابو راشد سعيدين اليوم بتواجدك معنا في

1:55

بودكاست عقار وان شاء ان الله تكون حلقه

1:58

مميزه وجميله باذن الله

2:00

>> يا هلا والله وسهلا ابو مبارك

2:03

وعلى قوتهم جالسين نجهز ه البودكاست وان

2:06

شاء الله نطلع على قتهم ب معلومات سهله

2:10

ومفيده

2:12

ويتلقاها المتلقي حتى البسيط ان شاء الله

2:14

باذن الله انه يستوعبها ويكون لقاء بسيط

2:17

وخفيف ان شاء الله على الجميع

2:19

>> باذن الله انا ودي استفتح كذا بسؤال

2:21

>> اها

2:22

>> نشوف قطاع الوساطه وقطاع التطوير العقاري

2:25

والمزادات

2:26

الكل يتكلم فيه والمواضيع فيه يعني شبه

2:30

مشبعه لكن اخترنا موضوع التقييم العقاري

2:33

وصرنا نبحث ونشوف الاشخاص ونشوف المواضيع

2:36

ونشوف المحتوى

2:38

في شح شديد جدا في قطاع التقييم يا ترى شو

2:43

السبب؟

2:44

>> لا هو شوف قطاع التقييم

2:47

هو المطور العقاري اللي يبي يطور من بكره

2:49

يقدر يطور لكن التقييم العقاري لا له

2:52

مشوار طويل انك تكون مقيم عقاري او انك

2:56

مؤهل انك تقيم عقاريا

3:01

والشيء الثاني ايضا انه ا غير المشوار

3:05

الطويل

3:07

ال

3:08

المقابل المادي له ترى ما تقدر تحكمه مثل

3:14

الوساطه او التطوير او المجالات الاخرى ا

3:19

[تنحنُح]

3:20

جدا كويس لكنه ا على قوتهم الوقت اللي عل

3:25

شان استغرقه علشان اخذ الشهادات المعتمده

3:28

اللي من الهيئه السعوديهين المعتمدين

3:30

وارخص

3:32

بتاخذ معي مجال الناس ما عندها النفس

3:35

الطويل انها عشان تاخذ عقتهم الاشياء

3:39

المطلوبه او عشان مو بقول لك يفتح منشاه

3:43

لا بس يؤهل انه يكون مقيم منتسب مبدئيا في

3:48

هي تبي النفس الطويل ماب

3:53

اصحاب النفس القصير ما تصل ما يصلح لها

3:56

التقييم ترى والتقييم تبع الهيئه السعوديه

3:59

وقيم المعتمدين

4:01

صار فروع وليس فرع واحد لو تكلمنا او في

4:07

البحثنا والاعداد الحلقه كانت رغبه الناس

4:10

ورغبه كثير من العقاريين اذا تواصلنا معهم

4:13

او اذا شفنا التقييمات اللي اشتغلوا فيها

4:17

كان الخيار المفضل دائما و حتى عند

4:20

المشترين نبغى تقييم بصمه

4:24

فليش اسم بصمه هو ان صحت العباره رقم واحد

4:27

في سوق التقييم يعني في ظني وكثير من

4:31

المشترين او من يرغبون بالتقييم بيختارون

4:34

بصمه

4:36

اول شيء الحمد لله هذا فضل من الله علينا

4:38

ان ان بصمه يعني اسمها ا لامع في السوق

4:45

اول شيء انه من 2007 وهو شركه بصمه لاداره

4:50

عقارات وهي شغاله في التقييم قبل

4:54

ما تجي الهيئه السعوديه المقيمين معتمدين

4:57

فولله الحمد تعتبر شركه بصمه هي الشركه

5:03

الاولى في ادراج الصور في تقارير التقييم

5:07

واحداثيات مواقع العقار اول كان البنوك

5:13

والاشخاص اللي يبون يقيمون يروحون للمكاتب

5:15

العقاريه هذا قبل الهيئه يروحون المكاتب

5:18

العقاريه العاديه يعطيه ورقه عقارك يسوى

5:21

كذا تفضل

5:23

لكن بصمه هي اللي على قتهم بدات في عمليه

5:28

انه يكون تقريري مختلف من ناحيه انا باضيف

5:32

لك صور للعقار وايضا اضيف لك احداثيه

5:37

للعقار اللي المراد تقييمه

5:40

وفي نفس الوقت هي تقريبا اول شركه تعاقدت

5:43

مع معاينين في جميع مناطق المملكه يعني

5:47

رحنا نبحث عن معاينين في جميع مناطق

5:49

المملكه يتعاونون معنا في مثلا جاننا عقار

5:52

في مكه في الطايف في جده خلاص ما عندنا

5:57

متعاون هناك فضلا اطلع على الموقع صوره

6:01

وعطنا اللي هو التقييم المبدئي عليه ف

6:06

ولله الحمد يعني ا هذا اللي اللي ميز

6:10

البصمه انها جالسه

6:12

تحدث الفرق في السوق والحمد لله من جت

6:16

الهيئه عام 2013 وهي من اوائل الشركات

6:19

اللي حصلت على ترخيص ا مزاوله منهج

6:23

التقييم المعتمد من الهيئه السعوديه

6:25

مقيمين المعتمدين

6:27

>> يا سلام انا حريصين صراحه في الحلقه نطلع

6:30

بتطبيقات عمليه بحيث كل من يتابع يطلع من

6:34

الحلقه هذه وعلى الاقل عنده قواعد اساسيه

6:36

ينطلق منها ما نقول في التقييم لكن تكون

6:40

عندها معايير معينه فمثلا اللي يحتاج

6:42

اليوم للتقييم خلينا نضرب مثال الوسيط

6:44

العقاري انا كمطور عقاري اب اشتري عقار

6:49

فيحتاج تكون عندي معايير معينه انا كمشتري

6:51

نهائي ومستفيد نهائي

6:54

ودي تعطينا كذا خارطه الطريق للوسيط

6:57

وللمشتري وللمطور العقاري يسلكها في اي

7:01

عقار يعرض عليه

7:04

شوف الوسيط ليست مهمته انه يكون مقيم

7:07

عقاري ا على قوتهم محنك لكن لازم يكون

7:12

عنده الخبره

7:16

التقييميه اللي تساعده في عمله ما هو بانه

7:21

لازم يكون على قتهم خبره تقييميه مو مهمته

7:24

يكون يصدر تقارير تقييم لكن لازم يكون لما

7:26

يجيه العرض او يبي يعرض شيء في سوق يبي

7:30

يتاكد انه فعلا القيمه اللي انا عرضتها

7:34

عرضت العقار هذا في السوق فعلا

7:38

هذا هي القيمه القريبه من السوق لا ليست

7:42

باعلى ولا باقل يعني

7:45

ف ف

7:47

اهم شيء صراحه صراحه لازم سويه الوسيط رقم

7:51

واحد معاينه العقار معاينه العقار هذه

7:55

مهمه جدا تعطيك ان امكن يدخل العقار خير

7:58

وبركه لكن ما امكن انه بس يعاينه من

8:00

الخارج هذه ترسم لك العقار هذا ش تفاصيله

8:05

ش جوده التشطيب فيه ش المزاياه وعيوبه

8:10

اللي يقدر يسولف فيها في مع يسوقها يعني

8:14

لدى مع المشتري مثلا

8:16

>> ا الشيء اني غير انه يوقف على العقار يعرف

8:23

المنطقه المحيطه بالعقار من ناحيه ش

8:26

الخدمات المتاحه سهوله الوصول للعقار

8:29

سهوله الوصول العقار هذه ميزه انه سهوله

8:33

علىقتهم الدخول والخروج الى العقار من

8:35

ناحيه الشوارع التجاريه هذه تعتبر ميزه

8:38

فانت لما توقف على العقار كل هذه تلم بها

8:41

هذه كلها تؤثر في القيمه

8:45

ف الوسيط مو من يوم يجي عقار وهو جالس في

8:49

في المكتب

8:52

يفتح على قوتهم تطبيقات ش معروض في

8:55

المنطقه

8:57

بحط مثله لا لازم ينزل الميدان يتاكد

9:00

بنفسه ش العقار اللي سوقه هذا

9:04

الوسيط انه يتاكد انه ترى

9:09

المعروض هو رغبه البائع لكن الصفقه هي

9:15

منطق السوق

9:17

السوق هو اللي واقع السوق يقول كذا هو

9:20

اللي حكم

9:20

>> هو اللي حكم يعني المالك عنده رقم لكن

9:24

العلم في البيعه في البيع بكم ف هذا المهم

9:29

انه لا يعتمد على جلوسه في موقعه ويروح

9:32

على قتهم يعطي قيمه الشيء الثاني

9:36

المسح

9:38

مسح المنطقه ويشوف العروض الموجوده في

9:40

المنطقه

9:42

كم يعرضون في نفس الوقت هل معروض كثير ولا

9:44

ولا قليل هذه ايضا تفرق [أصوات شخير] فبكل

9:49

بساطه

9:50

وقوف على العقار جمع البيانات تحليل

9:54

البيانات بعدين بيطلع معك ان شاء الله

9:57

يعني القيمه

9:59

اللي يستحقها هذا العقار بالنسبه

10:04

للمشتري او او على قولتهم المطور انه

10:07

يحتاج المقيم ولا لا خطا انه يحتاج مقيم

10:11

يعني المطور انا انا مع المطور من قبل

10:15

رغبته في الشراء الى البيع او التاجير

10:20

يعني قبل ما يقدم على شراء في دراسه

10:22

الجدوه انا

10:24

بشتغل معه في

10:27

المفاوضه لشراء هذا العقار

10:30

يستعين فيني علشان يقدر يفاوض مالك العقار

10:33

او الوسيط في السعر الحقيقي لهذا العقار

10:39

ايضا في مرحله التمويل اذا احتاج تمويل

10:42

بعد بعد الشراء يحتاج المقيم

10:45

في مرحله

10:47

دخول شريك وخروج شريك معه في في التطوير

10:51

يحتاج ايضا المقيم

10:53

ايضا في عمليه اللي هو البيع او التاجير

10:56

يحتاج المقيم كم يعني يسوى

11:02

المنتج هذا في السوق اليوم سواء كبيئا او

11:07

تاجيرا

11:07

>> طيب لو رتبناها كذا نحتاج الادوات اللي

11:11

احتاجها دائما نتكلم عن الوسيط العقاري

11:13

الادوات اللي يحتاجها الوسيط هذا واحد

11:16

وخلنا ناخذ مثال اذا مثلا بيعطي تقييم

11:19

اولي الارض او فله او شقه او حتى عقار

11:24

تجاري طبعا انا بتكلم لك

11:27

ليس من من التقييم انا اتكلم كشخص بسيط

11:32

يبي

11:34

على قتهم يقيم فله او شقه او ارض تجاريه

11:38

>> زي ما قلنا رقم واحد لازم يطلع الموقع

11:41

>> طلعت الموقع اسمحلي انقطعتك

11:44

هل هي الزاميه يعني هل كل عقار عندي كوسيط

11:47

لازم اطلع له ولا ممكن اني في المنصات او

11:51

جوجل ماب او اني افحص طبعا اتكلم عن

11:54

الاراضي اكثر من كونها فلل او عقارات

11:56

قائمه طيب من ناحيه الاراضي صحيح الحمد

12:01

لله الان في منصات تساعدك في موضوع انه ا

12:07

ش الخدمات المتاحه عندك في نفس الحي

12:11

وسهوله دخول

12:13

والدخول للعقار

12:16

يعني تعطيك نظره شامله لكن انا ليه قلت

12:20

الوقوف على العقار الوقوف على العقار خاصه

12:22

للعقارات

12:24

القائمه انه يشوف ش نوع التشطيب

12:29

شش نوع المحافظه المالك على العقار لان

12:32

ترى هذه مهمه جدا انه ان المالك يحافظ على

12:36

العقار من ناحيه الصيانات الدوريه من

12:39

ناحيه متابعه

12:42

اي خلل في العقار يتابعه فرق بين شخص شرى

12:47

العقار ياخذ منها الغله الايرادات ولا

12:50

يسوي فيه اي صيانات فهذه مهمه انه انك

12:54

تطلع تشوفها علشان لما تسولف وتسوق للاقار

12:59

هذا فعلا انت شايفه وعارف ش تفاصيله ش

13:03

مزاياه ش عيوبه ش الاشياء اللي ممكن ايضا

13:07

تخدم فيها المشتري يضيفه في العقار وتزيد

13:10

ايراداته ترى نظره المسوق ايضا ممكن

13:15

تضيف للعقار انا والله لاحظت في شيء انا

13:18

باذن الله المشتري بقول عليها يسويها في

13:22

نفس العقار هذا باذن الله بيزيد دخله

13:25

فمنظورنا

13:26

الوقوف على العقار شيء اساسي

13:29

لانك انت ايضا ما تدري ش

13:33

داخل العقار فمهم جدا الوقوف على العقار

13:37

حتى الاراضي ترى بعض الاحيان بعض الاحيان

13:41

بعض الاراضي تكون

13:44

محفوره او جبليه او عشان تعرف كم ارتفاع

13:48

الجبل كم تكلفه ازاله الجبل هذه ايضا قيمه

13:53

اوكي انت بتناظرها من جوجل انها جبل لكن

13:56

ما تدري كم ارتفاعه

13:58

ف انا من منظوري الشخصي تمام انه سواء ارض

14:04

ولا مبنى مفترض الوسيط

14:08

الناجح انه يوقف على العقار بعينه ويشوف

14:12

عل شان لما يجي يسوقه يسوقه وهو فاهم

14:16

العقار اللي قدامه ش عيوبه ش مزايا

14:19

>> طيب لو [أصوات شخير] رتبناها الان الامر

14:20

الاول الفحص المعاينه ا

14:22

>> يفضل الزياره الميدانيه في المقام الاول

14:24

واذا ما تيسر بامكانه يستخدم بعض

14:27

التطبيقات اللي تساعده في الوصول هذا

14:28

الامر الاول الامر الثاني معرفه مداخل

14:32

ومخارج المنطقه بحيث انه يعرف طبيعتها

14:35

ويعرف يعني الخدمات الموجوده لانها بتؤثر

14:39

في قيمه العق عقار الامر الثالث ش ممكن

14:41

يكون

14:42

>> الامر الثالث على قوتهم

14:45

في في البحث البيانات ادور عن الصفقات في

14:49

المنصات الحكوميه عندنا منصه البورصه

14:53

العقاريه وايضا السجل العقاري فيها صفقات

14:57

الصفقات هي اللي تعتمد عليها الاساسيه

15:01

اوكي العروض جيده للاستئناس

15:04

لكن الصفقات هي الصح هي اللي مفترض انك

15:08

تعتمد عليها

15:10

ا غير على قوتهم الصفقات فيه ايضا منصه

15:15

ايجار اذا تبي تعرف كم متوقع الايجار في

15:20

المنطقه هذه اللي فيها عقاري عشان ابي

15:23

احسب كم الدخل مثلا كم مثلا ممكن باجر

15:26

الشقق ف في منصه ايجار منصه حكوميه تقدر

15:30

تاخذ منها المعلومات هذه اتكلم كمنصات

15:33

حكوميه اذا مثلا تبي على قتهم تتوسع اكثر

15:37

في

15:38

منصات حكوميه فيها [تنحنُح] بيانات

15:42

يعني

15:44

لو تقعد فيها اشهر ما تخلصها يعني ما شاء

15:47

الله تبارك الله والبيانات هذه تتحدث

15:50

دوريا كل ربع سنه تنزل في عندك الهيئه

15:52

العامه للاحصا الهيئه العامه للاحصى تنزل

15:55

تقارير جميله جدا وانا

15:59

اشيد بانه الوسيط العقاري الوسيط العقاري

16:03

والمقيم العقاري انهم كل بين فتره وفتره

16:06

يدخل على الهيئه العامه للاحصال هي العمل

16:08

الاصيا

16:09

انا اشوف انها مهضومه

16:12

ولا على قوتهم استفيد منها الاستفاده

16:15

الجيده فيها بيانات ضخمه جدا وتساعد في في

16:20

تساعدك في الاستثمار تساعدك في في اشياء

16:23

>> كثيرهخاذقرا

16:24

>> في اتخاذ قرارات كثير يعني فهذه انه عندك

16:28

المرصات ايضا فيه الخرائط حقه المدن تسمى

16:32

المستكشف الجغرافي يعني ما قصرت وزاره

16:35

البلديه والقرويه والاسكان

16:38

لكل مدينه تتخيلها لها مستكشف كل منطقه

16:41

لها مستكشف المستكشف الجغرافي منطقه

16:45

الرياض مستكشف الجغرافي منطقه الشرقيه

16:47

المستشفى الجغرافي منطقه مكه المكرمه

16:51

المدينه المنوره المستكشف هذا

16:54

تقدر تشوفه تعرف بعض المستكشفات يبين لك ش

16:58

نظام الارض ش نظام البناء

17:02

على قوتهم حدود

17:05

الارض واطوالها

17:06

اذا مثلا ب عندك مثلا انت تبي تشتري

17:08

العقار هذا بس ان مو عندك كامل البيانات

17:11

فالمستكشف

17:12

يساعدك في عمليه انه تزيد من معلوماتك

17:17

الخاصه بالعقار هذا ف هذذه من الادوات

17:21

ايضا المستكشف فانا اتوقع انه هذا يعني

17:25

اللي بيلم بها وبيرتبها ترتيب جيد باذن

17:28

الله ان شاء الله انه يطلع معها القيمه

17:31

الصحيحه للعقار اللي بيسوقه او بسوقه

17:35

للبيع او بسوقه لشخص بيشتري باذن الله

17:39

>> دائما تكلمنا عن الوسيط العقاري كيف يقدر

17:41

يستفيد الوسيط من المقيمين المعتمدين او

17:45

قطاع التقييم طيب الوسيط

17:49

الان الهيئه السعوديه للمقيمين المعتمدين

17:53

فتحت مسار جديد اسمه مسار المعاين مش مقيم

17:57

معاين

17:58

فانا بوجهه نظري انت يا الوسيط العقاري

18:01

انت في الميدان ودائما على قولتهم تزور

18:05

المواقع وتشوفه وكذا ليه ما تدخل في

18:08

المسار هذا مسار المعاين المسار المعاين

18:13

طبعا عشان تاخذ لازم تاخذ الدورات

18:16

المطلوبه

18:19

الرخصه المطلوبه من الهيئه هي ظهر دوره او

18:21

دورتين في الهيئه السعوديه مقيمين

18:23

المعتمدين انا كذا في الميدان ليه ما

18:26

اتعاون مع شركات التقييم وانا اقول انا

18:28

عندي انا مؤهل الان من الهيئه السعوديه من

18:30

مقيمين المعتمدين في واني اكون معاين وابي

18:34

ابي اخدمكم في المنطقه اللي انا فيها مثلا

18:37

شخص في مدينه الرياض انا مثلا اغطي جنوب

18:40

الرياض

18:42

ولا يستعين بشركات التقييم اللي في الرياض

18:45

اي شركه تقيم في المملكه العربيه السعوديه

18:47

انت لما تقول انا استخرجت

18:51

رخصه معاين تمام قطعا شركات التقييم ا

18:57

بتجيك

18:59

الااتعاب اللي يحصلها المعاينين ترى هي

19:02

جيده يعني على على العقار واحد تتراوح من

19:07

ال 100 الى 300 ريال على حسب نوع العقار و

19:11

وتفاصيل العقار قرب العقار يعني في على

19:15

حسب ش نوع العقار تبين الاتعاب فهذا

19:19

بالنسبه اذا هو

19:23

مع الشركات العقاريه لكن مثلا مع المقيمين

19:26

مع الشركات العقاريه ايضا يقدر يستفيد

19:28

يجيب لهم

19:31

>> عملاء يقيمون وياخذ عمولته

19:33

يعني الوسيط ترى له تقاطعات كثيره مع مع

19:38

شركات التقييم مع المقيمين

19:41

ف الميدان انا والله نصيحه لجميع الوسطاء

19:47

روح ادخل للمسار حق المعاين المعاينين في

19:50

الهيئه السعوديهقين المعتمدين خذ الدورات

19:53

المطلوبه ا خذ الاعتماد من الهيئه وسوق

19:57

نفسك لدى جميع شركات التقييم في المملكه

20:01

العربيه السعوديه ومي وميزه الهيئه انك

20:03

تصل تقدر تصل لجميع شركات التقييم في

20:07

المملكه العربيه السعوديه بضغطه زر ابد عن

20:09

طريق موقعهم تقدر تستعرض جميع الشركات

20:14

اللي في المملكه ليست في الرياض في

20:15

المملكه وتتصل عليهم واحد واحد لا تتصل

20:19

ارسل ايميل سي فيك انا معاين واخدمكم في

20:22

المنطقه هذه وقطعا ان شاء الله بيجيك اكثر

20:26

من شركه

20:28

>> المقابل المالي لها او العوائد

20:31

>> الاتعاب زي ما قلت لك جيده الاتعاب تتراوح

20:35

للمعاينه الواحده من 100 الى 300 ريال على

20:38

حسب نوع العقار وتفاصيل العقار وقرب

20:42

العقار وبعده بعض العقارات مثلا تكون في

20:45

مناطق بعيده ونائيه هذه ياخذ عليها اتعاب

20:48

اكثر على المعاينه واحده يعني انت قل على

20:52

بالحد الادنى عندك 100 ريال على المعاينه

20:54

واحده لو عاينتها في اليوم ثلا ثلاث

20:56

معاينات تمام احسبها لا تقول في شهر

21:00

احسبها في 15

21:02

عندك 300 في 15 شوف كم يجيك قاعد وانت

21:05

اصلا انت في الميدان والمعاينه ما هي بذيك

21:09

الصعوبه المعاينه ا لها اشتراطات وطبعا

21:13

لازم زي ما قلت انك تاخذها من الهيئه

21:15

السعوديه منق المعتمدين لكنها بامكان اي

21:18

شخص يقدر يعاين ويدخل المجال هذا ويزيد

21:22

دخله وايراداته ما ولا تتعارض مع التسويق

21:25

ترى انا كذا في الميدان خليني اعا

21:29

>> جميل اتصور قطاع التقييم

21:32

داخل في جميع قطاعات العقار وساطه مزادات

21:35

مقاولات والى اخره فلو تتكلم الان عن

21:39

تطوير العقاري

21:41

وشو الحالات اللي احتاجها المطور العقاري

21:43

الى مقيمين معتمدين او قطاع التقييم عموما

21:48

طيب المطور العقاري

21:50

يحتاج المقيم من قبل ما يشتري الارض اللي

21:55

بيطورها في دراسه جدوى يحتاجني

21:59

وفي المفاوضه في شراء العقار في شراء

22:02

الارض يحتاج المقيم ايضا بعد الشراء

22:06

للتمويل يحتاج المقيم لدخول شريك وخروج

22:10

شريك يحتاج المقيم في عمليه التاجير او

22:14

البيع يحتاج المقيم في

22:18

الاغراض المحاسبيه

22:21

السنويه ايضا يحتاج المقيم في المقيم مع

22:25

المطور من قبل اتخاذ قرار شراء الارض

22:30

للتطوير وير الى عمليه البيع او التاجير

22:32

انا مع في كل المراحل المطور يحتاج المخيم

22:36

الفتره الماضيه صرنا نشوف نموذج الشراكه

22:39

بالارض والمطور بالتطوير والتمويل والى

22:43

اخره من التفاصيل الكل يعرفها في حال نزاع

22:47

بين مالك الارض وبين المطور العقاري كيف

22:51

يتم التقييم؟

22:53

شوف انا كمقيم عقاري ليست من مهمتي فك

22:58

النزاعات بين المطور و مالك الارض هذا

23:02

يتجه للاقوتهم ا للقضاء لكن اذا ارتضوا

23:07

انهم يعينون لهم مقيم يقيم لهم انا ما

23:11

عندي مشكله اقيم حسب نطاق العمل اللي هم

23:14

يبونه انا بذكر لك مثال

23:16

مره جتنا قضيه عن طريق منصه خبره منصه

23:20

خبره هذه تتبع وزاره العدل فيها على قتهم

23:23

بامكان المقيمين يشتركون فيها تجيهم قضايا

23:26

تقييم عقاري وايضا تخدم ليست بس المقيمين

23:29

تخدم اشياء كثيره مرصه خبره

23:33

ال ال القضيه اللي جتنا هذه

23:38

بين مطور ومالك

23:41

وكان اتفاقهم طبعا قضيه قديمه هي كان

23:44

اتفاقهم انه بعد التطوير انا مطور بدخل

23:49

بقيمه التطوير وانت مالك الارض وبعد

23:52

التطوير والبيع انا مالك الارض لي 60% من

23:56

البيع

23:58

و 40% المطور بمعنى لو بان العقار بمليون

24:02

انا لي 600000 يا مالك الارض و400000

24:07

المطور هذا اتفاقهم

24:11

طبعا هو

24:13

كان

24:15

المبنى نوعي وهو مبنى سكني قصر

24:20

المطور تفنن فيه

24:24

واخرجه باخراج جيد جدا

24:27

المالك اعجب بال

24:31

اعجب بالقصر هذا قال لا ما لا تبيع الحلال

24:35

احنا متفقين معك انه بيع وانه 60% لك و

24:39

40% قال ابدا المهم نشا بينهم خلاف وراحوا

24:43

للمحكمه المحكمه

24:45

طلبت منا كجهه

24:49

استعانت

24:50

خبير خارجي اللي هو مقيم عقاري

24:54

مننا العقار

24:56

وحسب تقييمنا

24:58

هو المالك فرض عليه انه يدفع 60%

25:03

من القيمه اللي اصدرناها في التقرير

25:07

عفوا يدفع 40% من القيمه اللي صدرناها في

25:09

التقرير للمطور

25:11

>> المشتري متى يحتاج الى مقيم عقاري؟

25:16

>> المشتري يحتاج للمقيم العقاري قبل قرار

25:20

قبل التفاوض في عمليه الشراء عشان يعرف

25:23

كيف يفاوض

25:24

المالك او الوسيط العقاري

25:27

يقيم العقار اللي اللي يبيه وبناء عليه

25:31

يتفاوض مع مالكه او الوسيط وعلى قوتهم يحط

25:34

له سقف اعلى اللي هو القيمه اللي طلعت في

25:38

في تقرير التقييم في المشتري لابد مو

25:42

الزامي طبعا ليس الزامي لكنه الافضل انه

25:45

علشان يقدر يفاوض المالك والوسيط العقاري

25:50

بالقيمه الصحيحه يقيم العقار

25:53

>> هل ممكن يعني تكون في حالات ينحاز فيها

25:56

المقيم الى المشتري عنده عقار قائم

26:00

واتفقوا انهم يجيبوا مقيم خارجي فيكون فيه

26:04

انحياز الى جانب المشتري ويقيم تقييم اقل

26:08

من تقييمه الاساسي وبالتالي يتم الشراء

26:11

اذا العميل يؤثر على

26:15

المقيم واستقلاليه المقيم يجب على المقيم

26:19

ان يعتذر من التقييم

26:22

لانه لا ينحاز المقيم لا للقيمه ولا

26:26

للعميل مفترض ومن استقلاليه المقيم انه لا

26:31

ينحاز لا للاميل ولا للقيمه

26:36

يعتذر عن التقييم ويعين لها مقيم اخر لانه

26:41

ترى حتى في التقييم انت ما تقدر تقيم

26:44

الاقاربك الى الدرجه الرابعه عشان

26:47

استقلاليه التقييم ف ف من ناحيه التقييم

26:52

نفترض انه ما يكون لا انحياز لا قيمه لا

26:55

للقيمه ولا للامين

26:58

>> مثل ما ذكرنا قطاع التقييم ما شاء الله

27:00

داخل في كل قطاعات العقار

27:02

ولو لاحظنا مؤخرا

27:05

تغير او تذبذب الاسعار او التقييم في قطاع

27:09

المازدات فليش نشوف في تغيرات كبيره ا في

27:14

قطاع المزادات وخاصه في جانب التقييم فيها

27:18

>> او شوف تقييمات مزادات ترى طبعا لها

27:21

اعتبارات كثيره

27:23

لكن هو اساس القيمه في تقييم الغرض البيع

27:28

في المزاد مختلف ا اصبح اللي هو قيمه

27:32

تصفيه قيمه تصفيه تحتا فرضيتين فرضيه ا

27:38

البيع القصري او فرضيه

27:41

تصفيه منظمه فهي تختلف تماما عن القيمه

27:45

السوقيه قيمه التصفيه تختلف تماما عن

27:47

القيمه السوقيه طبعا بتفاوت ش نوع العقار

27:51

موقع العقار هل هو مزاد اول مزاد ثاني فهي

27:54

تختلف

27:57

قبل شوي او الاسئله السابقه كانت مقدمه او

28:01

تمهيد ان صحه العباره والان جالسين ندخل

28:04

بشكل اكبر في قطاع التقييم قبل الدخول في

28:08

التقييم وتفاصيله ودي لو تكلمنا عن يعني

28:13

بعض المصطلحات الاساسيه في التقييم بحيث

28:15

المشاهد يعني يعرف التفاصيل بشكل اكبر فلو

28:19

تكلمنا مثلا عن مصطلح معدل الخصم ش فكرته

28:25

معدل الخصم هو تحويل هو معدل لتحويل

28:28

القيمه المستقبليه للقيمه حاليه

28:31

>> بمعنى

28:32

>> بمعنى مثلا عندي ايراد

28:36

بحققه مستقبلا

28:38

مليون المليون هذه كم تسوى اليوم بتكون

28:42

اقل 900 كسور لان قيمه الريال

28:46

ما اختلفت تضخم والى اخره هذه هذه

28:50

بالمختصر ش معدل الخصم تحويل القيمه

28:55

المستقبليه القيمه حاليه اليوم كم يسو

28:59

>> مصطلح معدل العائد

29:02

>> معدل العائد اللي هو معدل الرسمه له وهو

29:04

معدل تحويل القيمه

29:08

معدل تحويل الدخل الى قيمه هذا اللي دائما

29:11

على قوتهم يستخدمونه العقاريين كم عايد

29:15

العماره 8% هذه قيمته 7% في هذا هو ببساطه

29:21

معدل العائد هو معدل الرسمه وهو لتحويل

29:25

الدخل الى قيمه

29:27

>> جميل معدل الفرصه البديله

29:31

>> تكلفه الفرصه البديله وليس معدل

29:34

>> بمعنى

29:35

>> بمعنى انه

29:37

العائد اللي ممكن

29:40

للمستثمر تحقيقه لو وجه راس المال

29:46

لنشاط اخر او لفرصه اخرى

29:50

ا

29:52

بذكر لك سالفه انه كنت انا في اشتغل في

29:56

مصنع كنت دائما اجلس مع المدير المالي

30:01

وكنا في وقت ا [تأوُّه]

30:04

المشاريع على وقت الملك عبد الله رحمه

30:06

الله عليه وكان عندنا شغل كثير

30:10

في المصنع كان يحتاج

30:13

هو عندنا منتج وكنا نحتاج منتجات مساعده

30:17

للمنتج ج الاساسي فكنا نبي ننشي مصانع

30:20

صغيره مش كبيره نفس

30:23

فكل ما قدمنا على المالك انه ترى نبي

30:27

المبلغ الفلاني لانشاء المصنع هذا لانه

30:31

منتجه يساعدنا يساعدنا

30:34

قالوا ش العائد على المص العائد المصنع

30:37

اذا اقل من 8% لا انا عندي العقار

30:42

فهنا تكلفه الفرصه بديله فانه قال اذا اذا

30:45

عائدكم اقل من 8% بلاها

30:48

خليني في العقار فهذا يعني انا وين هذا

30:51

كلام عام 2014 2013 زمان ف ما شاء الله

30:56

يعني مالك المصنع ا

31:01

انا عندي 8% اقل من 8% ما احتاجه فهنا هي

31:04

تكلفته الفرصه بديله انه بدل ما احط

31:08

اموالي هنا وبيجيني عائد 6% لا فرصه ثانيه

31:12

>> خلها فرصه ثانيه هذه عائدها 8%

31:15

>> جميل مصطلح اسس اسس القيمه اسس القيمه هي

31:18

القيمه المناسبه لنطاق العمل المتفق مع

31:21

العميل وهي انواع عندنا القيمه السوقيه

31:25

والايجار السوقي وهذه اكثر قيمتين

31:28

يستخدمها المقيمين في تقارير تقييمهم

31:31

وعندنا القيمه المنصفه وعندنا القيمه

31:34

التكامليه

31:37

والقيمه التصفيه والقيمه الاستثماريه

31:41

>> وفرضيه القيمه

31:43

>> فرضيه القيمه هي الفرضيه التي يقوم عليها

31:46

التقييم

31:48

تمام وهي ا

31:52

اربع اربع فرضيات فرضيه الاستخدام الحالي

31:56

فرضيه اعلى وفضل الاستخدام فرضيه البيع

31:59

القصري فرضيه

32:02

التصفيه المنظمه كثرنا عليك مصطلحات لكن

32:05

ودنا انها تكون واضحه اللي جالس يتابع لو

32:07

ختمنا باخر مصطلحات ش المقصود بالقيمه

32:10

الاستثماريه القيمه الاستثماريه هي قيمه

32:13

العقار لمستثمر بعينه بافتراق

32:16

خاص على اهداف ومعدل عائد مناسب له بمعنى

32:21

ابسطها لك انا عندي ارض في الشريط التجاري

32:27

جانا مستثمر يبي يقيمها لغرض خاص فيه اللي

32:32

هو برج مكتبي

32:35

هذا له قيمه جانا مستثمر ثاني الغرض

32:41

الخاص فيه لبناء برج فندقي هذا قيمه ثانيه

32:47

جانا مستثمر ثالث في نفس الارض لبناء برج

32:53

مستشفى

32:54

فهذا له قيمه هذه تعتبر كل مستثمر له قيمه

32:59

خاصه فيه حسب الافتراض اللي عند المستثمر

33:02

>> افهم منك ان التقييم له اغراض مختلفه

33:05

>> نعم

33:06

>> ودي نعرف ش اغراض التقييم

33:09

>> اغراض التقييم كثيره يعني ما لكن عاقبتهم

33:12

على سبيل المثال غرض الشراء

33:15

غرض البيع غرض التمويل عندك غرض التامين

33:20

اغراض محاسبيه

33:22

النزاع وتقاضي

33:25

الرهن وفك رهن كل هذه من اغراض التقييم

33:29

هذا قوزم على سبيل المثال للحصر جيد نبي

33:32

ناخذ كذا حالات خاصه واساليب التقييم يعني

33:37

نبغى نمشي مثلا نبي نقيم ارض ش الخطوات

33:40

اللي تقيمون فيها الارض ونبي والله نقيم

33:42

مستشفى كيف يقيم المستشفى ف نبي والله

33:45

نقيم برج مكتبي برج فندقي برج سكني ودي

33:50

ناخذ الحالات هذه ونبدا معها بفرضيات

33:53

تقييميه طيب اول عقلتم خلنا نبدا ش اساليب

33:58

التقييم

34:00

اساليب التقييم

34:02

عندنا ثلاث اساليب عندنا اسلوب السوق

34:05

وعندي اسلوب الدخل وعندي اسلوب التكلفه

34:08

>> جميل

34:09

>> اسلوب السوق

34:10

وهو له طريقه واحده اللي هو طريقه

34:12

المقارنه وهو السائد

34:15

لدى المقيمين

34:17

وايضا لدى الوسط العقارين هو افضل شيء له

34:20

اسلوب السوق

34:22

عندنا اسلوب

34:24

الدخل وهو تحويل الدخل الى قيمه

34:28

اسلوب الدخل له اكثر من طريقه القيمه

34:31

المتبقيه

34:32

وطريقه الارباح وطريقه التدفقات النقديه

34:37

المخصومه

34:39

وطريقه الاستثمار

34:41

اسلوب التكلفه عندنا طريقتين طريقه تكلفه

34:45

الاحلال و وطريقه تكلفه اعاده الانتاج هذا

34:50

بالنسبه للاساليب وطرق التقييم

34:54

>> لو اخذنا مثال عليها

34:56

>> طيب لو اخذنا مثال عليها مثلا الحين اقول

34:58

لك

35:00

الابراج

35:03

عقتب التجاري والمكتبي

35:07

اذا قلنا الدخل ثابت العائد ثابت هذه

35:11

استخدم معها ا اسلوب الدخل طريقه

35:17

الاستثمار اللي هو على العائد عائده ثابت

35:20

طول سنوات الخمس سنوات او العشر سنوات لكن

35:22

اذا في تذبذب في العائد في ارتفاع ونزول

35:25

فهذه استخدم معها طريقه الدخل اسلوب

35:30

اسلوب الدخل طريقه التدفقات النقديه

35:34

المخصومه لانها في تذبذب في من ناحيه

35:37

العواعد في ارتفاع في يعني كل ثلاث سنوات

35:40

يزيد عندنا ال العائد

35:44

مثلا نقول

35:46

الفنادق والمستشفيات

35:49

نستخدم معها اسلوب الدخل طريقه الارباح

35:53

لانها هي المستشفيات والفنادق مرتبطه

35:59

بنفس النشاط ارباحها من نفس النشاط في

36:02

نستخدم معها طريقه الارباح مثلا الاراضي

36:06

الخام

36:08

نستخدم معها طريقه الدخل

36:12

اسلوب القيمه المتبقيه عفوا طريقه

36:19

اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه هذه

36:23

نستخدم معها في الاراضي الخام الاراضي

36:26

الزراعيه

36:29

اننا نستخدم معها دائما اذا هي ا

36:33

على قولتهم اسلوب السوق بطريقه مقارنه هذه

36:37

الاراضي الزراعيه دائما نتعامل معها

36:39

كمقارنه ش المقارنات اللي حولها؟ طيب لو

36:41

اخذنا مثال ابو راشد لو اخذنا ارض على

36:44

طريق ملك سلمان

36:46

والغرض من التقييم هو الشراء عند المشتري

36:49

بيشتريها نبي الرحله

36:52

التقييميه اللي بتبدون فيها من [تنحنُح]

36:56

مجيء العميل الى تسليم التقرير طيب اول

36:59

شيء لازم نحدد نطاق العمل مع العميل

37:04

نحدد نطاق العمل مع العميل بعدين ناخذ من

37:08

المستشدات كامله

37:09

ل للعقار للارض اللي نبي نقيمها

37:16

ونطلع على نعاين العقار

37:18

تمام معاينه كامله

37:21

وبعدها نحدد

37:26

الاسلوب اللي بناخذه في في التقييم بناء

37:29

على نطاق العمل اذا لقينا مثلا مقارنات

37:33

قريبه بتفيدنا في عمليه التقييم اخذنا

37:37

اسلوب

37:39

اسلوب السوق لكن اذا تعذر علينا انه نجيب

37:44

مقارنات خلال الفت خلال الفتره في النطاق

37:48

الجغرافي هذا

37:50

نشوفنا اسلوب ثاني اسلوب الدخل ممكن طريقه

37:54

القيمه المتبقيه

37:57

وبعدها تطلع معنا القيمه الارض

38:01

للعميل كتقرير

38:04

مسوده وتسلم للعميل للمراجعه ش المستندات

38:08

اللي تستندون عليها او تهمكم في التقييم؟

38:12

الرقم واحد هو الاساس هو الصك الصك هذا

38:16

اساسي

38:17

رقم اثنين نظام البناء او اذا اذا هو مبنى

38:21

رخصه البناء لان هذه مهمه جدا معرفه

38:25

مسطحات المباني والمساحات التاجيريه في في

38:28

العقار

38:30

واذا تعذر توفر

38:33

شخص مثلا ما عنده شاريع مره ماقى ما عليها

38:37

رخصه بنا مو متوفره معه نفترض افتراضا

38:41

يعني انه ا مسطحاتها كذا و كافراضا لانه

38:47

لا يوجد

38:49

مستند لها فهذه

38:52

المستندات اللي مفترض انها لازم تكون معنا

38:55

من ناحيه الصك ونظام البناء الخطوه الاولى

38:58

تكون جمع المستندات وتحليلها معرفه الصك

39:02

بتفاصيله الحدود والاطوال الامر الثاني

39:05

معامل البنا الموجود

39:08

رخصه مثلا بنا اذا كان عقار قائم بعدها

39:11

ننتقل الى المعاينه والفحص الميداني

39:14

ثم ننتقل الى اسلوب المقارنه

39:18

الاسلوب المستخدم بناء على على

39:21

نطاق العمل مع العميل

39:22

>> جميل بعدها يصدر التقرير كذا

39:25

>> اي نعم يصدر التقرير كمسوده

39:28

لمناقشه العميل ثم

39:32

نعتمده نرفع لدى الهيئه ويطلع عليها رقم

39:35

اعتماد ورقم بار كود جميل هذا تقييم الارض

39:39

خلينا الان نقيم مبنى تجاري لو الان قلنا

39:42

مبنى تجاري عباره عن خمس محلات تحت وخمسك

39:46

موجوده في حي العقيق

39:49

كيف بيقيمها المقيم انما انايد الكلام

39:52

المستندات هذه اساسيه رقم واحد ما فيها

39:54

كلام

39:55

>> وقبل المستدات تحديد نطاق العمل مع المقيم

39:58

ش الغرض غرض بيع غرض شراء هذا مهم انك

40:01

تحديد

40:02

>> غرض البيع او ممتاز

40:05

حددنا نطاق العمل

40:07

ناخذ مستدات كامله نتاكد منها نطلع على

40:09

الموقع

40:12

نعاينه هل الموقع يحتاج له اي صيانه اي

40:17

تحديثات

40:19

ونشوف الدخل هل يوجد عليه دخل العقار او

40:22

لا اذا يوجد دخل بتستخدم اسلوب ا

40:27

الدخل [تنحنُح]

40:29

ما يوجد عليه دخل ممكن تستخدم

40:32

يا اسلوب السوق او اسلوب التكلفه

40:35

فبناء على المعطيات اللي عندي واللي

40:38

خذيتها من العميل انا بطلع القيمه لكن اذا

40:41

افترضنا انه فيها عقود ايجار مؤجره

40:45

بالكامل على شخص مده خمس سنوات بقيمه

40:50

واحده مثلا بمثلا مليون ريال انا خلاص

40:54

استخدم معها

40:56

اسلوب الدخل ا قيمه قيمه الاستثمار اسلوب

41:02

الدخل ا طريقه الاستثمار اللي هو الرسم له

41:07

ارسم وتطلع معي القيمه

41:09

>> من يحدد السلوك

41:12

>> على حسب نطاق العمل نطاق العمل هو اللي

41:15

يحدد معي الغرض الغرض هو اللي بيحدد معي

41:18

الاسلوك

41:18

>> من يحدد نطاق العمل

41:20

>> العميل انا اتفاقي مع العميل ش

41:24

بتقيم ليه ما هو الغرض من التقييم غرضك وش

41:27

هو هذا هو اللي بيبنى عليه التقييم

41:31

بالكامل الغرض مرض ونوع الاقل جميل طيب لو

41:35

الان ابى اقيم مستشفى

41:38

ش الاشياء اللي انتبه لها او المعايير

41:40

الاساسيه اللي تؤخذ بع الاعتبار طيب

41:43

بالنسبهشفيات

41:45

زي ما قلنا في البدايه عشان بس معيد انه

41:46

لازم نطاق العمل نتفق مع العميل فيه تمام

41:52

رقم واحد انه طبعا عندي اكثر من اسلوب

41:55

وطريقه لكن هو اللي يبين معي اللي هو نطاق

41:59

العمل لازم اسال العميل هل انت مؤجر

42:03

المبنى على المستشفى ولا انت مشغل؟ لهذا

42:06

لان هذا يعتبر دخل

42:09

اللي هو اذا هو مؤجر واذا هو مشغل يعتبر

42:11

ايراد

42:13

فبناء عليه انا بعرف ش الاسلوب

42:18

والطريقه المناسبه لعمله لو قلنا انه

42:23

دخل ما اجر المستشفى فانا بستخدم اسلوب

42:27

الدخل طريقه التدفقات النقديه مخصومه

42:32

هذا بالنسبه اذا هو ماجر المبنى لكن اذا ا

42:39

دخل مشغل

42:41

هذا بستخدم معه اسلوب الدخل طريقه

42:46

الارباح او طريقه التدفقات النقديه مخصومه

42:50

لكن انه

42:52

المشغل لازم بطلب منه قوائم ماليه مده

42:55

ثلاث سنوات عشان احللها انا كمقيم

42:59

لان هذا

43:01

في ايرادات ومصروفات لازم احللها كمقيم

43:04

تحليل كافي وافي وبعدها تطلع معي القيمه

43:09

لكن مثلا مستشفى تحت الانشاء تحت الانشاء

43:13

ما بعد اكتمل ومع الكي بيقيمه هذا بستخدم

43:16

معه اسلوب التكلفه فهو على حسب نطاق العمل

43:22

مع العميل وطبيعه

43:26

العقار ا بستخدم الاسلوب المناسب والطريقه

43:30

المناسبه له

43:32

>> الفنادق كيف تقيم

43:35

>> الفنادق

43:36

تقريبا هي نفس المستشفى بالضبط

43:40

انت مؤجر ولا مشغل اذا مؤجر بتستخدم على

43:44

قتهم اسلوب الدخل طريقه التدفقات النقديه

43:49

مخصومه اذا ايراد لا بتستخدم معه ايضا

43:52

اسلوب عندك اسلوبين اسلوب الدخل طريقه

43:57

التدفقات نقديه مخصومه او الارباح لاني

43:59

باخذ

44:00

القوائم

44:02

الماليه القوائم الماليه اللي اني ابي

44:04

احللها عشان اعرف كم الصافي من من الارباح

44:09

الابراج سواء كانت سكنيه او مكتبيه

44:14

>> الابراج

44:16

ايضا تقدر تستخدمها باسلوب سوق باسلوب ا

44:22

الدخل وباسلوب التكلفه يعني عندك الخيارات

44:25

متاحه كلها

44:26

>> خلنا ناخذ مثال

44:27

>> مثال مثلا الان عندك

44:29

برج على شريط التجاري مدينه الرياض تمام

44:33

مالكه

44:37

يبي يقيمه

44:39

وله وله مكتبي مثلا برج مكتبي وله دخل

44:45

على قتهم دخله متفاوت هذا مكتب ماجر بكذا

44:48

وهذا فعندك تفاوت في في القيمه وعندك

44:51

تفاوت في عدد السوات هذا تستخدم معه اسلوب

44:54

الدخل طريقه التدفقات النقديه المخصومه

44:59

لكن مثلا مبنى تحت الانشاء برج تحت

45:02

الانشاء

45:04

زين هذا انا بستخدم معه في الغالب

45:09

يا اسلوب السوق او اسلوب التكلفه

45:12

هذا انا استخدم في في الابراج بشكل عام

45:16

سواء ابراج مكتبيه ولا ابراج فندقيه ولا

45:18

ابراج مستشفيات اللي تحت الانشاء عندك

45:21

اكثر من خيار تستخدم فيه هذا هومختصر

45:26

البسيط

45:27

>> العقارات الزراعيه

45:29

العقارات الزراعيه انت تقصد الاراضي

45:31

الزراعيه الاراضي الزراعيه الله يسلمك

45:34

>> في نوعين من الاراضي الزراعيه في اراضي

45:36

الزراعيه مزروعه وفي اراضي زراعيه غير

45:39

مزروعه الاراضي الزراعيه المزروعه انا

45:42

لازم اخذ بعين الاعتبار

45:46

ما على الاراضي من من عقتهم اشجار مثمره

45:50

ونخيل لان هذه انا اقيمها كمقيم عقاري

45:54

اقيمها وايضا مباني

45:57

وايضا المويه تفرق يعني في ارض زرائيه

46:01

وفي رب المويه لكن غير مزروعه فهذه تعتبر

46:04

ارض زراعيه في ارض زراعيه اصلا ما فيها

46:08

مويه المنطقه ما فيها مويه فهذه ما تعتبر

46:11

انها ارض زراعيه لان ما فيها مويه وكيف

46:13

بتزرع

46:15

>> حتى لو صكها زراعي

46:16

>> حتى لو صكها زراعي انت الان بتزرع

46:21

تحفر اكثر من بير ما راح يطلع لك مويه

46:23

يعني ما غير مستفاد منها عرفت يعني ارض ما

46:29

فيها مويه اذا ارض ما فيها مويه كيف تزرع

46:32

لكن اتكلم لك الحين قلنا الارض خلنا نرجع

46:35

عشان تشعبنا شوي انه بقيم ارض مزروعه فيها

46:38

نخيل وفيها اشجار وفيها مثلا بيت صغير كذا

46:43

وفيها مستودع هذه انا اقيمها اطلع قيمه

46:47

الارض واطلع قيمه المزروعات

46:50

اللي هو قيمه النخيل كم عدد النخيل وعدد

46:54

الاشجار

46:55

ال قيمه المستودع وقيمه

46:59

الفله لكن الاشياء ال

47:04

الالات والمعدات الموجوده في في المزرعه

47:06

هذا ليس من اختصاصي كمقيم عقاري فرع

47:09

التقييم العقاري هذا فرع ثاني اسمه فرع

47:12

تقييم الالات والمعدات لدى الهيئه

47:14

السعوديه المعتمدين ش مهمات نقيم اللي هو

47:18

الرشاشات المحوريه المكاين والمولدات

47:22

الحرافه اي شيء على قولتهم منقول قول

47:25

الاشياء الغير منقوله انا مقيم اقيمها هذا

47:28

الفرق بين التقييم للاراضي الزراعيه ارض

47:33

زراعيه مزروع ارض زراعيه لكن غير مزروعه

47:36

لكن فيها يوجد فيها مويه وارض زراعيه ما

47:40

فيها شيء

47:41

>> طيب بعد ما قيمنا قبل شوي العقارات

47:44

المتنوعه المكتبي والسكني والتجاري هل

47:47

ممكن نتلاعب في التقييم

47:50

او هل يتم او هل يمكن ان يتم تغيير

47:53

التقييم متلاعب فيه

47:56

شوف كمقيم عقاري ما يستطيع انه يتلاعب في

47:59

التقييم لانه

48:02

المقيم عنده مهنيته العاليه لكن

48:05

العميل او متلقي التقرير بعد ما يعتمد

48:09

ويكون بين ايديه قد يكون في فيه [تنحنُح]

48:13

تلاعب في القيمه النهائيه وحدثت هذه

48:19

في السوق اكثر من من تقرير تقييم انتشر

48:22

وتقرير تقييم

48:24

يعني تم التلاعب في في قيمته

48:29

ف فانا شخصيا انا ما اشوف

48:35

اللي يقرا تقرير التقييم المتخصص اللي

48:37

يقرا تقرير التقييم يعرف ان في تلاعب في

48:39

القيمه

48:41

بكل سهوله لكن الناس البسيطه واللي اول

48:45

مره يشوف تقرير تقييم وكيف صياغه تقرير

48:47

تقييم ممكن تفوت عليه المعلومه هذه

48:50

>> يعني التلاعب ما يكون من طرف المقيم

48:52

ولكن يكون من طرف طالب التقييم

48:55

>> انا ما ما اقول انه طالب التقييم قد يكون

48:59

>> او طرف خارجي

49:00

>> ايه طرف خارجي وصل له تقرير التقييم تقرير

49:03

التقييم الان صار يتناقل بين الناس كمستند

49:06

بي ديف فوصل له وتم التلاعب فيه

49:09

>> طيب كيف الحين اقرا التقييم بشكل صحيح

49:12

بحيث اني ما اقع في تقييم مثلا مزور او

49:17

متلاعب فيه ذبي الخطوات

49:20

>> طيب تقرير التقيم

49:23

يعني للبساطه ترى طويل ان ان لانها هي

49:27

معايير تقييم دوليه لازم نمشي عليها

49:31

بحذافيرها ما فيها علاقتهم

49:36

نقدر نستبعد عنها لكن فيه شيء اسمه ملخص

49:40

التقرير فيه صفحه ملخص التقرير يعطيك

49:43

بيانات عن العميل

49:48

والعقار والقيمه

49:51

وفي بعض البيانات تكون في الملخص هذا

49:53

جزئيه الجزء الثاني يشوف ش الغرض من

49:58

التقييم

50:01

و

50:03

واساس القيمه وفرضيه القيمه اللي بني

50:05

عليها التقييم

50:08

تمام وتاريخ التقييم لان تاريخ التقييم

50:11

مهم جدا

50:13

لان مثلا التاريخ التقرير اللي طاح بين

50:16

يديك قبل سنتين

50:18

فانت لازم تشوف تاريخ التقييم

50:21

وترى التقييم يوجد فيه ثلاث تواريخ لازم

50:26

تفرق بينها

50:27

فيه تاريخ معاينه العقار

50:30

وفي تاريخ اصدار القيمه

50:33

وفي تاريخ اصدار التقرير

50:36

في تقايم في تواريخ مختلفه لاني انا مثلا

50:40

اليوم عاينت العقار صورته

50:43

لكن مثلا قعدت لي يومين او ثلاث ايام عشان

50:46

اصدر القيمه فاصدار القيمه بتاريخ معين

50:49

طيب مثلا انا كان يوم خميس خلاص عرفت

50:52

القيمه سكرت جهازي ورحت ولا اصدرت التقرير

50:56

الا يوم الاحد يعني في تاريخ مختلف فصار

50:59

عندي ثلاث تواريخ مختلفه هذا لازم ايضا

51:04

يكون القارئ للتقرير التقييم يعيها

51:08

الشيء الثاني انه اصلا انا كمقيم انا ملت

51:14

ملتزم مع عميلي ومع المستخدمون الاخرون

51:18

الموجودين في التقرير

51:20

بمعنى

51:21

>> بمعنى انه انا ما راح

51:24

اعطي او ادري باي معلومه ان تعتبر سيه

51:27

معلومات الا لعميلي او المستخدمون الاخرون

51:30

فقط يعني بمثال

51:33

ما مشتري جاء قيم ارض على طريق ملك فهد

51:40

جاني مالك الارض نفسه قال اطني تقرير

51:43

التقييم اللي قيمته انت

51:45

>> اللي قيمته لفلان

51:47

>> اللي قيمته لفلان

51:49

ما يحق له ابدا انه يطلع على التقريب

51:52

>> حتى هو مالك

51:53

>> حتى لو هو مالك العقار لاني انا اتفاقي

51:57

ونطاق العمل بيني وبين عميل اخر ليس

51:59

المالك ولغرض اخر

52:03

لكنه

52:05

لما يجيني شخص ويطلب مني تقييم ارض لغرض

52:12

البيع وهو مو مالكها هنا ما هنا ارفض

52:14

التقييم انت مالك مالكها ولا معك وكاله

52:18

وكاله

52:20

وكاله فراغ على هذه الارض عشان اعطيك اصدر

52:24

لك تقرير تقييم

52:26

بيع

52:28

ف فالغرض من التقييم مهم جدا يعني انا مو

52:32

اي غرض ابى اوافقه مع اي عميل مع عملاء

52:35

محددين الشيء الثاني

52:38

انه البيانات اللي انا عندي

52:42

لازم تكون للشخص للعميل اللي طلب تقرير

52:46

تقييم ومن المستخدمون الاخرون اللي

52:48

موجودين في التقرير لان التقرير اللي يقرا

52:50

التقرير يلقى شيء اسمه المستخدمون الاخرون

52:54

فبالمختصر

52:55

اعيدها باسلوب اسرع تقرير تقييم تتاكد من

53:01

غرض من التقييم

53:04

اساس القيمه المستخدمه وفرضيه القيمه

53:08

وتاريخ

53:10

التقرير تاريخ اصدار القيمه في تاريخ

53:13

تقرير وفي تاريخ معاينه تاريخ اصدار

53:16

القيمه

53:18

فهذه ثلاث تواريخ مهمه في التقرير بس

53:21

>> وشو المنصات اللي تساعدني في الاسترشاد

53:23

والتقييم؟

53:26

>> طبعا المنصات كثيره

53:29

ويعني يا ربي لك الحمد في الفتره

53:32

الحاليه ننعم في المملكه العربيه السعوديه

53:36

في ان عندنا منصات جالسه تخدمنا كمقيمين

53:40

بشكل يعني نعمه من الله يعني ما كانت

53:43

موجوده سابقا عندنا البورصه العقار عقاريه

53:47

وهي من اهم

53:49

المنصات اللي نعرفها في عمليات البيع

53:53

عندنا السجل العقاري

53:56

منصه السجل العقاري وعندنا ايضا منصه

53:58

ايجار اذا بنشوف قيمه ايجاريه اللي وفي

54:03

منصات ثانيه نستعين فيها للاسترشاد

54:08

استرشاديه في العروض لان العروض ما ما

54:11

تبين

54:13

القيمه الحقيقيه زي تطبيق تطبيق عقار وصلت

54:17

و وتطبيقات ثانيه

54:21

خاصه بالعروض ايضا عندنا منصات حكوميه اخذ

54:25

منها بيانات تخدمني كمقيم من ناحيه

54:30

التقييم ولدراسه حاله السوق عند الهيئه

54:35

العامه للاحصاء عندها تقارير جميله جدا

54:39

و ومفيده للجميع ليس للمقيمين بس لجميع

54:42

الناس ا وانصح صراحه الدخول على الهيئه

54:46

العامه للاحصاء واخذ منها التقارير هذه في

54:51

وزاره السياحه وزاره السياحه تصدر تقارير

54:54

جميله جدا عن عن السياحه والايواء

54:58

والفنادق وعدد الفنادق جميله جدا ومفيده

55:02

للجميع عندنا ايضا

55:06

من المنصات اللي هو

55:11

الخراط الجغرافيه لجميع مناطق المملكه

55:15

اللي هو المستكشف الجغرافي المستكشف

55:17

الجغرافي هذه نستخدمه ومهم جدا لكل

55:23

منطقه مناطق مملكه تقدر تعرف رقم قطعتك

55:26

ومخططك وارضك وحدودها واطوالها

55:31

فهذه عقبذه بسيطه عن الاشياء اللي نستعين

55:34

فيها في في التقييم

55:37

>> اتوقع ابو راشد رحلتكم في التقييم

55:39

ما شاء الله طويله واكيد في مواقف كثيره

55:42

مرت عليك ونسولفك ذكرت لي موقف الشخص اللي

55:46

بنى في ارض جاره

55:48

>> شو قصته؟

55:49

>> اي هذا يا طول العمر السلامه ا جانا شخص

55:53

بيقيم عماره عماره له اعطانا تو توه

55:58

مخلصها يعني

56:01

ا اعطانا اللي هو الرخصه

56:04

الصك

56:07

طلعت انا على ال على العقار

56:11

اطابك ال رقم القطعه ورقم المخطط

56:17

ما ارض فاضيه انا ما ادري عن الارضج ارض

56:21

فاضيه كلمت العميل السلام عليكم السلام

56:26

يا عم الارض هذه

56:28

العقار مو بعماره فاضي قال لا يا رجال

56:32

عقار

56:35

مبنى قائم قلت لا بالله ارض فاضيه في انا

56:38

شايف جنبها عماره قالي انها قلت ايه طيب

56:43

خلاص اجل ارسل لي مستندات

56:46

مستندات العماره قال واللي في يدك شي هي

56:49

قلت اللي في يدي انا مبينه اني انها ارض م

56:52

مو عماره فخلاص انا بصورها ارسل لي مستدات

56:57

قال لا اصبر اصبر انا هذه انا ما عندي

57:00

الارض اللي تتكلم عنها ما ب عندي هي قلت

57:03

انا بناء على المستندات اللي في ذراها

57:05

[أصوات شخير] ماه بارض ماه بعماره تراها

57:08

ارض

57:10

قال اصبر اصبر خليني اتاك اكد من المقاول

57:13

المهندس

57:15

هو ايضا كان رده شوي جلف وكان يعني انتم

57:20

ما تفهمون ايش دراكم وما اعرف ايش خليته

57:24

على هون غاب عنا تقريبا يوم ونص

57:28

رجع دق علينا

57:30

قال كلامكم صحيح

57:33

المقاول بناه في ارض الجار

57:36

قلنا الله يعينك عادنا ما كمل التقييم

57:39

ورجعنا لها مبلغه

57:40

>> ش صار له بعدين

57:41

>> والله ما ادري

57:43

لكن عاد هذه من اغرب ما ما شفت

57:46

>> واللي سكن في فله

57:48

>> اي هذه هذه عميله جتنا تبي تقيم

57:54

فلتها وفله جارتها

57:57

ا

57:58

>> شو الغرض من التقييم [ضحك]

58:00

>> الغرض من التقييم مناقله مبنى فله مع فله

58:03

>> راس براس

58:04

>> راس براس هذه طويل العمرسلامه

58:09

عميله شرت فله قبل تقريبا اذكرها الظاهر

58:13

انها قبل 10 سنوات او اقل او اكثر

58:17

ا عن طريق التمويل من بنكس

58:21

كانتها وامورها طيبه وكانت فيها امها يعني

58:25

تقول ما كنا نجيها الا يعني كل ويكند يعني

58:27

كانت امي وخادمتها بس في الفله كانوا هم

58:31

كلهم ساكنين في الحي يعني

58:35

قريبين من امهم

58:37

زانت امظاهرينتقلوا بينتقلون حي ثاني او

58:39

كذا

58:41

وفكت الرهن عن الفله

58:45

راحت سددت البنك وفكت الرهن باسمها تمام

58:49

وراحت

58:51

المكتب عقار عشان يبيعها

58:54

لما استلمت المستدات المكتب عقار

58:58

قال

59:00

ان الفله ترى م بهذه هذه اللي جنبها لان

59:03

كانت مطور واحد وشكلها واحد

59:07

فكان فيه من قبل عشر سنوات

59:12

اخلفوا

59:14

المسوق او المطور اخلف بين ا مالكين عطى

59:20

المالك هذا مستندات الفله هذه وعطى المالك

59:22

هذا مستندات الفله هذه

59:25

وكل المالكين

59:28

طلعوا عليها قروض من من بنوك

59:33

وعليهم التزامات طبعا هذه فكه الرهن يعني

59:36

فكه الرهن الفله الخطا فله جارتها

59:39

وهذه لا زالت مرهونه

59:41

>> اه

59:42

>> فهي كانت راحه لجارتها قالت طبعا يوم درت

59:44

انها يعني صار الخطا

59:47

>> اي درت ان في خطا الحين مكتب العقاري قال

59:51

ترى هذه الفله مو بهذه راحت جارتها قالت

59:55

ترى انا فلتي نظيفه هي جارتها عندها

59:57

عيالها يعني تعرف العيال يعني الفله منهكه

1:00:03

شوي عمرها 10 11 سنه منهكه من لكن اي

1:00:07

مستخدمه

1:00:09

بعدد انه كثره افراد العائله لكن الفله

1:00:12

هذه ما فيها الا

1:00:15

الخادمه ما يجونها الا كل ويكند فقالت

1:00:18

تعالي خذي الفله فلتي انظف من فلتك فجتنا

1:00:23

و هي اللي قصتنا السالفه وقيمنا طبعا

1:00:26

الفلتين عاد انا ما ادري هل

1:00:30

اللهم صل محمد

1:00:32

رضت ما رضت الجاره ما ادري لكنه هذا خطا

1:00:36

من ال المسوق اللي بدل المفاتيح

1:00:41

المستدات ترى صحيحه وقطعا البنوك لما طلعت

1:00:46

مقيمين وعلى على الموقع الصحيح لكن الرجل

1:00:50

بدل المفاتيح وعاشوا فيها سنوات شوف ع

1:00:53

سنوات 11 سنه ولا احد راعا ثاني مطور واحد

1:00:57

المساحه واحده الشكل واحد كل شيء واتوقع

1:01:00

ما ادري يمكن القيمه ايضا قيمه الشراء

1:01:02

واحده

1:01:04

فقيمنا الفلتين

1:01:06

واعطيناها تقرير التقييم عاد انه والله ما

1:01:08

ادري صرا اقنعتها ما اقنعتها فهذه من على

1:01:11

قوتهم الاشياء اللي حدثت معنا اثناء

1:01:15

التقييم

1:01:17

>> ش مدى تاثير عقود الايجار في التقييم هل

1:01:20

لها تاثير كبير

1:01:21

>> اي لا عقود الايجار مؤثر قوي في في قيمه

1:01:26

العقار يعني كان عندنا في بصمه مزادين

1:01:31

[أصوات شخير] مزاد هنا في الرياض ومزاد في

1:01:33

المدينه على فندقين وكل الفندقين

1:01:36

مربوطه بعقود عقود طويله طبعا هي تعرف بعض

1:01:40

العقود

1:01:42

القديمه اللي قبل كورونا يعني يمكن اجرت

1:01:46

بمبلغ يعني ذيك الحين كان جيد وارتفاعاته

1:01:51

ممكن على وقت ذيك الحين انه مناسب

1:01:55

لكنه اليوم يعني انا اذا بقيمها قيمه سوق

1:02:00

بالقيمه السوقيه تمام هي اعلى من من

1:02:03

قيمتها

1:02:06

لا يعني الحين احنا قيمت

1:02:09

بارتباطها بالعقد لكن لو لو ما فيها عقد

1:02:12

تراه هي

1:02:14

اعلى من من قيمتها ب 30 الى 40%

1:02:17

>> جميل

1:02:18

>> ا فندق الرياض اذكر انه ما انباع لكن فندق

1:02:23

المدينه انباع وهو قيم باقل من قيمته

1:02:27

السوقيه بسبب ارتباطه بالعقد

1:02:30

فالعقود مهمه ترى

1:02:33

لانه انا انا كمستثمر اب اشتري عقار كم

1:02:36

العائد عليه هنا انا اقول لك تكلفه الفرصه

1:02:39

البديله خلاص مادام هذا

1:02:43

قيمته فانا ما راح اعطيه اكثر من القدر

1:02:45

هذا على نسبه العقد

1:02:47

>> بس ممكن يعني على الصعيد الشخصي عندي

1:02:51

اهتمام بالمؤشرات العقاريه والصفقات اللي

1:02:53

تتم في الرياض فبعض الاحيان تمر علينا

1:02:56

صفقات فيها علامات استفهام او صفقات غير

1:02:59

منطقيه

1:03:01

واكيد ورا كل صفقه

1:03:03

سر او فكره او حدث معين ليشين نشوف مثل

1:03:09

هالارقام الغير منطقيه

1:03:11

شوف انا شخصيا وانا كمقيم ما اشوف انها

1:03:14

غير منطقيه لان ترى السوق العقاري تراه ا

1:03:20

ياخذ طابع السريه ترى ما بدا يظهر للعلن

1:03:24

الصفقات وانتشار الصفقات الا في الفتره

1:03:28

الاخيره لكن انت ما تدري عن حيثيات الصفقه

1:03:31

يعني هل هو فكرهن هل هو تنازل بين شركاء

1:03:36

هل هو

1:03:38

على قولتهم

1:03:40

>> تخارج فكل قيمه هي سر عند

1:03:46

صاحبها ما تدري عنها يعني زي بيعه الله

1:03:49

يبارك لها ما شاء الله تبارك الرحمن

1:03:52

صناعيه العروبه انا اشوف رايي الشخصي وعلى

1:03:57

صيدي الشخصي انها

1:04:00

قيمه استثماريه

1:04:02

يعني تخص نفس المشتري فتشوف انها مرتفعه

1:04:08

جدا عن السوق لانها هي قيمه انا على صعيدي

1:04:12

الشخصي انا اشوفها قيمه استثماريه

1:04:15

ف ف ما انا ما اشوف انه في شطحات على حسب

1:04:19

ش حيثيات الصفقه في اذكر مره اذكر قبل

1:04:23

سنتين او ثلاث ذا

1:04:26

صفقه في الملقى بيئت ب 3400 3000

1:04:31

480

1:04:33

وذيك الحين 2022 اذكرها

1:04:37

انتشرت في منصه اكس انتشار شيء مهول

1:04:41

>> صحيح

1:04:42

>> وكان الملقى ذيك الحين

1:04:45

في رنج 7 8000 اتوقع 78

1:04:50

وهذه صفقه ب 3400

1:04:53

ضجه انهار السوق وهذا وهي القيمه الحقيقيه

1:04:56

للملقه وهذا فلما عقت بعد فتره تبين انها

1:05:00

فك رهن عمليه فك رهن لا اكثر ولا اقل فان

1:05:05

كل صفقه فيها سر ولا تدري عن السر حقها

1:05:09

فلازم الواحد يتبين فيها يعني

1:05:13

لا ما يدري عن عن حيثيات الصفقه فلذلك ما

1:05:16

يقدر يفتي فيها

1:05:17

>> في التوجيه اتصور ان تكون عينك ناقده لاي

1:05:21

صفقه تجيك لان بتجي معنا بعد شوي بعض

1:05:25

الصفقات الشاذه اللي ما تمثل طبيعه

1:05:30

السعر الحقيقي في نفس في نفس المنطقه انا

1:05:33

ادي انتقل معك الى القارات الحكوميه

1:05:36

التوازن العقاري العقارات الشاغره والى

1:05:39

اخره واثرها في موضوع التقييم فكيف جالسين

1:05:43

نشوف اثرها

1:05:45

شوف القرارات الحكوميه

1:05:48

هي مؤثر جدا في في السوق

1:05:52

و ولها تاثير ا

1:05:56

بشكل واضح يعني لو نلاحظ ا

1:06:00

قبل كورونا يمكن عام 2018

1:06:03

الدعم الحكومي

1:06:06

للاقراض والاسكان

1:06:08

فلما الحكومه دعمت ارتفعت ترى

1:06:13

الاسعار

1:06:15

وتوجه غالبيه رؤوس الاموال في التطوير

1:06:18

بسبب

1:06:20

على قتهم الدعم الحكومي اللي صار في دعم

1:06:22

الاسكان

1:06:24

ونشوف الان اليوم يعني ا

1:06:30

القرارات الحديثه

1:06:33

التوازن العقاري ورسوم الاراضي البيضاء

1:06:35

ورسوم الاراضي رسوم العقارات الشاغره

1:06:40

والعلاقه بين المؤجر والمستاجر هذه كلها

1:06:42

مؤثره في السوق ولازم تاخذ بعين الاعتبار

1:06:46

ولله الحمد سوت توازن في السوق يعني قرار

1:06:50

حكيم من قياده الرشيده ولله الحمد سوت

1:06:54

توازن ا في السوق انا اشوفه صحي جدا

1:06:59

>> وكيف يكون اثر على سوق التقييم

1:07:01

>> لا هو قطعا لها تاثير قوي من ناحيه

1:07:05

سلبا او ايجابا في كل كل قرار قلت لك قرار

1:07:09

الدعم الاسكان ارتفعت الاسعار في قرار على

1:07:13

قوتهم رسوم الاراضي البيضاء وال

1:07:17

العلاقه التعاقديه بين المؤجر والمستاجر

1:07:20

وهذه سببت اللي هو توازن في السوق ونزول

1:07:24

في في في

1:07:26

غالبيه

1:07:28

المناطق في مدينه الرياض الاحياء في مدينه

1:07:29

الرياض [أصوات شخير]

1:07:30

>> طيب انا ودي نستعرض

1:07:34

ا وين كنا وين صرنا في احياء من مدينه

1:07:39

الرياض شمال شرق جنوب غرب

1:07:43

يعني لو اخذنا مقارنه للسعر المتري

1:07:46

والتغير فيها ما بين السنه الماضيه والسنه

1:07:51

الحاليه

1:07:52

>> طيب انا عقتتم رتبت سبت لي عقتهم كم بيعه

1:07:56

[تنهّد][شهيق]

1:07:58

في الربع الثاني من عام 25 والربع الثاني

1:08:03

من عام 26 اللي احنا فيه الان

1:08:05

>> لو اخذنا عقارات شمال الرياض

1:08:07

>> طيب شمال الرياض عندنا طال عمرك في حي

1:08:10

النرجس

1:08:12

كان عندنا صفقه في

1:08:16

الربع الاول من عام 25 في 55 2025

1:08:21

مساحه الارض 500 متر سكنيه

1:08:25

سعر المتر 7800

1:08:28

>> 20 25 الربع الاول

1:08:30

>> نعم الربع الثاني

1:08:31

>> الربع الثاني

1:08:32

>> الثاني

1:08:32

>> 7800

1:08:33

>> 7000 مساحتها 500

1:08:35

>> 5

1:08:35

>> في النرجس

1:08:37

>> اليوم احنا في الربع الثاني في عام 2026

1:08:42

كانت الصفقه في 145

1:08:45

26 مساحه الارض 300 اقل من الاولى تمام ب

1:08:51

5350 50 في النرجس

1:08:55

يعني انا معدل النزول بين الربع الثاني من

1:09:00

25 والربع الثاني من 26 في المربع اللي

1:09:05

انا بحثت فيه

1:09:07

ما يعادل 31%

1:09:09

>> نزول

1:09:10

>> نزول

1:09:11

وهذه صفقات ومبينه

1:09:14

>> مصدرها

1:09:14

>> مصدرها ال السجل العقاري كل الصفقتين

1:09:19

>> يعني موثقه

1:09:20

>> مره موثقه براقم مرجع

1:09:23

ف وكلها من في مربع واحد يعني ما هو بنا

1:09:27

النرجس ما شاء الله تبارك الرحمن 7 كيلو

1:09:30

هي كلها بمربع واحد

1:09:32

فهذه هذا هو هو هذا مؤشر قوي للقرارات

1:09:37

الحكوميه الرشيدهخلق

1:09:40

التوازن في السوق العقاري

1:09:42

>> طيب

1:09:43

>> عندنا ايضا فيه في العارض

1:09:47

>> الربع الثاني

1:09:50

من عام 25 ارض مساحتها 475

1:09:55

بيعت ب 7200

1:09:58

تمام

1:09:59

>> يا ساتر

1:10:01

>> الربع الثاني من عام 2026

1:10:05

عرض مساحتها 500

1:10:07

و75

1:10:09

بيئت ب 5500

1:10:12

نزول ما يقارب 24%

1:10:17

>> مصدر الصفقه

1:10:18

>> هذه كلها الصفقتين السجل العقاري صفقات

1:10:22

السجل العقاري صفقه هذا في حي العار عندنا

1:10:26

حي الملجا

1:10:27

الربع الثاني من من 20 25 ارض مساحتها 400

1:10:34

بيعت ب 9500

1:10:37

تمام هذا الربع الثاني في 25

1:10:40

الربع الثاني في عام 26

1:10:43

>> في نفس المربع

1:10:44

>> في نفس المربع ارض مساحتها 390

1:10:49

بيعت ب 8800

1:10:52

نزول 7%

1:10:55

طبعا هو في نفس المربع انا اشوف الملقى

1:10:59

النزول فيهن

1:11:01

محدود [شهيق]

1:11:03

>> رايي الشخصي المربع اللي مثلا انا بحث فيه

1:11:06

هو المحدوديه وندره

1:11:09

العقارات اللي موجوده فيه عندنا القيروان

1:11:13

الربع الاول الربع الثاني من عام 25

1:11:18

مساحه ارض 625

1:11:22

بيعت ب 9120

1:11:26

في نفس المربع الربع الثاني من عام 26

1:11:31

مساحه 400 بيعت ب 7500

1:11:37

النزول في حي القيروان

1:11:40

18% من الربع الثاني من 25 الى الربع

1:11:45

الثاني 26

1:11:47

عندنا

1:11:48

>> مصدر الصفقه

1:11:49

مصدر الصفقه كلها السجن العقاري الملقى

1:11:55

واحده البورصه واحده السجن العقاري

1:11:59

عندنا الخير وما ادراكما الخير

1:12:02

>> نزول العنيف

1:12:03

>> الخير الخير الربع الثاني في عام 25 عرض

1:12:07

مساحتها 840

1:12:10

كان سعر متر 2976

1:12:13

الربع الثاني من عام 26 ارض مساحتها 750

1:12:18

ب 1466

1:12:21

نزول 51%

1:12:24

يعني انا من مراجعتي للنزول

1:12:29

هو اكثر حي صار فيه نزول حي الخيل

1:12:32

>> مصدر الصفقه

1:12:34

>> كل الصفقتين

1:12:35

واحده من السجل العقاري وواحده من البورصه

1:12:40

حي الطين عندي صفقتين 25 كان مساحتها 375

1:12:46

75

1:12:48

ب 10500

1:12:50

>> في 25

1:12:51

>> هذا 25 في 26

1:12:54

نفس المساحه ب 866

1:12:58

النزول 17%

1:13:01

>> في حي الطين مصدر الصفقه واحده السجل

1:13:04

العقاري وحده البورصه عندنا قرطبه حي

1:13:08

قرطبه شرق الرياض

1:13:10

>> فالان في شمال الرياض التاثير واضح

1:13:12

>> واضح واضح ما بناء بيوع فعليه من الربع 25

1:13:19

الربع 26 واضح عندنا قرطبه انتقلنا الى

1:13:24

شرق الرياض

1:13:24

>> شرق الرياض ايه [أصوات شخير]

1:13:27

في عام 25 ارض مساحتها 864

1:13:31

بيعت ب 6500

1:13:35

وفي نفس الربع من العام 26 ارض مساحتها

1:13:38

304

1:13:42

48

1:13:44

بيئت ب 5000

1:13:45

747

1:13:49

هذه النزول فيها 12%

1:13:52

لكن المساحه عامل المساحه ترى كبير شوي

1:13:57

حاولت اني ادور صفقه بس اني ما لقيت في

1:13:59

نفس المربع

1:14:01

الصفقه واحده السجن العقاري وواحده

1:14:04

البورصه

1:14:06

ندخل على حي الرمال الربع ا الثاني من 25

1:14:14

ارض مساحتها 312 بيعت ب 4800

1:14:20

و72

1:14:22

[أصوات شخير]

1:14:23

ومن نفس الربع من العام 26 عرض مساحته 375

1:14:28

اعلى شوي مساحه ب 4200 النزول 14%

1:14:34

صفقه واحده السجل العقاري وحده البورصه

1:14:38

الجنادريه الربع الثاني من عام 2025 عرض

1:14:42

مساحتها 300

1:14:45

بيعت ب 2350

1:14:49

وفي نفس الربع من العام 26 ارض مساحتها

1:14:52

304

1:14:54

بيئه ب 1689

1:14:57

النزول 28% هذا في الجنادريه كل صفقتين من

1:15:05

السجن العقاري في لبن الان

1:15:07

>> الان انتقلنا الى غرب الرياض

1:15:09

>> غرب الرياض لبن

1:15:12

لبن عندي صفقه في عام في الربع الثاني عام

1:15:15

25 ارض مساحتها 345 بيئت ب 4200

1:15:21

و وفي نفس الربع من العام 26 عرض مساحتها

1:15:24

304

1:15:26

بيعت

1:15:28

ب 3300

1:15:30

النزول 21%

1:15:33

كل الصفقتين من البورصه من السجل العقاري

1:15:37

المهديه الربع الثاني من 20 25

1:15:43

ال مساحه الارض 450

1:15:46

قيمه الصفقه 4444

1:15:52

الربع الثاني من من

1:15:56

عام

1:15:57

26 عرض مساحتها 466

1:16:01

ب 2999

1:16:03

قل ب 3000 النزول 33%

1:16:07

واحده صفقه ا سجل وواحده احدى صفقه بورصه

1:16:12

عندنا نمار

1:16:17

الربع

1:16:19

الثاني من 25 ارض مساحتها 900 بيئه ب 2000

1:16:24

و700

1:16:28

ارض

1:16:31

في عام 26

1:16:35

اصغر مساحه

1:16:37

ب 2890

1:16:40

هذا صار في نمار صار في ارتفاع 7%

1:16:44

يعني ارتفاع

1:16:46

>> فرق بين

1:16:48

الصفقتين مع ان المساحه اعلى شوي لكن

1:16:52

تقريبا

1:16:54

تعطي مؤشر 7% واحده صفقه

1:16:58

البورصه واحده صفقه السجل

1:17:02

العقاري في البديعه

1:17:05

الربع الثاني في عام 25

1:17:09

ارض مساحتها

1:17:10

300 بيعت ب 2766

1:17:15

ومن نفس الربع في العام 26 عرض مساحتها

1:17:18

630 يعني مساحه اعلى انها

1:17:23

بيعت

1:17:25

ب 2450

1:17:26

نزول 11%

1:17:29

كل صفقتين من

1:17:31

من السجل العقاري عندنا [أصوات شخير]

1:17:34

سويدي الربع الثاني من عام 20 25 ارض مسا

1:17:37

مساحتها 375

1:17:40

بيعت

1:17:42

ب 2666

1:17:45

ومن نفس الربع في العام الثان 26 عرض

1:17:49

مساحته 500

1:17:51

بيعت ب 2400 نزول 10%

1:17:56

طيبه جنوب الرياض

1:17:59

الربع الثاني من 20 25

1:18:03

عرض مساحته 427 27

1:18:08

بيئه ب 1300 ومن نفس الربع في العام اللي

1:18:12

يليه ليه اللي هو 26 عرض مساحتها 375

1:18:15

بيئه

1:18:17

ب 1299 يعني الاختلاف صفر كل صفقتين

1:18:22

من السجل العقاري اللي نلاحظه وش هو

1:18:27

النزول في شمال الرياض

1:18:31

وشرق الرياض اكثر من النزول في جنوب

1:18:34

الرياض

1:18:34

>> السبب

1:18:35

قراءه شخصيه انه انه

1:18:39

الارتفاع اللي صار في جنوب الرياض ارتفاع

1:18:41

طبيعي ومنطقي

1:18:42

>> صحي وصحي

1:18:44

والشيء الثاني

1:18:46

كثره العرض في في عرض وفي مخططات موجوده

1:18:50

في في جنوب الرياض فارتفاعه

1:18:54

كان ارتفاع منطقي

1:18:57

وانعكس في نزوله نزول منطقي يعني كل نزوله

1:19:02

عشره ع طيبه ما نزل زل شيء نمار ارتفع

1:19:08

شوي

1:19:09

>> نمار ش المقصود فيه 320 ولا نمار اللي من

1:19:12

جهه الدائري الغربي

1:19:14

>> لا اللي من جهه الدائري اللي من جهه

1:19:17

الدائري

1:19:17

>> الحي الماهول المسكون ليس المنح

1:19:20

>> نعم اي نعم اي نعم لان النمار 20 30 لا

1:19:22

هذاك

1:19:24

>> منح

1:19:25

>> منحب

1:19:26

يبدو المنح هي تاثرت تاثر كبير مقارنه

1:19:29

بغيرها من

1:19:31

>> اي تاثير في السوق اول من يتاثر غالبا

1:19:36

اطراف

1:19:37

>> على اطراف المدينه

1:19:38

>> اول من يبدا اطراف المدينه ثم يدخل يعني

1:19:42

الخير نزوله 50% في اقول لك انه

1:19:48

الارتفاع الطبيعي ينعكس نزول طبيعي

1:19:51

الارتفاع الغير طبيعي ينعكس نزوله يصير

1:19:54

نزول قوي هذه عاقبتهم بيوع حقيقيه ومسجله

1:19:59

في يا في البورصه يا في السجل العقاري في

1:20:02

التوازن اليوم يعني ربي لك الحمد ا

1:20:06

يعني حكومه الرشيده جالسه تشوف اللي صاير

1:20:10

في السوق ا وجالسه

1:20:13

توقف الاندفاع القوي في الارتفاعات عشان

1:20:17

كذا صار القرارات اللي سوت التوازن اللي

1:20:21

صار اليوم في السوق

1:20:23

>> انا ودي انتقل معك الى جزئيات دقيقه في

1:20:26

التقييم واتصور يعني خلال بحثنا الفتره

1:20:30

الماضيه يعني يمكن معلومات لاول مره ممكن

1:20:33

يتم تداولها او اظهارها بشكل اكبر لو

1:20:37

تكلمنا تحديدا عن انابيب البيب طيب انابيب

1:20:43

الانابيب هي انواع في انابيب للغاز وفي

1:20:47

انابيب للنفط

1:20:51

فهذه نظامها يختلف عن هذه تقريبا هذا

1:20:57

بالنسبه للانواع الشيء الثاني قطر الانبوب

1:21:02

وعدد الانابيب

1:21:04

تفرض

1:21:06

نظام بنا مختلف فهي

1:21:10

مختلفه في من اشتراطات قربك من الانابيب

1:21:16

كثافه سكانيه اقل

1:21:19

ف ما يبون كثافه سكانيه كثيره للحفاظ على

1:21:24

السكان

1:21:26

ف لها نظام ترى في من بيب لبيب له نظام

1:21:33

ومن النوع البيب البيب من النظام ف من

1:21:36

المفترض الشخص اللي بيقدم على عمليه شراء

1:21:40

او تقييم او ذا لازم يتاكد هالبيب هذا وشو

1:21:44

ش نظامه

1:21:45

لان فيه مسافات مختلفه من بيب لبيب في

1:21:51

مسافه 500 متر في مسافه كيلو في مسافه

1:21:53

كيلو وين ف كل بيب له نظام مفترض انه على

1:21:58

المقيم وعلى على قتهم

1:22:01

للمستثمر او الراغب في الشراء انه يتاكد

1:22:05

من من البيب اللي عنده ش النظام الخاص فيه

1:22:10

طيب لو اخذنا بيب البترول كم المسافه

1:22:12

غالبا

1:22:15

بيبترول ترى له اكثر من مسافه لانه يعتمد

1:22:17

على قطر البيب وعدد كم عندك من بيب

1:22:23

>> جميل

1:22:24

>> ايه ف فمسافاتها مختلفه

1:22:28

اللي في الشمال على ما اعتقد ان ان

1:22:30

المسافه كثافه حقته 2 كيلو 2 كيلو من من

1:22:34

حد البيب

1:22:36

هذه كثافه سكانيه اقل

1:22:39

والغاز

1:22:41

>> الغاز

1:22:43

طبعا

1:22:45

مسافاته

1:22:48

مقارب

1:22:50

البترول لكن زي ما قلت لك هي تعتمد على

1:22:52

قطر البيب هذا هذا شيء اساسي قطر البيب

1:22:56

عدد الانابيب هي اللي تحدد المسافه فلازم

1:22:59

على قتهم

1:23:00

الشخص اللي اللي على قتهم

1:23:04

المقيم او اللي مقد على شراء اي عقار حول

1:23:08

البيبات يتاكد من نظام البناء

1:23:11

حقها والمسموحه حما الاراضي الزراعيه

1:23:15

يعني ش تكلمنا عن حماى البيب صحه العباره

1:23:19

الان حما الاراضي الزراعيه كيف يتم

1:23:22

تقييمها شوف انا امثل لك الان

1:23:28

الحما والسفوح

1:23:30

عاده

1:23:32

والعرف

1:23:34

في التقييم

1:23:36

انها تاخذ

1:23:39

من 20 الى 30%

1:23:42

من قيمه المتر الزراعي

1:23:45

>> بمعنى

1:23:46

>> بمعنى لو مثلا سعر المتر الزراعي

1:23:50

100 ريال

1:23:52

تمام فالحمى هذه ب 20

1:23:57

الى 30 ريال على حسب ش

1:24:00

لان غير مستفاد منها ا الحمايه غير مستفاد

1:24:05

منه هذا هذا هو المقصد فانه ما ما اعطيه

1:24:10

قيمه نفس قيمه الارض اللي بقدر استفيد

1:24:12

منها

1:24:13

>> طيب حما الوادي والمساييل

1:24:16

>> حمى الوادي والمسايل

1:24:17

>> ودي ودي توضحها للمتابع

1:24:19

>> اي حما الوادي مسايل

1:24:22

>> الوادي معروف

1:24:22

>> اي اي من

1:24:25

المسايل اللي تكون

1:24:27

السفحه هذه ال

1:24:30

هذه من مزر من من ارض زراعيه لارض زراعيه

1:24:33

تختلف

1:24:33

>> شلون

1:24:34

>> بمعنى لو قلنا ارض زراعيه

1:24:38

ا في اي مدينه في وادي [تنحنُح] الدواسر

1:24:40

مثلا هذا انا ما راح استفيد منه ك ا

1:24:45

كمزارع

1:24:47

تمام فانا في الغالب ما راح احسبه في

1:24:50

القيمه انا كمقيم رايي كمقيم في الغالب ما

1:24:54

راح احسبه كقيمه لكن

1:24:58

ارض زراعيه في الوصيل

1:25:02

الوصيل ممكن يستفاد من من الحماء كجماليا

1:25:06

يعني مو مو انك

1:25:08

تغير

1:25:10

طبيعه الجبل هذا لان هذا ممنوع

1:25:13

>> غير مسموح

1:25:15

>> لكنك كجماليا

1:25:17

تحط عليه شلال اضاءه تشجره ا تحط عليه

1:25:23

اشياء بسيطه تقدر تقدر تخدم فهذا على قتهم

1:25:29

يحسب يعني يعني

1:25:31

من ارض لارض تختلف

1:25:34

فه ك راي مقيم هذا هذه

1:25:37

>> هل لها نظام مستقل

1:25:39

>> هو ما لا ما لها ما لها نظام لكن هي عرف

1:25:42

>> طيب لو انتقل معك الان الى طرق التقييم

1:25:46

فعلى سبيل المثال عندنا بنبان موقوف

1:25:51

وجا شخص يبغى يقيم مزرعته او ارضه او ايا

1:25:55

يكن

1:25:57

فكيف بتقيمون

1:25:59

هالمنطقه

1:26:02

طبعا الاراضي الموقوفه علشان ما فيها بيوع

1:26:07

قريبه من

1:26:09

منها فلازم تعتمد على اقرب

1:26:15

ارض ا من نفس الاستخدام عشان تبدا تقارن

1:26:19

فيها

1:26:21

>> بمعنى

1:26:21

>> بمعنى انا الحين البنباب موقوف كيف انا

1:26:24

اقدر اجيب قيمته فانا اروح اشوف

1:26:28

ازود الزون عندي زون البحث اشوف وين اقرب

1:26:32

منطقه

1:26:33

منطقه استراحات يتداول فيها وابدا ابني

1:26:38

على قتهم عمليه

1:26:41

التقييم فيها و واعمل مقارناتي وتسوياتي

1:26:46

طبعا مثلا ش اقرب مثالين يجب هي مثلا

1:26:51

عماريه

1:26:53

فاج اجمع المعلومات من عندها ثم نعمل

1:26:55

تسوياتي

1:26:57

وكرايي كمقيم ثم نتصر

1:26:59

>> شو المقصود التسويات؟

1:27:00

>> التسويات يعني ا طبيعه العقار اللي انا

1:27:04

مقيمه بطبيعه العقار اللي جا المقارن

1:27:09

خلنا ناخذ حاله ابو راشد

1:27:11

>> طيب مثلا الارض في منبان مستويه زينه و

1:27:16

وكويسه [أصوات شخير] مساحتها 10000

1:27:19

لقيت عرض في في جبيله مساحه 3000

1:27:24

هنا وش فرقت مي المساحه هذا رقم واحد لازم

1:27:28

اخذها بعين الاعتبار في المساحه لان عندي

1:27:30

جدول احنا كمقيمين عندنا شيء اسمه جدول

1:27:33

التسويات من ضمنها

1:27:36

المساحه من ضمنها

1:27:38

ظروف السوق اشياء كثيره في جدول التسويات

1:27:41

هذا الحين رقم واحد فرق عندي المساحه

1:27:46

رقم اثنين فرض عندي

1:27:48

فارق عندي الموقع هذا يظل في بنبان وهذا

1:27:52

في جبيله

1:27:53

فهذا لازم تاخذ بعين الاعتبار يعني انت

1:27:57

برايك كمقيم لازم تعطيها اللي هو الموقع

1:28:01

الموقع يفرق

1:28:04

ا

1:28:06

مثلا هذه مستويه هذه لا فيها م مستويه

1:28:11

واطوالها م جيده هذا اذا لازم تاخذها بعين

1:28:14

الاعتبار في جدول التسويات علشان تطلع معك

1:28:17

القيمه التقديريه

1:28:21

لارضك في بمبا

1:28:23

هذا بالنسبه لمواقع الموقوفه لانه ما فيه

1:28:27

ما فيه ا

1:28:29

بيوع قريبه اقدر احكم عليها فلازم اكبر

1:28:33

نطاق البحث عل شان ابحث عن اقرب مثال قريب

1:28:39

للارض حقتي ونفس نظام البناء موقارنها

1:28:44

بارض سكنيه لا قارنها بشيء استراحات نفس

1:28:47

نظام البناء

1:28:49

>> نشوف البيع والشراء خاصه العقارات القائمه

1:28:52

بعضهم يقول انا ببيع عقاري بقيمه ارض

1:28:57

والاخر يقول لا ما تحسب بقيمه ارض فمتى

1:29:00

اعامل العقار البيع فيه بقيمه ارض او قيمه

1:29:05

مثلا فله او عقار قائم طيب

1:29:08

متى ما حقق العقار اعلى وافضل استخدام

1:29:12

فهو يحقق المبنى سواء ارض استراحه برج

1:29:18

اللي له اذا حقق اعلى وافضل استخدام فهو

1:29:21

يقيم كمبنى اذا لم يحقق اعلى وافضل

1:29:25

استخدام يقيم كعرض ابضرب لك مثال فله مثلا

1:29:29

على طريق الملك فهد هل يتحقق اعلى وافضل

1:29:33

استخدام قطعا لا هذا المفروض انها ابراج

1:29:37

فانا ما اقيمها كفله اقيمها كارض لانها لم

1:29:40

تحقق اعلى وفض الاستخدام لكن لو نفس الفله

1:29:43

في نفس حي الملقى لا بقيمك فله لانها تحقق

1:29:47

اعلى وافضل استخدام هذا الفرق اني متى

1:29:50

اقيمها ك ك ك ك ك ك ك كض اقيمه كمبنى مبنى

1:29:55

ان يكن في الله ولا برج ولا استراحه ولا

1:29:57

اي فان متى ما حققت اعلى وافضل استخدام ف

1:30:02

فقيمها كمبنى لكن لم اذا لم تحقق اعلى وفض

1:30:06

استخدام اقيمها كعرض

1:30:08

>> ومتى اقيم من العقار هذا هد

1:30:12

>> اقيم العقار هذا هد

1:30:14

المعاينه

1:30:16

شفت انه فعلا في ا

1:30:20

في تصدعات مرتبطه

1:30:23

بالاساسات و وسوء في البناء هذا انا اقيمه

1:30:28

كهدد

1:30:30

او نفس العميل يطلب مني انه اقيمه كهدد

1:30:33

لانه ا

1:30:35

مرت علينا بنوقت تطلب منا الفله هذه

1:30:40

نقيمها كهدد نقيمه كهدد

1:30:42

>> السبب انها ا عائله سقوط ا

1:30:47

نظام بناها

1:30:49

كان سيء جدا

1:30:51

طيب لو شفنا مثلا عقارات مثلا لو قلنا فله

1:30:55

عمرها 35 سنه وبعضها 40 سنه هل اقيمها

1:31:00

انها هد

1:31:02

اقيمها بقيمه ارض ولا حسب جوده البناء

1:31:06

ممكن انها تعطيني

1:31:07

>> لا شوف انا انا ما عمري اقيم

1:31:11

مبنى قيمه هدد الا اذا هو فعلا انه ا

1:31:16

السقوط

1:31:17

>> لكنه اي اي مبنى له قيمه

1:31:20

ف ف

1:31:23

حتى لو عمره 35 او عمره 40 انا اقيمه

1:31:27

كقيمته

1:31:30

واعمل على قتهم اهلاك اهلاك للمبنى

1:31:34

وبعض المباني تبارك الرحمن ملاكها يحافظون

1:31:38

عليها بالصيانات والتجديد المستمر

1:31:41

والترميم المستمر هذا يعيد تجديد

1:31:46

العقار

1:31:48

ف ف

1:31:50

ما في ما في شيء انك تقيم

1:31:53

العقار كهدد الا هو اذا هو فعلا هو هد

1:31:57

وبالنسبه

1:31:59

ل اني اقيمه كارضه وفله اذا لم يحقق على

1:32:01

وض استخدام

1:32:04

مؤخرا دخول تسجيل العيني

1:32:07

وفوائدها ما شاء الله اللي بيكون لها اثر

1:32:10

على جوده القطاع العقاري في حفظ الحقوق

1:32:12

ومعرفه تفاصيل كل عقار اتوقع هذا قديم

1:32:16

وممكن في حالات شاذه الفترات الحاليه ممكن

1:32:19

يمر عليك عقارات قد ما يكون لها رقم مخطط

1:32:23

او ما يكون لها رقم قطعه

1:32:25

فكيف تقيمونها

1:32:27

انا ما اي ارض لا يوجد لها اتكلم

1:32:32

في في النطاق السكني يعني ايسك

1:32:37

بدون رقم قطعه ومخطط

1:32:41

لازم له رف مساحي عشان احدد احداثيات ات

1:32:46

بالضبط فما اقدر اقيمه ولا اق ولا ولا

1:32:50

عندي اثبات انه هذا هو فعلا العقار الصحيح

1:32:55

فاذا ما فيه ا رفع مساحي ما اقيم لكن

1:33:00

السجل العقاري حل الموضوع هذا منناحيه ضبط

1:33:03

احداثيات المباني في ضبط الاحداثيات خلاص

1:33:06

هذا بالنسبه لي هو هو الاساس اني اضبط

1:33:09

احداثيه العقار هذا لانه انا برقم القطعه

1:33:13

ورقم المخطط

1:33:15

انا اقدر اعرف انه بناء على الصك اللي

1:33:19

عندي

1:33:20

اقف على العقار الصحيح زي ما اكتشفنا حاله

1:33:23

اللي بنى في في ارض جاره والحرمه انه انا

1:33:27

بناء على رقم القطعه رقم المخطط انا بوقف

1:33:30

في المكان الصحيح اذا ما عندي رقم قطعه

1:33:32

رقم مخطط لا هنا لازم اطلب رفع مساحي عشان

1:33:38

اعرف الاحداثيه الدقيقه عشان اقدر اوقف

1:33:41

على العقار الصحيح

1:33:43

>> انا مرت علي اراضي خام النطاق العمراني

1:33:48

فكيف تقيم من طرفكم

1:33:53

الاراضي الخامله داخل النطاق العمراني هل

1:33:57

في حالتين هل هي محوله سكني او انها زراعي

1:34:01

اذا انها زراعي انا بتعامل معها

1:34:04

بالمقارنات

1:34:06

باراضي زراعيه داخل النطاق العمراني

1:34:08

واقيمها عليها كمقارنه

1:34:11

اللي هو اسلوب السوق هل هذا يعتبر عادل

1:34:14

اني اقيم زراعي وهو داخل

1:34:16

>> اي انا اتكلم لك اذا

1:34:22

>> صكها ما تحول

1:34:23

>> صكها ما تحول لكن ممكن اني اقيمها

1:34:28

ك ك سكني تجاري

1:34:32

هذا اروح للقيمه الاستثماريه

1:34:37

بافتراض انها يقام عليها

1:34:41

سكني تجاري

1:34:43

وشتغلها

1:34:44

>> حتى لو كان صكها زراعي

1:34:45

>> حتى لو كان صكها زرائي لكني بيتغير معي

1:34:49

نطاق العمل نطاق العمل بيتغير انه بستخدم

1:34:54

اللي هو

1:34:56

اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه

1:34:59

>> الاراضي الساحليه اللي على البحر كيف يتم

1:35:03

تقييمها؟

1:35:04

>> شوف تقييم الاراضي الخام اللي اللي على

1:35:08

البحر

1:35:09

هي مثل تقييم الاراضي

1:35:12

الخام اللي داخل عقوتهم المدن

1:35:16

طبعا ان بامكانك تستخدم معها يا اسلوب

1:35:19

السوق طريقه المقارنه اذا لقيته اراضي

1:35:22

مشابهه لها او تستخدم

1:35:25

اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه

1:35:28

>> ممكن اخذ مثال على قتهم يعني انك تفترض

1:35:32

عليها سكني وتجاري وتاخذ منها خدمات 40%

1:35:37

والسكني كم والتجاري كم وكم قيمه السكني

1:35:40

وكم قيمه التجاري

1:35:41

وتفترض

1:35:44

كم سعر المتر التطويري

1:35:47

تمام وكم ربح المطور

1:35:51

على قتهم هي ايه القيمه المتبقيه هي دراسه

1:35:55

كامله

1:35:57

>> يعني هي جيزها جز الاراضي العاديه لكن

1:36:02

فيها تقريبا اشتراط واحد هو اللي بياخذ

1:36:05

معك في عام الموافقات على الموافقه على

1:36:10

الاعتماد

1:36:11

المخطط الابتدائي اللي هي موافقه وزاره

1:36:14

الداخليه ممثله في خفر السواحل لانها

1:36:16

تعتبر ارض ساحليه

1:36:19

يعني هي تقريبا هذا هو

1:36:23

البند الوحيد اللي تفرقها عن الاراضي

1:36:26

الخام العاديه ولجميع الاراضي الخام تقيم

1:36:30

سواء باسلوب السوق طريقه المقارنه ولا

1:36:33

اسلوب الدخل طريقه القيمه المتبقيه كلها

1:36:37

متاحه لكن اللهم لازم ياخذ بعين الاعتبار

1:36:40

الاشتراط هذا اللي هو الموافقه هذه

1:36:43

الموافقه هذه ايضا قد تاخذ مده زمنيه اطول

1:36:47

من انك تطلع موافقاتك على ارض خامه عاديه

1:36:51

>> طيب الاراضي الساحليه غير الخام

1:36:53

>> الاراضي الساحليه غير خام مثلها مثل

1:36:57

الاعراض العاديه

1:36:59

على قتهم اسلوب اسلوب السوق طريقه

1:37:02

المقارنه يعني زي الحين في الخبر على في

1:37:05

مخطط الشبيبهلي مثلا

1:37:08

بتقارنها باراضي مثلها سواء في نفس المخطط

1:37:11

او مجاور لها وتكون مطلعه على البحر يعني

1:37:15

تاخذ نفس

1:37:17

المزاياها ما تقارنها مثلا بارض داخليه لا

1:37:21

لازم تقارنها بارض يعني داخل مطل على

1:37:25

البحر فالاراضي المخططه الصغيره ابد

1:37:28

تعاملها معامله الاراضي العاديه تماما مره

1:37:33

ما عندك اي اشكاليه فيها

1:37:35

>> دامنا طرينا الاراضي الخام ودي براش

1:37:38

تعطينا حاله له وطريقه في التقييم للاراضي

1:37:42

الخام كيف تقيم الاراضي الخام تقييم

1:37:45

الاراضي الخام يطول العمر والسلامه ا

1:37:50

زي ما قلت لك انه عندنا

1:37:54

اسلوبين نقدر نستخدمها في الاراضي الخام

1:37:57

يا اسلوب السوق طريقه المقارنه او اسلوب ا

1:38:03

الدخل طريقه القيمه المتبقيه

1:38:06

هذا

1:38:07

>> ممكن نفصل فيها

1:38:09

طيب اذا قلنا اسلوب الدخل بطريقه القيمه

1:38:13

المتبقيه

1:38:15

هذ نفترض ان بنقيم على الارض اذا هي داخل

1:38:19

النطاق العمراني

1:38:21

بتكلم عن الداخل اي

1:38:22

>> نعم نفترض على قت قامت عليها مخطط سكني

1:38:27

تجاري

1:38:29

ونحسب كم نسبه السكني ونسبه التجاري وقطعا

1:38:34

انه الخدمات اللي تكون على الاراضي ض

1:38:38

الخام اليوم لا تقل عن 40% من مساحه الارض

1:38:42

يعني مثلا رايحه خدمات

1:38:44

>> يعني ارض مساحتها مليون مو مش مليون

1:38:50

الا مليون

1:38:52

400000 من هذه المساحه هذه خدمات

1:38:56

>> خدمات تشمل ايش؟

1:38:58

>> الشوارع الحدائق المرافق

1:39:02

ا

1:39:03

اللي

1:39:04

>> مرافق كمساجد كمدارس

1:39:06

>> كمراكز صحيه [تنحنُح]

1:39:08

صحيح المرافق بشكل عام هذه كلها تمثل 40%

1:39:14

من من مساحه الارض تروح خدمات اللي يصفى

1:39:18

لمالك الارض هو 60% 60% ممكن اقل على حسب

1:39:22

كل الاعتماد اللي بيجيه من من الامانه

1:39:28

انت 60% هذا جزء منها حيكون سكني وجزء

1:39:31

منها حيكون تجاري تحسب كم

1:39:33

>> كيف توزع النسب غالبا

1:39:35

>> النسب شوف

1:39:37

طبعا تقديريه اذا ما على قتهم اخذت اي

1:39:42

مستند رسمي من من طالب التقييم او الاميل

1:39:47

تحسبها تقديريا تشوف ش الشوارع التجاريه

1:39:52

القريبه من الارض

1:39:55

وكم بتاخذ

1:39:59

مساحه من من هذا المخطط

1:40:03

فهي اللي تعتمد نسبه السكني من اتجاه

1:40:06

تجاري

1:40:07

مساح

1:40:09

طول الارض على على الشوارع التجاريه او

1:40:12

قربها من الشوارع التجاريه هذه

1:40:16

تعملها ك نسبه

1:40:18

>> وتناسب

1:40:20

>> طبعا طلع كم متر التجاري

1:40:24

اليوم في السوق وكم متر السكني

1:40:27

كم مبيعاتك فيه هذا تطلع لك النسبه بعدين

1:40:31

في شيء اسمه كم سعر المتر التطويري كم

1:40:35

اطور الارض تطوير الارض يتراوح من من ال

1:40:39

80 الى ال 150 على حسب ش الخدمات المفروض

1:40:42

عليك في هذا المخطط

1:40:44

>> جميل

1:40:46

>> مياه كهرباء

1:40:49

اسفلت ا الله يكرمك صرف صحي جميع الخدمات

1:40:54

عاده المتر التطويري تراوح على حسب طبيعه

1:40:57

الارض هل طبيعه الارض مستويه هل طبيعه

1:40:59

الارض جبليه هل

1:41:02

كلفتها كم بتكون فهذا اللي هو بيصير صير

1:41:05

كم كلفه المتر التطويري بعدين

1:41:09

>> هل في اسعار

1:41:10

>> شلون

1:41:11

>> هل في اسعار ثابته غالبا الغالب انه من ال

1:41:14

80 لل 150 ريال تكلفه تطوير

1:41:18

>> سواء مستوي او غير مستوي

1:41:20

>> اي تترافو على ق اذا هو مستوي مثلا 100

1:41:23

120

1:41:24

يمكن 90

1:41:27

اللي فيها اعمال اضافيه او تسويات او كذا

1:41:30

لا بترتفع 130 150 يعني في اشياء ايضا فوق

1:41:35

ال 150 خاصه البعيده من ا

1:41:39

من الربط بالشبكه العامه ترى الربط

1:41:42

بالشبكه العامه مكلف جدا اللي هو تربط مع

1:41:46

الكهرباء وتربط مع المياه وتربط مع فهذه

1:41:51

عمليه الربط مع الشبكه العامه فيها كلفه

1:41:56

فشوف وين ممكن اقرب نقطه تربط معها في

1:42:00

الشبكه العامه هذه ايضا في لكن كمجمل

1:42:03

كمتوسط

1:42:05

من ال 130 لل 150 ريال للمتر

1:42:09

هذا المتر التطويري

1:42:11

وناخذ ربح المطور وان على قتهم

1:42:19

اسمها قيمه متبقيه نبدا نخصم خلاص طلعنا

1:42:23

فوق المبيعات المبيعات التجاري السكني ثم

1:42:25

انخصمنا منها كلفه التطوير

1:42:29

ثم

1:42:31

خصمنا منها ربح المطور

1:42:33

طلع معنا قيمه ثم نعرضها لمعامل الخصم

1:42:36

اللي ذكرناهتحويل القيمه المستقبله لقيمه

1:42:38

الحاليه تطلع معنا كم قيمه المتر

1:42:42

التقريبيلارض

1:42:45

الخام عامل الندره في العقارات

1:42:49

ش معنى عامل ندره وكيف نقدر نقول ترى

1:42:53

العقار هذا نادر سواء كان ارض او سواء كان

1:42:58

فله او عقار تجاري الندره هو عدم توف مثيل

1:43:02

لهذا العقار بمعنى انه

1:43:07

ممكن عامل الندره في نظام البناء

1:43:10

ممكن عامل الندره في عدم توفر اراضي فضاء

1:43:14

في حي مكتمل مبني بالكامل سواء ارض سكنيه

1:43:18

او ارض تجاريه وممكن في عامل الندره ان

1:43:22

ارض هذه اطوالها مناسبه للمطورين

1:43:27

الحي ما في ارض اطوالها مناسبهمطورين هذه

1:43:31

تعتبر عامل عامل الندره يقدر يطورها مطور

1:43:33

ف ف عامل الندره

1:43:37

مثلا في نظام البناء نظام البناء

1:43:41

محفزات البناء الخاصه بمحطات المترو عدد

1:43:46

قطع الاراضي اللي جنب محطات المترو قليل

1:43:48

جدا فهي لما تخلصها تعتبر لانها نظام محفز

1:43:53

لنظام بنا مختلف عن مثيلاتها وشبيهاتها من

1:43:55

الاراضي فتعتبر عامل الندره فام الندره

1:43:59

اذا صار ما لها شبيه او ما لها شبيه

1:44:03

العقار هذا فهو يعتبر عام ند

1:44:06

هل سبق قيمت ا عقارات في اماكن حساسه او

1:44:11

بجوار اماكن حساسه او اماكن رسميه

1:44:15

ما سبق قيمت لكن

1:44:18

في ارض خام اعرفها

1:44:21

ا طورت على انها ارض خام سكنيه

1:44:28

وتم البدء في بيئها في البيع لكن

1:44:35

المنشاه الصناعيه الحساسه هذه خاطبت

1:44:39

الجهات المختصه بايقاف البيع

1:44:42

وتحويل نظام البناء من سكني الى صناعي

1:44:47

ومستودعات

1:44:49

لانها قريبه من

1:44:52

المنشاه الصناعيه والمنشاه تطالب انه يكون

1:44:57

كثافه سكانيه اقل في المناطق القريبه منها

1:45:01

حولت النظام من سكني الى

1:45:05

مستودعات وصناعي

1:45:09

ومع العلم ان في البدايه تم التطوير

1:45:14

والانتهاء من التطوير في البيع وتم

1:45:16

الايقاف وتم اعاده التطوير مره ثانيه بناء

1:45:19

على الاشتراطات

1:45:21

الجديده للمستودعات

1:45:24

وال المصانع فهذا هذه اللي اللي انا

1:45:27

اذكرها

1:45:29

حدثت

1:45:31

على ارض خام

1:45:34

اتصور اللي ساكن في الرياض جالس يشوف

1:45:36

التغير اللي موجود فيها المشاريع المترو

1:45:43

المحطات الجديده الطرق الجديده

1:45:47

فهذا سيؤثر على نظام او سيؤثر على

1:45:49

الملكيات وصرنا نشوف الفتره الماضيه في

1:45:52

نزع للملكيات كان ف الماضيه في الخزامه

1:45:55

الفتره الجايه في الدائر الجديد او

1:45:58

الدوائر الجديده اللي بتكون موجوده فودي

1:46:01

تكلمني على نظام نزع الملكيات في السابق

1:46:05

والفتره الحاليه وايضا تقيمكم فيها تحديدا

1:46:09

نزع الملكيه هي لجنه سباعيه

1:46:13

مكونه من مندوب من وزاره الداخليه مندوب

1:46:16

من وزاره العدل ومندوب من وزاره البلديه

1:46:20

والقرويه والاسكان ومندوب من الهيئه هيئه

1:46:23

عقارات الدوله ومنوب من الجهه النازعه

1:46:26

ومقيمين عقاريين معتمدين مرشحين من الغرفه

1:46:30

التجاريه

1:46:32

طبعا احنا نقيم تقييم عادي يعني كاننا

1:46:35

نقيم تقييم عادي ا سواء

1:46:39

للفلل او للمباني او للاراضي

1:46:43

كان

1:46:45

احنا يا مقيمين نقيم التقييم العادي جدا

1:46:50

وكم ش الاشياء الموجوده في اذا اذا في

1:46:55

يقيم تشطيبه الفعلي في شيء تشطيبه على

1:46:59

قتهم

1:47:01

1500 ريال في تشطيبه 4000 في شيء تشطيبه

1:47:04

5000 في حسب المعاينه

1:47:09

نعطي القيمه حسب اللي على قتهم

1:47:13

جوده التشطيب

1:47:14

>> ماخوذه في الحسبان

1:47:15

>> ماخوذه في الحسبان لا قطعا لازم تاخذ في

1:47:18

الحسبان جوده التشطيب ويضاف بعد انتهاء من

1:47:21

التقييم يضاف عليها 20% من

1:47:24

من القيمه هذا حسب الامر السامي

1:47:29

يعني قيم عقارب مليون يضاف عليه 200000

1:47:32

حسب الامر السامي ا للتقيم مو احنا

1:47:36

كمقيمين نضيفه

1:47:38

مجمل اللجنه هم اللي يضيفونه احنا يصدر

1:47:41

منا تقرير تقييم القيمه السوقيه

1:47:44

لكن اللجنه هم اللي مجمل اللجنه اللي من

1:47:47

ضمنها ان نوقع على على

1:47:51

اضافه القيمه

1:47:53

ودي اسال كذا سؤال خارج النسق ش اعجب ما

1:47:57

قيمت او ما اعجب ما مر عليك [أصوات شخير]

1:48:01

اعجب ما قيمت يا طويل العمر السلامه قيمنا

1:48:03

مسجد مسجد

1:48:06

>> بناء مسجد وليس مسجد لان الارض ليست ملكه

1:48:10

جانا احد العملاء

1:48:14

طلب منا تقييم كلفه بناء المسجد لان

1:48:18

المحسنين اللي ما عا دفعوا الاموال البناء

1:48:21

طلبوا انه كم كلف البناء لحد اليوم او ش

1:48:24

كلف البناء يبون يتاكدون ان القيمه

1:48:29

المدفوعه هي كاملها ذهبت في بناء المسجد

1:48:34

وقيمنا له المسجد بدون الارض كلفت في بنا

1:48:39

فقط

1:48:40

وايضا بعد مره ثانيه مسجد بس بطريقه

1:48:43

مختلفه كان في محطه

1:48:48

داخلها مسجد مالك المحطه

1:48:52

حب انه يوقف المسجد

1:48:55

وسلمه

1:48:58

لوزاره الشؤون الاسلاميه والقاف وعينوا

1:49:01

عليه امام ومؤذن رسميين

1:49:06

عاشت المحطه اتوقع 15 او 20 سنه توفى مالك

1:49:10

المحطه الورثه باعوا المحطه

1:49:14

مالك المحطه الجديد

1:49:17

يبي يطور المحطه بناء على الاشتراطات

1:49:19

الجديده

1:49:22

اقام قام وازال المحطه جا المؤذن والامام

1:49:27

يصلون ما لقوا المسجد [ضحك]

1:49:29

راحوا للوزاره قالوا ترى احنا اللي نصلي

1:49:34

مسجدنا هو موجود شلون ما هو شلون

1:49:37

>> طبعا هم خاطبوا نفس المشتري قال ترى هذا

1:49:40

مسجد تبعنا قال طيب اعطوني ما يثبت انه هو

1:49:45

المالك السابق لم يفرغ قطعه المسجد او مسا

1:49:49

ايه ما ما افرزها وافرغها للوزاره لكن عاد

1:49:55

صاحب المحطه جزاه الله خير قال قيموا مكان

1:49:59

المسجد

1:50:01

وقيمته انا بتكفل اني اعطيها الوزاره او

1:50:05

ان اني ادور لهم مسجد اخر

1:50:09

فهذه عقبتهم

1:50:11

مسجدين قيمناها مره

1:50:15

مسجد كلفت بنا مره قيمه

1:50:19

انا جاني تسريب من الشباب عندك في التقييم

1:50:22

انك سبق وقيمت جزيره

1:50:25

اي لا يسلمك ما هو بقيمنا جزيره

1:50:30

هو فعلا جانا طلب من عميل تقييم جزيره ان

1:50:34

في البدايه استغرمنا كيف تقيم جزيره

1:50:36

الجزيره نعرف انها ملك للدوله

1:50:40

ا

1:50:41

مع رؤيه 20 30 الان حتى الجزر صارت ا تقدم

1:50:48

للاستثمار يعني اللي اللي يبي يستثمرها

1:50:52

عقتهم يقدم عليهم وممكن يدرس موضوعهم في

1:50:55

ال ا في الجهات المختصه يعني

1:50:59

ف

1:51:01

خلاص عمدنا على التقييم واعطينا قدمنا له

1:51:04

عرض السعر والامور تمام لكن

1:51:09

ا اللي اعاقنا موافقه معاينه الجزيره

1:51:15

لان الموافقه تتطلب

1:51:17

اذن من خفر السواحل لازم يكونون معك وانت

1:51:21

واقف على الجزيره فيها فيها اشتراطات

1:51:24

طويله

1:51:26

فتاخر علينا كثير وهم قال هو انا اصلا

1:51:29

خلاص ما عاد ابي اقيم لانه تاخروا في في

1:51:33

اصدار موافقه معاينه الجزيره ولكن نبي

1:51:38

نعاينها ونبي عاقبتهم نكمل في التقييم بس

1:51:40

انه العميل قال ما قدرنا نجيب كافه

1:51:44

الموافقات ان ان نخلي خليكم توقفون على

1:51:47

الجزيره

1:51:49

>> صدق حمستني الحين لو بتقيم جزيره

1:51:52

شو المعايير اللي بتكون متبعه

1:51:55

خاصه المثيلات لها ما اتوقع انها متوقع

1:51:58

>> اي هو شوف انا بتشتغلها

1:52:01

هو طبعا على نطاق العمل اللي بتتفقه مع مع

1:52:03

العميل لكن الغالب انه على نفس هذا مثلا

1:52:07

>> هو بيصير مستثمر كانه مستاجر الجزيره فانا

1:52:11

ش بفترض عليه بفترض انه

1:52:15

طور الجزيره زيره كاني [تنحنُح] اشتغل ارض

1:52:17

خام

1:52:19

اللهم وسط بحر

1:52:21

ارض بس انه فيها اشتراطات

1:52:25

الدفن و تنظيم الكلفه لانها ماهيب ماهيب

1:52:31

هي ليست ارض عايديه فيها

1:52:34

>> اي لان الندره والشيء الثاني

1:52:38

هل تستحمل لان لازم يصير عليها اختبارات

1:52:41

هل تستحمل انها يقام عليها مباني هل ما

1:52:44

تستحمل

1:52:45

فهي لازم على قتهم يقام عليها اختبارات

1:52:48

هندسيه في في تحملها

1:52:53

للمباني او انها لازم انها تردم

1:52:56

فاحنا هذا كله حاسبين في الحسبان

1:53:00

بنستعين ايضا بمكتب هندسي يروح معنا يعني

1:53:03

كان هذا من من نفس الخطه اللي كنا بنعمل

1:53:06

عليها بنشتغلها على قوتهم اسلوب الدخل

1:53:10

طريقه القيمه المتبقيه ينش عليها منتجه و

1:53:14

وايرادات المنتجه متوقع كذا و

1:53:18

وعلى قم كانك تشتغل قيمه بقيه فهذا هذه

1:53:21

كانت السيناريو مع الشباب ان نرتبه لكن

1:53:25

عاد ماك وان شاء الله نتمنى تجينا الجزيره

1:53:29

ثانيه نقيمها

1:53:31

>> ودي انتقل معك الى سوق التقييم العقاري

1:53:34

وخليني ابدا بال المشرع او المرجع

1:53:38

للمقيمين اللي هي الهيئه السعوديه

1:53:41

للمقيمين المعتمدين بكذا نبذه مختصره عن

1:53:44

هذه الجهه الهيئه السعوديه للمقيمين

1:53:47

المعتمدين انشات عام

1:53:50

2013

1:53:53

وهي تعتبر ال ال المرجع الاساسي

1:53:58

للمقيمين بجميع فروعها في في الانظمه

1:54:03

وتعتبر المملكه العربيه السعوديه هي اول

1:54:09

دوله عربيه لديها هيئه مستقله

1:54:13

لاغراض التقييم [أصوات شخير]

1:54:15

هيئه خاصه للتقييم بجميع فروعه طبعا

1:54:19

الهيئه عندها اكثر من فرع فرع التقييم

1:54:21

العقاري وهي اللي بدات فيه فرع تقييم

1:54:25

اضرار المركبات وفرع الالات والمعدات

1:54:29

وفرع المنشات الاقتصاديه وفرع

1:54:34

المعادن والاحجار الكريمه هذا خمس فروع

1:54:37

للقييم

1:54:40

ف الهيئه لها دور كبير في تنظيم تنظيم

1:54:44

السوق حسب

1:54:47

معايير التقييم الدوليه

1:54:50

ومنعت اي تقييم عقاري يصدر من اي مكاتب

1:54:57

سابقا كان المكاتب هي اللي تصدرك انه يص

1:55:00

يصدرون ا تقرير تقييم او ورقه تقييم لاي

1:55:06

اقار الا بعد موافقه بعد اخذ الدورات

1:55:11

المطلوبه واخذ اخذ الشهادات وال اجتياز

1:55:16

الزماله وا

1:55:19

اخذ التراخيص المطلوبه

1:55:22

يحق لك تقيم فالهيئه لها دور كبير في

1:55:25

تنظيم السوق ومراقبه السوق وتطويره من

1:55:30

ناحيه

1:55:32

المدربين والمناهج اللي جالسه تطورها يوم

1:55:37

بعد يوم اول كنا في السابق قبل الهيئه

1:55:42

كان جزء من المقيمين اللي بيطور نفسه يا

1:55:45

يروح مصر يا يروح

1:55:48

للامارات ياخذون دورات في التقييم الان

1:55:52

ولله الحمد انا شخصيا مر معي جنسيتين في

1:55:58

احد الدورات واحد كويتي

1:56:01

واحد بحريني

1:56:04

ف ولله الحمد صارت الدول المجاوره يجون

1:56:08

عندنا ياخذون الدورات التقييم لانها دورات

1:56:10

ا جيده واثريه وعلاقتهم طبق المعايير

1:56:15

التقييم الدوليه سوق التقييم هل فيه شغل

1:56:19

هل في خير هل هو مجال واعد ينصح فيه وينصح

1:56:22

بالدخول فيه هل ينصح بفتح ايضا شركات في

1:56:26

مجال التقييم ودي تسولف لي كذا عن سوق

1:56:29

وخباياه طيب السوق التقييم ترى الان

1:56:32

التقييم ا كلمه عموميه لان الحين التقييم

1:56:37

في تقييم ا معدات في تقييم اضرار مركبات

1:56:41

في تقييم

1:56:43

مشات اقتصاديه في تقييم عقاري في تقييم

1:56:47

المعادن والاحجار كريمه بالعقاري

1:56:49

>> هذا الحين اتكلم لك كمجمل التقييم العقاري

1:56:52

اليوم

1:56:54

انا اشوف انه

1:56:58

كعائد

1:57:01

جيد نسبيا

1:57:03

لان زاد فيه عدد الشركات في السوق هو

1:57:08

تاخذه كعامل عامل مساند او شركه مسانده

1:57:11

جيده

1:57:12

وفيها خير حتى لو لو اتمتع عليها الحاله

1:57:15

لكنها اللي على قوتهم بيشوف

1:57:19

الفروع التقييم الاخرى يعني مثل فرع

1:57:22

الالات والمعدات

1:57:24

الان هو اللي فيه

1:57:28

مش الحركه العائد المادي الجيد

1:57:31

>> لانهم عدد المرخصين قليل والطلب عليهم

1:57:34

عالي هم الفرع الثاني بعد التقييم العقاري

1:57:39

طلب

1:57:40

ل يعني الحين زي الحين يوم نسولف في فيارع

1:57:45

>> في النزع مثلا

1:57:47

جزء من

1:57:50

اللي في في المباني

1:57:54

يخص تقييم الالات المعدات لازم تدخل الاات

1:57:57

المعدات انفاد الان مركز التصفيهكلم عن

1:58:01

>> اي نعم بس نتكلم انه صار

1:58:06

الالات

1:58:08

هي رقم اثنين بعد التقييم العقاري لكن

1:58:11

عائدها افضل من التقيم العقاري لكن التقيم

1:58:14

العقاري فيه خير

1:58:17

و اللي اللي عقتهم عنده نيه يدخل يتوكل

1:58:21

على الله ويدخل ا وهو مشواره طويل لكن

1:58:25

الله يسر لها ان شاء الله

1:58:27

>> يعني انت تقترح انه يكون مصب من المصبات

1:58:30

العقاريه ما يكون مصب اساسي

1:58:33

>> جدادا جدا جدا ومصب مهم جدا

1:58:38

لا معرفيا ولا علاقات ولا يعني المصب مهم

1:58:41

جدا انك تدعم به ا على قولتهم يكون احد

1:58:47

مصباتك العقاريه

1:58:50

>> ا دامتريت انفاذ او مركز سان تصلس في

1:58:53

انفاذ في حديث وكلام يعني دائم يذكر ان

1:58:57

تقييمات انفاذ عاليه

1:59:01

فش رايك بالتقييمات الخاصه بمركز

1:59:03

>> والله شوف تقييمات انفاذ انا انا انا

1:59:05

كقراءتي الشخصيه انا ما اشوف انها عاليه

1:59:08

زين

1:59:10

لانهم هم يتعاملون مع مقيمين عقاريين

1:59:12

معتمدين وفي نفس الوقت

1:59:15

ا انا شخصيا ما ارى ان المشكله في التقييم

1:59:20

المشكله في السوق السوق ا وظروف السوق هي

1:59:25

اللي تغير

1:59:28

المعادله بالكامل انا ما القى احد يشتري

1:59:31

العزوف المستثمرين من عمليه الشراء في بعض

1:59:34

المنا مناطق هي سبب

1:59:37

انه فشل بعض

1:59:40

البيعات ويحملونها المقيم او يحملونها

1:59:43

المركز انا ما اشوف ان لا المركز ولا

1:59:47

المقيم له اي حمل في الشيء هذا لكنه هو

1:59:51

سوق انا لازم بعطي قيمه للعقار هذا وطبعا

1:59:57

ترى في تقييم مزاد اول في تقييم مزاد ثاني

2:00:01

في تقييم مزاد ثالث فكل تقييم يكون اقل من

2:00:04

من التقييم للي قبله [تنهّد]

2:00:06

ف ف انا منظوري الشخصي ما القي اللوم على

2:00:10

المركز ولا على المقيم السوق هو نفسه مو

2:00:13

متحمل

2:00:15

مثل هذه العقارات فقط لكن المركز مركز

2:00:19

سنوات التصفيه يعني مشكورين يعني

2:00:25

حلوا مشاكل

2:00:27

مشربكه جدا

2:00:29

>> صحيح

2:00:29

>> سواء بين ورثه سواء بين

2:00:32

شركاء سواء بين شركات يعني جو وفرجوا عن

2:00:39

الناس كثير

2:00:40

>> فرق فرق السوق معهم كثيرا وفرجوا عن

2:00:43

عقارات كثيره كانت معلقه بالسنوات

2:00:47

وهي معلقه ما احد على قتهم سوى فيها اي

2:00:51

شيء لا من ناحيه تصحيحها تحديث سكوكها

2:00:56

متابعتها يعني عندهم شقين الحارس القضائي

2:00:59

ووكيل بيئه قضائي الحارس القضائي جالس

2:01:02

يرتب بال العقارات من اجل تجهيزها لوكيل

2:01:06

البيع عشان يقدر يبيعها في المركز

2:01:10

له جهود عظيمه جدا يعني في في هذا الامر

2:01:16

ايضا غير ما انه حرك

2:01:21

شغل على قتهم الحارس القضائي ووكيل قضائي

2:01:24

ايضا شركات التقييم اشتغلت مع مع مركز

2:01:28

الاسناد

2:01:30

شركات التقييم بشقينها بشق شق التقييم

2:01:33

العقاري وشق

2:01:36

الالات والمعدات تقييم العالات والمعدات

2:01:39

في المركز له له جهود

2:01:42

كبيره جدا في على قوتهم فك

2:01:49

النزاع والمشاكل اللي في في بين الورثه من

2:01:52

ناحيه العقارات

2:01:54

>> كم تقييم يصدر على شان نشوف

2:01:59

التقييم النهائي في المزادات

2:02:02

ثلاثه ولا اثنين او واحد

2:02:08

الانفاذ مركز التصفيه اللي يعرف انه يعتمد

2:02:11

على ثلاث تقارير تقييم من ثلاث شركات

2:02:16

فالمركز ترى يعني

2:02:21

ينفق في الموضوع هذا لاحظ هو اللي يدفع من

2:02:23

عنده ترى من ناحيه دفع التكاليف

2:02:27

>> دفع التكاليف من المقيمين المركز يمكن

2:02:30

يقيم العقار مرتين وثلاث واربع ولا يباع

2:02:34

وكل التكاليف جالس يدفعها المركز

2:02:37

>> وشهاده حق يعني ولازيد على كلامك المركز

2:02:40

اليوم جالس يعني يقوم بموجودات عاليه جدا

2:02:43

ويسرع عمليات البيع وايضا يقلل من موضوع

2:02:46

النزاعات اللي [أصوات شخير] جالسين نشوفها

2:02:49

مثلا ما بين الاسر او ما بين الورثه او ما

2:02:51

بين حتى يمكن الشركاء فاليوم وجود مركز

2:02:55

ينظم العمليه يسهلها عنده مرونه عنده

2:02:58

رشاقه اكثر فبلا شك بيكون له اثر كبير على

2:03:02

يعني قطاع العقار وايضا قطاع المزدات بشكل

2:03:05

اكبر ا ناطلنا عليك ابو راشد

2:03:09

>> والله قتهم

2:03:11

اسعد الاوقات والله

2:03:12

>> ودنا نختم ابو راشد بثلاث نصائح اول شيء

2:03:16

توجهها

2:03:18

للزملاء في التقييم العقاري النصيحه

2:03:22

الثانيه اللي توجهها ل العقاريين

2:03:27

بشرائح مختلفه مطوله ورين والمستثمرين

2:03:32

كذلك الوسطى ونختم

2:03:35

بنصيحه عقاريه عامه

2:03:39

سم بالنسبه عقوتهم للزملاء انا جزء منهم

2:03:43

عقوتهم

2:03:45

وكلنا

2:03:47

نتعلم من بعض كزملاء في التقييم ا

2:03:52

اهم شيء على قوتهم

2:03:55

الدقه في في في

2:03:58

المعلومات اللي يدري بها والتحقق منها هذا

2:04:03

والمقيمين عقبتهم

2:04:05

اذا نقصت عليه معلومه فهو قطعا متغير في

2:04:08

القيمه بعض الاحيان انه نفس ال العميل ما

2:04:13

يجيب لك البيانات او المستدات كامله فقط

2:04:16

انها بتختلف القيمه فلكن لما تكون كافه

2:04:20

المعلومات لدى المقيم فباذن الله ان

2:04:23

القيمه حتكون

2:04:25

صحيحه وبالنسبه للعقاريين

2:04:29

ا

2:04:31

يعني اشوفهم

2:04:33

يلقون اللوم على على المقيم في في غالبيه

2:04:37

الامور احنا احنا [تنحنُح] يا المقيمين

2:04:43

نعاتب من الجميع سواء من المشتري ولا من

2:04:46

البايع من العقاري ومن غير العقاري احنا

2:04:51

كل يلقي باللوم علينا لكن احنا نبذل قصاره

2:04:56

جهدنا في اصدار القيمه اللي نرتضها

2:04:58

نرتضيها امام الله اولا شيء ثاني انه حسب

2:05:03

المعايير التقييم الدوليه انه هذه هي

2:05:05

القيمه للعقار معين يعني ما في احد يرضى

2:05:09

على تقييمك في البدايه مره ويحاول بعضهم

2:05:12

يحاول يرفع في العقار وبعضهم يحاول ينزف

2:05:15

العقار بشتى الطرق يقعد معك مره ومرتين

2:05:19

وثلاث وانت تشرح له بالمنطق يحاول يجيبك

2:05:24

هنا يجيبلك هنا ف احنا كمقيمين

2:05:27

لازم انه

2:05:30

المتعامين معنا سواء عقاريين او غير

2:05:32

عقاريين انه ترى احنا ما نعطي المعلومه

2:05:36

الا باذن الله انها معلومه صحيحه اذا

2:05:39

اكتملت كافه الاركان والمعلومات من العميل

2:05:43

[أصوات شخير]

2:05:43

وبالنسبه للوسطاء

2:05:45

انا ذكرتها في بدايه اللقاء واذكرها الان

2:05:48

انت دامك وسيط وفي السوق اليه ليه ما تدخل

2:05:52

مسار ما اقول لك التقييم مسار المعاينه

2:05:56

مسار معاينه خله على قتهم دخل اضافي لك

2:06:02

مع شركات التقييم ادخل على الهيئه

2:06:06

وخذ الدورات المطلوبه منك عشان

2:06:11

تصبح مؤهل من الهيئه انك تكون معاين وهذا

2:06:16

انت كذا اصلا في الميدان ف على قت زيد

2:06:20

زياده الخير خيرين خليني ادخل في المعاينه

2:06:25

ومتى ما خلصت واخذت

2:06:28

المؤهلات ابدا اتواصل مع شركات التقييم

2:06:31

انا المنطقه هذه انا مثلا جنوب الرياض

2:06:34

لعبتي اي شيء في جنوب الرياض ارسلوه لي

2:06:37

وماالك والد يقرا اتعبها انا اشوف انها

2:06:40

جدا جيده وزياده ايراد له

2:06:44

و تقريبا هذا

2:06:47

اللي عندي وشكرا لك والله يا ابو مبارك

2:06:50

واتعبناك جدا

2:06:52

>> الف شكر لك يا ابو راشد يعني على كرم

2:06:54

الضيافه وحفاوه الاستقبال وقبل هذا كله

2:06:57

كرم المعلومه

2:06:59

>> كذلك للزملاء في بصمه مع زحمه الاعمال

2:07:01

لانهم فرغوا جزء كبير من اوقاتهم وما ننسى

2:07:06

يعني اخونا محمود ابو عبد العزيز يعني

2:07:10

خيرك

2:07:11

>> ما قصر معنا حقيقه في اعداد الحلقه

2:07:14

>> وان شاء الله نكون قدمنا شيء مفيد ومثري

2:07:17

يفيد قطاع العقار بمجالات المتعدده

2:07:20

>> باذن الله باذن الله وهذا عقوتهم ان شاء

2:07:22

الله هذه الزكاه علم عني وعنك وعن

2:07:26

الموجودين كلهم

2:07:27

>> الف شكر

2:07:29

ابو عبد العزيز

2:07:31

>> موجود معنا في خلف خلف الكواليس بس

More transcripts

Explore other videos transcribed with YouTLDR.

Get the TLDR of any YouTube video

Transcribe, summarize, and repurpose videos in 125+ languages — free, no signup required.

Try YouTLDR Free