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Hello大家好我是Terry如果你有看过之前的影片的话应该知道其实我对投资房地产还算是蛮有兴趣的那我自己毕业后开始工作之后呢第一个投资就是房地产其实我也不是对房地产有什么偏爱只是在那个时候呢我对投资股票没有任何一点的概念而房地产应该算是比较容易理解的
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而且我也在多伦多生活了十几年的时间在那个时代就是我上高中大学的时候加大的房市经历了大概有十几年的牛市在那样的市场你基本上买什么到了第二年就可以看到它涨上去了所以我当时一毕业的第一个目标就是存钱买人生的第一套房子那我在多伦多的第一套房子呢就是一个全新的condo两房两卫的condo就是那种传统的高楼建筑物有用池、健身房还有管理员那样子管理费也相对比较贵
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我買的時候大概是40萬出加幣買的那過了兩年之後就漲到快60萬所以經過了那一次之後呢就覺得有點自我感覺良好覺得投資房地產好像是一個非常簡單的事情尤其是人生的第一個這麼大一筆的投資短短兩年時間就看到很高的報酬就有一點自己覺得自己好像很厲害的樣子那其實現在回頭看呢當時只是搭上一波牛市坐上了順風車其實這很容易給一些新手投資人帶來一些迷之的自信也造成了我之後投資房地產有過一些錯誤的決定
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就是因为太过自信那具体的一些经验呢之后会再跟大家分享今天主要呢还是要跟大家聊一下美国这边的房地产那在美国这边呢从去年年初他们为了打击由于疫情造成的通货膨胀这边的联邦利率从去年的趋近于零
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涨到了今天的5.33%那你應該知道利率跟房價是呈反向的關係如果利率漲的話房價通常會跌因為利率高借錢的成本變高那自然能供得起同樣價位的房子的人就會變少那當需求端變少市場價錢自然就會下降這是最簡單的經濟學大家都知道但是美國這邊的房價呢偏偏沒有什麼太大的跌幅至少到目前為止有些區域反而還在往上漲
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這張圖是美國的房價指數從今年1月份稍微跌下去一點之後呢最近又慢慢反彈到了去年的新高當然看這種房價指標圖其實沒有什麼太大的意義因為美國的每一周每一個城市都不太一樣那我們就來看西雅圖這邊的房價跟指數比的話今年就跌得比較嚴重然後目前也才recover了大概一半
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最主要原因是西雅圖在疫情那段時間實在是長得太誇張了這套房子是在西雅圖東邊的一個叫Bellevue的地方去年1月的時候是265萬美金上市的然後最後成交價是360多萬整整比原屋主開的價超過了100萬美金那他當時就一共有十幾個買家在同時進價當然這種是比較極端的例子但是我記得去年2月的時候我在那邊看房每一套房子基本上都是沒有加價的情況下你是買不到的
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这种短期恶性房价暴涨的结果就是房价快速下跌像这一套当时被炒到360万的房子目前在Redfin上面的估价就只剩下310万也就是说他现在还在套牢亏损50万美金这也是我当时没有这么早买我在西雅图这套房子的原因
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不管你今天是做什么投资永远不要去追高我一直觉得竞价这种事情是很蠢的入场最好的时机永远是市场情绪最低迷最恐慌的时候那尽管当时西雅图的房价暴涨的非常多它后来的跌幅其实也没有那么可怕从去年的最高点到今年最低点反弹之前跌幅大概也就是16% 17%左右相对来说利率上涨的幅度从去年最低的0.08%到今天的5.33%涨幅是6500% 65倍
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很多人可能对这个利率或是贷款利率的涨幅没什么太大的概念像在台湾的话利率就没有什么太大的变化过去几个月只是从2.5%涨到大概3%左右美国这边的贷款30年的固定利率从2021年的最低点2.65%涨到今天的7.18%我们就以西雅图的房价中位数80万美金来算20%的头期款
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贷款是64万如果是当时2.65%的利率的话每个月的房贷支出是2579美元所以说一个中产阶级的美国家庭想要在西雅图买一套80万的房子当时的年收入最少要10万美金以上为什么是10万美金呢因为通常银行都会要求贷款跟收入的比例最多不能超过三分之一但是呢今天的房贷平均利率高达7.1%
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等於是說如果買同樣價位的房子每個月的貸款會變成4336美金也就是說每個月需要支出的養房成本就增加了68%等於是說你的年收入最少要超過17萬美金以上才買得起這套80萬的房子從原本的10萬增長到17萬的年收入門檻這就是一兩年利率漲幅給房地產帶來的衝擊那為什麼在這樣的環境下我們沒有看到西雅圖的房價腰斬暴跌的情況
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在這一個城市算是全美國跌幅比較高的城市之一也就才跌了百分之十六十七最主要的第一個原因就是雖然說需求端大量減少供給端也大量的減少像我們之前說在Bellevue加價一百萬美金才搶到那套房子的土豪哥他當時花了比市價高很多的價錢買到的房子等於是說他套牢了
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那如果他還能供得起房子的話他是不會把那套房子拿到市面上賣的尤其是在過去十幾年的時間我們經歷過了一段牛市基本上買房就會賺錢的年代大家對買房的心態還是就是房子過一兩年應該就會漲回去所以那些疫情期間虛高買到的房子
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不會那麼容易就又回到市場上面而且假如你真的想要賣房子你知道你的房子去年的時候值120萬現在只值100萬你肯定會想要再等個一兩年市場好一點之後再拿出來賣再來就是如果你是在去年或是前年的時候買的房子那個時候利率非常的低可能3~4%那你更不可能把房子拿出來在市場上面便宜賣掉因為利率低的話你每個月需要負擔的房貸就比現在低很多
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所以對絕大多數的賣家或是炒房的人來說如果能負擔得起的話或是他可以把房子租出去回收一點貸款的成本大多數的人都會選擇先把房子留著不賣尤其是現在美國通貨膨脹還是很嚴重房租在美國也是居高不下所以大多數的人都會選擇寧可把房子租出去或是自住也不願意在現在市場很差的情況下賣房子
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而且我认为房租在西雅图这种大城市还是会持续上涨原因很简单现在的利率对大多数人来说是买不起房子的那买不起房子呢就只能租尤其现在很多公司都要求回办公室上班那大城市租房子的需求就会增加所以买不起房子的人越多租金就会越贵所以拥有房地产
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特别是投资型的房地产每个月的房贷就会越来越轻松这样子就会更降低他们需要把房子出售的意愿这也是投资房地产这个资产类别最特别的一点就是房子是刚需你可以自己自租你也可以出租在面对市场不好的情况下你可以用出租的方式去cover你的holding cost持有成本而如果你今天是投资股票的话除非你是投资那种股息很高的公司要不然遇到市场不好的情况下你只能看着股价暴跌
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而且這些股票也沒辦法給你額外的現金流那第二個房價在美國還是一樣堅挺的原因是因為美國有堅強的經濟基礎目前這邊儘管是高通脹高利率聯邦政府希望利用升息的手段來抑制消費降低通貨膨脹但是本地的就業市場依然強勁美國的失業率也創下了過去50年的歷史新低跟其他G7國家比的話美國失業率是排名第二低的所以代表說美國人現在還是在努力的工作賺錢
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而且對大多數美國家庭來說擁有一套自己的房子完成這個美國夢永遠是人生中重要的一個里程碑所以儘管利率再高如果能負擔得起的話每個月多付一點錢很多人還是願意在這樣的環境下買房子雖然說現在平均30年的固定利率高達7%但是在西雅圖這邊只要有好的房子上市還是有很多買家來進價可能不用幾天時間就會賣掉了
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那另外一個原因為什麼美國房價沒有暴跌呢我之前在影片裡面有提到中國曾經最大的房地產開發商恆大集團破產之後現在是碧桂園的債務違約危機碧桂園也是中國非常著名的一家房地產開發商他們在今年前六個月一共就虧損了515億人民幣
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这种接二连三的中国房地产爆雷事件导致现在中国房地产非常的低迷很多投资客要是有能力把资金转移出来的话都会选择去美国加拿大或是澳洲投资直到今年的三月份过去一整年的时间中国投资客是外资进入美国住宅房地产最大的源头
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所以說對愛買房子的中國人來說要是有能力的話就會把資金轉移到海外尤其是美元從去年開始就一直在上升加上美國房價相對於中國的一線城市來說還是非常的便宜我們就以美國最貴的紐約來看上海的房價每一個平方尺比紐約還要貴一點但是租金才不到紐約的四分之一所以要是我在上海有房地產我也會想辦法把房子賣掉來紐約自產不只是價格相對便宜租金收入還高很多
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而且美国的总体房价跟人均收入比也相对健康很多那我们来说一下在美国这边投资房地产的方式第一种呢就是自己去看房买房不管是贷款还是土豪式的全款买房这是最原始的投资方式优点呢就是你可以多功能的去运用不管是自住还是出租产生现金流或者像我一样把房子变成duplex楼上自住然后楼下做成Airbnb
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你自己買房的話就是有很大的空間可以利用另外一個優點就是對大多數人來說這可能是唯一一個個人資產快速升值的方式你今天買的房子如果是自住就算是短時間房價突然暴跌了很多一般家庭自己住也不會去把它賣掉因為你每個月的房貸是固定的
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房价的波动并不会对你的生活造成任何影响而且卖房的成本很高中间的手续很繁杂手续费也很贵所以说绝大多数的家庭都会拥有一套房子好几十年时间长的投资年限加上买房子是用干港跟银行借钱造成了对大多数人来说房地产占绝大多数个人资产的比例所以老一辈的人才会觉得说买房子才是最好的投资方式并不是说房地产它的涨幅比其他投资更高
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真正的原因是一般人通常会持有很久加上用杠杆去累积出来的财富更快那第二种投资房地产的方式就是买REIT或是Mutual Fund或是REIT的ETF其实呢这就有点像是买S&P500 ETF的形式你今天投资一家公司的REIT中文叫做不动产投资信托等于是让这家公司去选择合适的房地产来帮你做分散式的投资在各种不同的房地产上面
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优点就是你不需要做什么research去选择要买哪一套房地产也完全不需要自己去管理而且小额的资金就可以开始投入流动性也很高你就是一个单纯的投资人去买一个股份而已当然缺点就是大多数的情况下你是没办法去干涉他们要买哪一个房地产要怎么样去运营跟管理像他们可能不会公开每一个房地产的细节开销跟收入而且就跟买股票一样你每天会看到价格的不一样
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而且这个波动可能会很高所以说第三种方式也是最近几年才开始流行的就是证券化的房地产投资平台与其说去买一整套房子你可以选择挑选一套你喜欢的房子然后去决定你要买那套房子的几个百分比这么做的优点就是你可以自己挑选你感兴趣的房地产而且也可以很有弹性的选择你要投资的金额甚至一些做的比较好的平台会提供房地产出租的全包式管理等同于你去买一家有配股息的上市公司的股票
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那在美国这边呢有一家叫Ark7的房地产正军化投资平台在上面你可以非常清楚的看到每一个可以投资的房地产项目以这一套在西雅图华盛顿大学附近的房子2021年购买的价钱是115万美金现在的市场价格大概是139万那他们就把这套房子拆成了2000个股份每一个股份的限价是660美元所以最低只需要660美元
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你就可以拥有这套房子的一个share而且在他们的网站跟app上面都可以看到这套房子目前在Airbnb上面的正现金流大概是五六千美金一个月还有租金回报率每年的增长还有房子的增值历史都写得非常的清楚关于这间房子的所有费用法律文件还有营运支出收入也都是公开透明的在上面给用户
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到目前為止,ARK7已經在美國8個州一共投資了20套精選房產包含長租、短租、學生公寓他們這個月還會上市兩套新的房產那也非常感謝ARK7贊助今天這集影片那ARK7他們現在有一個新用戶福利投資滿1000美金就可以獲得50美金的投資券我會把註冊連結跟參與活動的方式放在影片底下的資訊欄
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好啦那今天這一集大概就到這邊了如果你喜歡類似的影片或是想要支持我花很長時間去研究找資料的結果記得要幫這集影片點個讚如果你不想要錯過類似的內容也記得一定要訂閱我的頻道或是追蹤我的IG我之後會做更多關於房地產投資相關的影片那我們下次見囉
